2020年上半年業(yè)績大體符合預(yù)期。公司2020年上半年的核心股東凈利同比增加9.6%至人民幣15.30億元。毛利率下跌3.6個(gè)百分點(diǎn)至23.4%，主要由于交付物業(yè)釋放的總計(jì)5.095億元公允價(jià)值調(diào)整所致。剔除以上非現(xiàn)金調(diào)整后，2020年上半年毛利率為27.0%。凈負(fù)債率從2019年底的82.3%大幅下降至2020年6月底的72.4%，主要因?yàn)?020年上半年謹(jǐn)慎的拿地。我們預(yù)期公司2020年下半年拿地會(huì)加速，年底的凈負(fù)債率將會(huì)在80%的水平。中期股息為12港仙，對應(yīng)派息率36.7%，仍然高于管理層35%的核心股東凈利的指引。

　　強(qiáng)勁銷售勢頭將在2020年8月和9月持續(xù)。繼2020年6月和7月錄得史上單月最高和次高銷售額之后，我們預(yù)計(jì)禹洲的強(qiáng)勁銷售勢頭將在2020年8月和9月持續(xù)，這也是傳統(tǒng)的銷售旺季。我們相信禹洲今年將輕松完成人民幣1，000億元的合約銷售目標(biāo)，并且由于通過并購獲取了成都新項(xiàng)目，有望超額完成目標(biāo)。我們相信禹洲2020年下半年銷售表現(xiàn)突出，基于1）充足的人民幣1，158億元的可售資源；以及2）2020年下半年89%的可售資源位于一、二線城市。

　　下調(diào)目標(biāo)價(jià)至5.40港元，維持“買入”。我們看好公司2020年下半年的兩個(gè)催化劑：1）超額完成的合約銷售，以及2）潛在的物業(yè)管理分拆上市。我們看好禹洲作為一家高股息低估值的公司。我們的目標(biāo)價(jià)為5.40港元，對應(yīng)6.0倍2020年核心市盈率以及1.1倍2020年市凈率。

　　風(fēng)險(xiǎn)因素包括：聚焦長三角的風(fēng)險(xiǎn)；2）毛利率承壓。