5日前，在中期業(yè)績會上，外界還在關(guān)注華潤置地將在什么時候分拆物業(yè)獨立上市，總裁李欣當(dāng)時表示，讓大家等候進一步公告。

　　5日之后，華潤便正式遞交了招股書。

　　8月31日晚間，華潤萬象生活有限公司正式向港交所遞交上市申請書，速度快到讓人措手不及。

　　分拆物業(yè)管理上市是一項在今年6月30日才啟動的工作，卻在8月21日迅速接獲港交所的批準(zhǔn)：可根據(jù)港交所證券上市規(guī)則應(yīng)用指引第15項進行可能分拆。8月26日，華潤置地才剛剛公告正考慮可能分拆集團的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)及商業(yè)營運服務(wù)業(yè)務(wù)于港交所獨立上市。

　　進度能夠如此之快的發(fā)展，或許正如李欣在中期業(yè)績會上所言，華潤置地在分拆物業(yè)管理公司上市這件事上已經(jīng)做了很多準(zhǔn)備。

　　雖然，更具體的上市時間、募資金額等等相關(guān)內(nèi)容依然尚未公布，但這份準(zhǔn)備充足的招股書，已足以讓外界全面窺探華潤物業(yè)近年來的發(fā)展。

　　收購騰挪備上市

　　“華潤置地考慮業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略層面的問題，在三年前已經(jīng)開始了。”在這份招股書中，分拆物業(yè)管理上市的考量及準(zhǔn)備過程詳細(xì)披露出來。

　　招股書披露，華潤萬象生活的歷史可追溯至1994年，當(dāng)時華潤集團投資北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司(華潤置地前身)并開展物業(yè)開發(fā)、投資及管理業(yè)務(wù)，其后重組成為華潤置地。

　　招股書披露，在2017年，華潤萬象生活正式成立，于當(dāng)年5月18日在開曼群島注冊成立為有限公司，法定股本5萬美元。

　　值得注意的是，華潤萬象生活是華潤置地將物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)及商業(yè)營運服務(wù)業(yè)務(wù)同時裝入的上市平臺。在華潤置地的中期業(yè)績會上，管理層表示“這是為了最大限度的釋放1109(華潤置地)的整體價值”，可以在輕資產(chǎn)的平臺上考慮為物業(yè)管理和商業(yè)管理搭建一個完整的華潤置地，并且可以做強輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)和管理的平臺。

　　而為了將兩項業(yè)務(wù)合并，華潤置地在今年開始分別將境內(nèi)、境外主體，即中國華潤有限公司、華潤(集團)、華潤置地所持有的相關(guān)物業(yè)管理業(yè)務(wù)打包放入華潤萬象生活。

　　其中，華潤萬象生活分別于2020年7月18日完成原由華潤置地所持的華潤萬象深圳的接收；于2020年6月22日與華潤(集團)訂立買賣協(xié)議，收購華潤(集團)所持的歡樂頌香港，進而持有華潤潤欣商業(yè)管理(深圳)有限公司；于2020年8月12日完成轉(zhuǎn)讓華潤置地所持有的瀘州華潤置地；于2020年8月26日與中國華潤有限公司訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收購后者所持的潤聯(lián)。。。。。。

　　上述收購，與華潤萬象生活原本所持的華潤物業(yè)科技服務(wù)有限公司，共同構(gòu)成華潤萬象生活各項主營業(yè)務(wù)的管理分支，經(jīng)營華潤萬象生活的主要業(yè)務(wù)。具體為，華潤萬象深圳、華潤物業(yè)科技服務(wù)有限公司、華潤潤欣商業(yè)管理(深圳)有限公司，分別對應(yīng)商業(yè)運營服務(wù)、物業(yè)管理以及商業(yè)分租服務(wù)。

　　值得一提的是，在商業(yè)運營服務(wù)尚未并入華潤萬象生活之時，這項業(yè)務(wù)屬于集團內(nèi)跨部門服務(wù)的形式向購物中心提供商業(yè)運營服務(wù)，并且不另行收取費用。這項業(yè)務(wù)是從今年1月份開始，才逐漸作為華潤萬象生活獨立的業(yè)務(wù)分部，將該業(yè)務(wù)商業(yè)化。

　　“遞交申請表，應(yīng)該是基于戰(zhàn)略引領(lǐng)下水到渠成的考慮”，華潤置地管理層在中期業(yè)績會上如是稱。

　　物業(yè)上半年收入31億元

　　發(fā)展至2020年6月30日，華潤萬象生活提供物業(yè)管理服務(wù)的住宅及商業(yè)物業(yè)建筑面積約1.07億平方米，提供商業(yè)運營服務(wù)的購物中心建筑面積約560萬平方米。物業(yè)覆蓋中國27個省級行政區(qū)62個城市，其中管理面積的78%的住宅物業(yè)和76%的商業(yè)物業(yè)位于一二線城市。

　　于2020年6月30日，華潤萬象生活在中國管理502個住宅及其他物業(yè)項目，在管總建筑面積為9750萬平方米。

　　同時，華潤萬象生活為商業(yè)物業(yè)提供商業(yè)運營與物業(yè)管理服務(wù)，包括購物中心及寫字樓。其分別向51個購物中心提供商業(yè)運營服務(wù)，總建筑面積為560萬平方米；向31個購物中心提供物業(yè)管理服務(wù)，總建筑面積為400萬平方米；向73棟寫字樓項目提供物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積為510萬平方米。

　　財務(wù)數(shù)據(jù)方面，于2017年、2018年及2019年與截至2019年及2020年6月30日止六個月，華潤萬象生活的總收入分別為31.29億元、44.32億元，58.68億元、26.41億元及31.34億元。

　　其中，住宅物業(yè)管理服務(wù)分部的收入分別為21.01億元、27.63億元、34.72億元、15.39億元及16.81億元，分別占總收益的67.1%、62.4%、59.2%、58.3%及53.6%。而商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)分部的收入分別為10.28億元、16.68億元、23.97億元、11.02億元及14.53億元。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱，住宅物業(yè)管理服務(wù)分部和商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)分部的收入均出現(xiàn)大幅增長，主要是由于華潤萬象生活近年來的快速擴張，不管是來自華潤集團及華潤置地的，還是來自獨立第三方的。

　　其中，華潤(集團)及華潤置地為華潤萬象生活在住宅物業(yè)管理服務(wù)分部貢獻(xiàn)的收入從2017年的16億元升至2019年的26.54億元，至2020年6月30日的13.51億元；在商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)分部的收入從2017年的4.74億元，升至2019年的10.77億元，至2020年6月30日的8.02億元。

　　獨立第三方為華潤萬象生活在住宅物業(yè)管理服務(wù)分部貢獻(xiàn)的收入從2017年的5.01億元升至2019年的8.18億元，至2020年6月30日的3.3億元；在商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)分部的收入從2017年的5.54億元，升至2019年的13.19億元，至2020年6月30日的6.52億元。

　　值得注意的是，華潤萬象生活絕大部分物業(yè)管理服務(wù)收入來自華潤(集團)及華潤置地開發(fā)的物業(yè)，于2017年、2018年及2019年與截至2019年及2020年6月30日止六個月，分別是來自于第三方收入的3.19倍、3.16倍、3.26倍、3.82倍及4.1倍。

　　有趣的是，也許是因為進度太快，在招股書中，華潤萬象生活將來自華潤(集團)及華潤置地開發(fā)的總收入與來自獨立第三方的收入出現(xiàn)了“互換”。即原本應(yīng)占到業(yè)績絕對大頭的關(guān)聯(lián)交易，在招股書中貢獻(xiàn)的收入占比在2017年、2018年及2019年與截至2020年6月30日止六個月分別僅有31.2%、32.2%、32.3%及36%。

　　此外，2017年、2018年及2019年與截至2019年及2020年6月30日止六個月，華潤萬象生活的毛利率分別為13.0%、15.0%、16.1%、18.0%及24.1%。毛利率上升主要是由于商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)分部貢獻(xiàn)的收入增加，而該分部的毛利率高于住宅物業(yè)管理服務(wù)分部。