文 | 飛魚資本市場團(tuán)隊(duì)

　　流程編輯 | 王倩

　　港股上市房企合景泰富（HK.1813）在國慶假日里突然大跌。

　　飛魚財(cái)經(jīng)翻閱了公司2020半年報(bào)，發(fā)現(xiàn)了一些值得探討的點(diǎn)。比如，它的盈利質(zhì)量為何越來越差？投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動損益增長是否已經(jīng)到了盡頭？比如，為何不像其他上市房企一樣在半年報(bào)中單獨(dú)列出“合約負(fù)債”項(xiàng)目？

　　01

　　分拆物業(yè)板塊港股上市

　　和許多粵系房企一樣，合景泰富也有著讓人“驚嘆”的傳奇創(chuàng)業(yè)故事。

　　1995年，年僅26歲的孔健岷，和他的兩個(gè)兄弟，創(chuàng)立了合景房地產(chǎn)公司，發(fā)展廣州的房地產(chǎn)項(xiàng)目?？捉♂簞?chuàng)業(yè)前，曾在工商銀行廣州分行任信貸主任，早在1994年就與人合伙成立了新恒昌公司。在彼時(shí)，孔健岷及其兩兄弟，算得上是商海中早早揚(yáng)帆者。

　　2003年，公司正式更名為合景泰富集團(tuán)。當(dāng)年，公司以天價(jià)投得珠江新城兩幅地王后，開始進(jìn)入高速發(fā)展期。2007年，公司在香港完成上市，成為一個(gè)多元化發(fā)展的上市房企。

　　雖然，合景泰富在自己的“官宣”中“一直不錯(cuò)”。但是，在房地產(chǎn)明星企業(yè)扎堆的華南，合景泰富被外界關(guān)注的有限。而就在這個(gè)國慶假期，合景泰富卻由于突然大跌，“上了頭條”。

　　10月7日，合景泰富突然大跌22%。當(dāng)天蒸發(fā)了約100億市值。次日，也就是國慶假期的最后一天，公司股價(jià)出現(xiàn)回升。據(jù)了解，突然大跌或許與公司分拆合景悠活集團(tuán)控股有限公司在香港聯(lián)合交易所有限公司主板獨(dú)立上市相關(guān)。根據(jù)公開信息，10月7日為公司除權(quán)日，其通過實(shí)物分派合景悠活股份進(jìn)行派息。

　　合景悠活是合景泰富旗下物業(yè)公司。該公司尋求獨(dú)立上市符合目前房地產(chǎn)企業(yè)的普遍趨勢。

　　只是，這一份拆上市方案，對投資者是利是弊，值得進(jìn)一步觀察。

　　02

　　半年報(bào)中三點(diǎn)觀察

　　合景泰富的分拆旗下物業(yè)公司在港上市，引發(fā)我們深度觀察該公司的經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況。

　　公司半年報(bào)顯示，2020年上半年，實(shí)現(xiàn)凈利潤約36.6億元，同比下降40.5%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤約35.2億元，同比下降41.0%；實(shí)現(xiàn)應(yīng)占每股基本盈利約110.7分，同比下降41.1%。

　　公司解釋：主要是由于投資物業(yè)公允價(jià)值收益凈額、合營企業(yè)利潤降幅較大所致。

　　這個(gè)業(yè)績表現(xiàn)，應(yīng)該說是“不理想”的。

　　在半年報(bào)中，值得關(guān)注的有三點(diǎn)。

　　一是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值收益大幅縮水10倍，導(dǎo)致上半年歸母凈利潤大幅下滑。

　　幾乎是從2017年起，合景泰富的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動損益占年度利潤的比例就表現(xiàn)的比較高。

　　換句話說，近幾年合景泰富的盈利質(zhì)量是非常差的，主要是靠投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化，而不是靠真正的現(xiàn)金流流入。

　　2020年上半年，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值大幅縮水，導(dǎo)致歸母凈利潤大幅下滑。這是否意味著，公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動損益增長已經(jīng)到了盡頭？

　　二是自身“造血能力”不足。

　　合景富泰近年來經(jīng)營活動現(xiàn)金流均為負(fù)數(shù)，自身造血能力不足。

　　此外，公司上半年匯兌虧損翻了3倍。現(xiàn)金流壓力進(jìn)一步增大。

　　三是公司在半年報(bào)中為何不像其他上市房企將“合約負(fù)債”單列？

　　一般地產(chǎn)商，都會預(yù)收客戶的購房款，合約負(fù)債的大小也是體現(xiàn)地產(chǎn)商規(guī)模以及實(shí)力的一個(gè)表現(xiàn)，但我們在合景泰富的資產(chǎn)負(fù)債表上竟然看不到“合約負(fù)債”。

　　在查閱公開報(bào)道中，我們看到這樣一段描述：2020上半年公司預(yù)售額合計(jì)人民幣368億元，同比增長2%，平均銷售價(jià)格約為人民幣16，700元/平方米，與2019年同期相比基本持平。按預(yù)售金額貢獻(xiàn)劃分，目前在售120個(gè)項(xiàng)目中，37%來自粵港澳大灣區(qū)，37%來自長三角區(qū)域；按城市等級劃分，87%來自一二線城市。

　　通過分析公司半年報(bào)中的會計(jì)科目，對比公司年報(bào)中的相關(guān)安排，一個(gè)猜測是公司可能將“合約負(fù)債”“揉在了”其他應(yīng)付款及應(yīng)計(jì)款項(xiàng)中。

　　為何這樣安排？

　　這或許還是和公司的銷售情況相關(guān)。

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，銷售是第一位的。有銷售才有持續(xù)的現(xiàn)金流，才有機(jī)會在行業(yè)調(diào)整期找到自己的路徑。

　　（完）

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