10月23日，據(jù)港交所披露資料顯示，中國文旅集團有限公司（以下簡稱“中國文旅”）再次提交招股書，國泰君安國際為其獨家保薦人。中國文旅曾于4月17日首次遞交招股書，并于10月17日屆滿6個月而失效。

　　招股書顯示，中國文旅為一間文化旅游物業(yè)開發(fā)商，主要于中國廣東省江門及其認為具有發(fā)展?jié)摿Φ钠渌貐^(qū)從事規(guī)劃及發(fā)展文化旅游勝地的度假物業(yè)。根據(jù)仲量聯(lián)行行業(yè)報告，按2019年廣東省江門房地產(chǎn)公司的住宅物業(yè)（包括度假物業(yè)）的合約銷售總額計，中國文旅排名第二。

　　中國文旅的收益來自銷售度假物業(yè)和文化旅游業(yè)務(wù)，下圖列示該公司的兩個業(yè)務(wù)分部之間以及其涉及的主要步驟如何產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)：

　　招股書披露，截至2020年9月30日，中國文旅在廣東恩平及國內(nèi)其他地區(qū)擁有18個度假物業(yè)發(fā)展項目組合，其中8個項目為已竣工、5個項目發(fā)展中，5個項目為未來發(fā)展。同期，土地儲備總建筑面積約150萬平米，包括已竣工建筑面積約10萬平方、發(fā)展中建筑面積約40萬平方米、持作未來發(fā)展或持作投資的建筑面積約100萬平方米，分別占總土地儲備約4.9%、28.2%及66.9%。

　　招股書顯示，2017至2019年度，中國文旅的收益分別為1.86億元、3.35億元及7.36億元，同期凈利潤分別為4454萬元、7261萬元、1.04億元，同期毛利分別為6559萬、1.50億元及3.19億元。

　　分業(yè)務(wù)來看，中國文旅的收益主要來自銷售度假物業(yè)，文化旅游板塊對收益的貢獻較小。根據(jù)招股書，2017-2019年度，公司來自銷售度假物業(yè)的收益分別為1.86億元、2.67億元及5.94億元，分別占總收入的99.8%、79.8%及80.7%，而來自文化旅游業(yè)務(wù)的收益僅占總收入的0.2%、20.2%、19.3%。

　　值得注意的是，中國文旅的純利率連年下滑，2017至2019年，中國文旅的純利率分別為23.9%，20.1%，14.1%。此外，近年來公司的資產(chǎn)負債率雖有所下降，但仍處于高位，2018年、2019年公司的資產(chǎn)負債比率分別為632% 及272.2%。2019年末及2020年5月31日，中國文旅的銀行結(jié)余及現(xiàn)金為4.89億元及3.11億元，而同期未償還的銀行及其他借款為5.78億元及5.89億元。

　　2017-2019年度及2020年前5個月，中國文旅的銀行借款利息總額分別約為760萬元、1020萬元、3000萬元及2320萬元。其表示，借款利率的任何升幅均可能對公司的業(yè)務(wù)、財務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績造成重大不利影響。

　　根據(jù)招股書，2018-2019年度及2020年前5個月，奧園集團為中國文旅的最大客戶，公司來自奧園集團的收益分別占總收益的約4.5%、5.6%及5.2%。此外，中國奧園全資附屬公司悅景是中國文旅的主要股東，持股數(shù)量為28%。