碧桂園融資成本又降了。

　　回顧剛剛過去的10月，碧桂園獲得一筆累計10億美元，票面利率低至3.125%的債務融資，直接打破碧桂園融資成本的歷史新低。同一時間，央行公布的10月的最新5年期LPR(貸款基準利率)卻依然停留在4.65%，這已經(jīng)是自從4月以來連續(xù)第七個月的止步下行了。國內(nèi)貸款利率下行壓力大，碧桂園在海外融資成本不僅遠低于國內(nèi)貸款基準利率還一再創(chuàng)新低。

　　消息一出一片稱贊，額度之大，期限之長，利率之低，直接創(chuàng)下碧桂園境外融資的“新高度”。

　　額度大、期限長、利率低，碧桂園融資的“新高度”

　　論銷售排前十的房地產(chǎn)企業(yè)，融資成本最低的直都是大央企和大國企。 而在民營企業(yè)里，碧桂園和龍湖直處于行業(yè)低位，相比于后者前者規(guī)模更是一直處于行業(yè)首位。

　　近日，碧桂園又刷新了民企融資成本的“新低”，10月份一筆5億美元于2025年到期的債債券融資，票面利率僅為3.125%，和一筆5億美元于2030年到期的債券融資，票面利率也只有3.875%。

　　這是碧桂園在2020年以來的第四次境外債務融資，也是碧桂園境外融資史上票面利率最低的一次。

　　(截圖源自：碧桂園官方公告)

　　相比于前一次5億美元10年期債務融資的票面利率低了近一個百分點，相比于年初同樣5億美元10年期債務融資，票面利率足足低了1.75個百分點。

　　同時，從碧桂園的半年報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：“2020年上半年期末的融資成本為5.85%，較2019年底下降0.49個百分點”。一再創(chuàng)新低的融資成本，不但能緩解當前海外債務到期的壓力，還能進一步以剔除高利率有息負債換得更低利率，并延長還款期限的有息負債，從而達到進一步優(yōu)化當前的債務結(jié)構(gòu)和資金成本。

　　近日，貝殼研究院發(fā)布了“三季度房企融資季報(數(shù)據(jù)截至9月24日)”。季報表示，“與上半年融資利率下降趨勢不同，三季度境內(nèi)、境外平均利率明顯上漲”。并提到“融資低利率窗口期已過，預計四季度融資利率或?qū)⒈３衷鲩L態(tài)勢”。

　　房企境內(nèi)外融資平均利率走勢

　　(數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院)

　　而碧桂園的這次境外債務融資，不僅票面利率沒有隨大市上升，反而進一步被降低從而使得融資成本的繼續(xù)下壓。

　　另一方面，季報提到：“第三季度境內(nèi)外債券融資發(fā)行期限相對穩(wěn)定，有小幅波動。境外債券發(fā)行期限小幅降低，外部環(huán)境高度不確定性保持，境外債市四季度短期債務占比或?qū)⒋蠓仙！?/p>

　　房企債券發(fā)行期限季度走勢

　　(數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院)

　　從發(fā)行期限來看，最近兩年里，房企境內(nèi)外債券各季度平均發(fā)行期限均不到4.5年，尤其是境外債券近兩年的平均發(fā)行期限都沒達到3.5年。而自今年以來，碧桂園的境外債券發(fā)行，發(fā)行期限最短的也有五年，截至今年10月底碧桂園共有四次發(fā)行境外融資債券，其中三次債券發(fā)行長達十年期，累計金額達14.5億美元，票面利率最低僅3.875%。

　　　　最值得注意的一點就是，從1月開始到10月，碧桂園的四次海外債券融資，發(fā)行期限均在5年—10年期。隨時間軸的推移，票面利率一路下行，融資成本隨之一再下降。

　　可見，無論是從發(fā)行債券的融資金額，發(fā)行期限，還是票面利率，都是遠遠優(yōu)于行業(yè)平均水準。尤其是涉及融資成本的票面利率。

　　債務結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，三道紅線下的持續(xù)發(fā)展

　　相比于那些票面利率高達10%甚至更多的大中型房企而言，碧桂園2020年上半年的融資成本僅5.85%，再加上7月和10月的兩筆共計20億美元票面利率最高不到5%的境外債務融資，進一步拉低了企業(yè)的整體的融資成本，緩解了債務壓力。

　　結(jié)合各大房企的2020年中期財務數(shù)據(jù)，貝殼研究院還選取了70家百強房企作為研究樣本，按照“三道紅線”標準做統(tǒng)計排序。在70家樣板房企中：僅有6家房企三道指標均未超閥；24家包括碧桂園在內(nèi)的房企有一項指標超閾值，其中還有3家是位于TOP10且有著國企央企的大背景房企，同時TOP20房企中就有9家之多；21家房企兩項指標超閾值；19家房企三項指標超閾值，其中包含有3家TOP10的頭部房企。

　　(數(shù)據(jù)來源：各房企官方公告；貝殼研究院整理)

　　疫情沖擊之下的“三道紅線”對房企將起到一定的引領與警示作用，同時也會以倒逼的壓力加快房企優(yōu)化財務結(jié)構(gòu)的步伐。

　　可以見得，未踩線當然更好，踩一道紅線，對于具有的貨款周期的房地產(chǎn)行業(yè)來看也算是正常，畢竟資金周轉(zhuǎn)還有一個賬期嘛。當然，對于踩三道紅線的房企可就得注意了，尤其是體量大、項目多、品牌影響力大的頭部房企，系統(tǒng)性風險不得不防。

　　我們再細看碧桂園的“三道紅線”。1、剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為82%，凈負債率為58.1%，遠遠低于不得大于100%的臨界點；2、現(xiàn)金短債比為1.83，遠超不得小于1的標準。

　　更重要的是截至2020年6月30日，碧桂園已簽約或已摘牌的中國內(nèi)地項目總數(shù)為2662個，分布于31個省/自治區(qū)/直轄市的288個地級市，總計覆蓋1334個區(qū)/縣。

　　讓所有大中房企最頭疼的事情就是項目多，盤子大，回款周期也長短不一。而并非中小房企那樣，做一個項目賣一個，然后再繼續(xù)下一個項目，大房企的賬期是直接制約了這一指標首要因素，而碧桂園的銷售回款率高達94%。

　　“城鎮(zhèn)化”遇上“城市群”潛在機遇進一步凸顯

　　融資渠道的多元，信用等級相對較好，債務結(jié)構(gòu)也較為合理且在逐步優(yōu)化，這是碧桂園在眾多頭部房企中的明顯優(yōu)勢所在。但終究是只是應對當下的市場環(huán)境，作為行業(yè)的領跑企業(yè)，我們更得將目光放長遠到未來。

　　對于一家房企而言，短期的業(yè)績支撐靠的是當下的存量的規(guī)模，即：還有多少項目可以賣的；長期的業(yè)績支撐則要靠增量的土地儲備，即：還有多少土地可以開發(fā)的。當然這里還有個前提，那就是當前的債務壓力不能拖后腿，且能有持續(xù)的資金來源以支持做增量的開發(fā)。顯然這個當下債務和資金，對碧桂園來講并不是問題，否則穆迪也不會上調(diào)碧桂園的信用等級。

　　增量儲備呢？據(jù)2020半年報數(shù)據(jù)顯示：截至6月30日，碧桂園已獲取的權(quán)益可售資源為16698億，潛在的權(quán)益可售資源為6706億，累計權(quán)益可售資源23404億元，按照當前每年6000億的銷售額，現(xiàn)有的可售資源，足足可以支撐碧桂園未來三到四年的業(yè)績支撐。

　　(數(shù)據(jù)來源：碧桂園2020半年業(yè)績演示)

　　從已獲取的權(quán)益可售資源分布情況來看，一線城市2913億元，二線城市5725億元，三四線城市8060億元。

　　從我國的人口分布情況來看，截至2019年底，我們的四個一線城市常住人口為7370萬人；15個新一線城市，常住人口累計1.74億人；再有30個二線城市給分擔2億人口?？梢怨浪愕轿磥砦宓绞昀?，39個一二線城市承載人口的天花板也就5億人，剩余將近10億人口會沉淀在三線及三線以下中小城市。

　　另一方面，碧桂園2020年半年報數(shù)據(jù)顯示：截至2020年6月30日，已獲取的可售資源中，有98%項目位于常住人口50萬人以上的城市或區(qū)域，其中常住人口在300萬到1000萬的大中型城市占比達77%；有93%的項目位于人口流入的城市或區(qū)域；73%的城市位于五大城市群。

　　碧桂園可售資源分布情況

　　(數(shù)據(jù)來源：碧桂園2020半年業(yè)績演示)

　　同時，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：截至2019年年末全國常住人口城鎮(zhèn)化率為60.60%，比上年末提高1.02個百分點。戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅44.38%。相比于發(fā)達國家和地區(qū)的80%的城鎮(zhèn)化率，我們即使以70%的城鎮(zhèn)化率為發(fā)展目標，今天的城鎮(zhèn)化之路最少還有十年的路要走，更何況隨著時間的推移，城鎮(zhèn)化率的同比增長是呈逐年遞減的趨勢。

　　未來的五到十年三分之二的人口將聚集于三線及以下城市，碧桂園的儲備資源近一半位于三四線城市?？梢姵擎?zhèn)化的發(fā)展之路，是碧桂園堅信中小城市的市場機遇，也是碧桂園的持續(xù)增長的基礎。

　　從城鎮(zhèn)化到城市群，這是發(fā)達國家人口流動一般過程。而當前我國的城市群發(fā)展尚不成熟，最根本的問題就是城鎮(zhèn)化的道路還沒有走完。同時，人口資本的流動，交通網(wǎng)絡的建設、產(chǎn)業(yè)分工和區(qū)域協(xié)作的進一步優(yōu)化。打造現(xiàn)代化都市圈成為推進城市群建設的突破口。例如，廣東將珠三角城市群劃分為廣佛肇、深莞惠、珠中江3個都市圈。

　　根據(jù)恒大研究院的《中國城市發(fā)展?jié)摿ε琶?019》數(shù)據(jù)顯示，發(fā)展?jié)摿Π購姵鞘兄杏?6個位于19大城市群。截至2018年年底，19大城市群的累計人口已經(jīng)達到了10.5億人，其中城鎮(zhèn)人口有6.5億，城鎮(zhèn)化率達61.7%，長三角、京津冀、成渝、長江中游、山東半島五個城市群人口過億；GDP總額達79.3萬億，占全國的88.1%。

　　碧桂園的儲備資源主要集中在300到1000萬人口的二三四線城市，這也就是城鎮(zhèn)化進程的中間段力量，是走向城市群的重要組成部分，更是碧桂園項目布局的潛在價值。

　　產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)循環(huán)，碧桂園的另一個萬億級市場

　　碧桂園除了在城鎮(zhèn)化的基礎和城市群的探索中尋找增長，同時也在借助產(chǎn)業(yè)鏈的內(nèi)在業(yè)務。用科技賦能制造，加大對產(chǎn)業(yè)機器人市場的探索，并取得了較為可觀的階段性成績，碧桂園正以產(chǎn)業(yè)投資的方式進入另一個萬億級市場。

　　同時以消費者對食品安全要求提高等社會新態(tài)勢，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與社區(qū)零售等項目，從家庭到家園，從生活到生態(tài)打造覆蓋客戶全生命周期的資源整合平臺。讓持續(xù)健康發(fā)展的可能性更高，確定性更強，這可能是機構(gòu)給予更低融資成本的重要邏輯。

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