繼10月4家企業(yè)赴港上市后，11月香港資本市場又將迎來多家物業(yè)企業(yè)IPO。

　　券商中國記者了解到，金科旗下金科服務(wù)、融創(chuàng)旗下融創(chuàng)服務(wù)均已通過港交所上市聆其中，金科服務(wù)11月10日已截止招股，共籌資7.66億美元；融創(chuàng)服務(wù)11月12日截止招股，總籌資額尚未公布，這兩家公司預(yù)計下周將正式上市。

　　不過，從物業(yè)板塊近一段時間表現(xiàn)來看，股價持續(xù)回調(diào)、市值大幅縮水、IPO破發(fā)成為主要特征，曾經(jīng)受資本市場熱捧的物業(yè)風口不再？

　　接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，不能簡單通過近期的表現(xiàn)來判斷整體物業(yè)股在下行，認為資本的風口已經(jīng)過了。雖然短期內(nèi)行業(yè)已進入冷靜調(diào)整新周期，但仍處在資本加速化發(fā)展期，未來物業(yè)股之間會繼續(xù)分化，對于基本面好，業(yè)績具有可持續(xù)性的公司，資本市場可能會持續(xù)給予高估值。

　　多家物企密集赴港上市

　　近期，房企分拆物業(yè)上市的消息不斷。

　　繼10月世茂服務(wù)、合景悠活、第一服務(wù)、卓越商企服務(wù)等4家房企旗下物業(yè)服務(wù)企業(yè)赴港上市后，11月香港資本市場又將迎來多家物業(yè)企業(yè)IPO。

　　券商中國記者了解到，金科旗下金科服務(wù)、融創(chuàng)旗下融創(chuàng)服務(wù)均已通過港交所上市聆預(yù)計下周將正式上市。

　　其中，金科服務(wù)于10月28日通過上市聆并于11月5日公示了上市招股書，預(yù)計將于11月17日正式上市。招股書顯示，金科服務(wù)擬發(fā)行1.33億H股，預(yù)計每股發(fā)行價41.8~47.6港元。據(jù)鈦媒體報道，11月10日截止招股時，金科服務(wù)共籌資7.66億美元。

　　融創(chuàng)服務(wù)從8月6日交表到10月26日即通過上市聆僅用時81天，開創(chuàng)了2020年物企過會最短時間先河。其于11月9日至11月12日進行公開招股募資，并預(yù)計11月19日正式掛牌。公告顯示，融創(chuàng)服務(wù)計劃全球發(fā)售6.9億股，發(fā)行價區(qū)間為10.55港元至12.65港元，整體發(fā)行規(guī)模預(yù)計為10.8-12.95億美元。這一融資規(guī)模有望創(chuàng)行業(yè)新高。11月12日截止招股時，融創(chuàng)服務(wù)總籌資額尚未公布。

　　券商中國記者根據(jù)公開信息統(tǒng)計，除金科服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)將于下周上市外，華潤萬象生活于11月8日通過港交所上市聆恒大物業(yè)9月29日遞交上市申請后也預(yù)計最快在本周通過港交所上市聆訊。此外，融信服務(wù)、佳源國際、建發(fā)物業(yè)、遠洋服務(wù)等均已遞交上市申請，在排隊上市中。

　　自2014年房企分拆物業(yè)赴港上市第一股出現(xiàn)后，2018年下半年以來經(jīng)歷了一波物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市熱潮。今年這種上市熱度進一步延續(xù)，并且出現(xiàn)恒大、融創(chuàng)等多個龍頭房企的身影。券商中國記者梳理，今年以來，已經(jīng)有興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、建業(yè)新生活、金融街物業(yè)、弘陽服務(wù)、正榮服務(wù)、第一服務(wù)、卓越商企服務(wù)、合景悠活、世茂服務(wù)等10家房企關(guān)聯(lián)物業(yè)公司赴港上市。至此，已經(jīng)有31家房企關(guān)聯(lián)物業(yè)企業(yè)在香港上市，加上3家在A股上市的，上市物業(yè)企業(yè)總共有34家。

　　物業(yè)板塊股價下跌，IPO破發(fā)

　　今年上半年，資本市場受疫情影響劇烈波動，而物業(yè)板塊表現(xiàn)格外搶眼，多只物管股前7月累計漲幅超過100%，更是出現(xiàn)了千億市值的企業(yè)，近半企業(yè)市盈率超過40倍。

　　不過，與此前受資本市場熱捧股價頻創(chuàng)新高不同，8月以來，物業(yè)板塊股價開始持續(xù)下跌。

　　易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱表示，年初至10月30日，34家物業(yè)股平均漲幅為30%，平均漲幅有所收窄。單月來看，9月份，30家物業(yè)股的跌幅約為10%，其中13家跌幅在10%以上。不僅如此，10月上市的第一服務(wù)、卓越商企服務(wù)、合景悠活、世茂服務(wù)等4家物企，已有3家出現(xiàn)上市首日破發(fā)的情況。其中，10月22日上市的第一服務(wù)，首日跌幅約27%，刷新紀錄。隨后，10月30日，世茂服務(wù)與合景悠活上市首日均受冷，先后破發(fā)，世茂服務(wù)于當日收盤保住發(fā)行價。

　　克而瑞證券物業(yè)管理行業(yè)周報(2020-11-08)顯示，近3個月，有19家物業(yè)上市企業(yè)股價跌幅超過20%，其中有4家更是跌幅超過40%，分別為鑫苑服務(wù)(-40.1%)、藍光嘉寶服務(wù)(-40.5%)、金融街物業(yè)(-41.7%)、中奧到家(-52.4%)。

　　　　光大證券研報也顯示，10月，光大地產(chǎn)A H核心物業(yè)指數(shù)單月跌幅9.50%，跑輸上證綜指11.85pc，跑輸恒生指數(shù)12.26pc。

　　對于物業(yè)股回調(diào)頻現(xiàn)破發(fā)的原因，官丁祖昱表示，一方面是前期疫情期間，物業(yè)股熱度被推至最高；另一方面，近期資金分散，物業(yè)股在中期業(yè)績之后，獲利投資者轉(zhuǎn)移。而大型物企或者背靠有實力的母公司，企業(yè)抗風險能力及潛在價值空間將更能獲得資本市場認可，而小型物企劣勢則較為明顯。

　　　　物業(yè)板塊風口不再？

　　近一段時間，物業(yè)板塊的表現(xiàn)大不如前，股價持續(xù)回調(diào)、市值大幅縮水、IPO破發(fā)……這是否意味著曾經(jīng)受資本市場熱捧的物業(yè)風口不再？

　　對此，中指院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟接受券商中國記者采訪時認為，物業(yè)股股價下跌跟很多因素有關(guān)，比如宏觀環(huán)境、對市場整體的預(yù)期，就像A股和港股最近整體都是下挫的，不能簡單通過近期的表現(xiàn)來判斷整體物業(yè)股在下行，認為資本的風口已經(jīng)過了。因為如果換一個時間節(jié)點來看，比如從2020年年初到現(xiàn)在，物業(yè)股的平均漲幅依然保持了30%以上的增長。選取的時間節(jié)點不同，會導致結(jié)論的不同。

　　牛曉娟進一步指出，判斷一個行業(yè)是否處于風口主要看兩個方面，一是看企業(yè)的基本面，二是看企業(yè)是否存在大的想象空間。首先，整體行業(yè)基本面沒有變，包括政策對它的鼓勵、整個居民生活水平的提高從而對高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)的需求等。第二，整個行業(yè)大的想象空間沒有變。因此還不能說風口已過，實際上，物業(yè)行業(yè)目前處在資本加速化發(fā)展期，目前，金科服務(wù)、恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)等非常優(yōu)質(zhì)的物業(yè)企業(yè)在排隊上市，他們對整個資本市場的帶動效應(yīng)可以拭目以待。

　　“當然，隨著上市企業(yè)整體數(shù)量逐步增多，物業(yè)塊版塊可能會加速分化，引導物業(yè)企業(yè)回歸基本面，扎實做好業(yè)績。對于基本面好，業(yè)績具有可持續(xù)性的公司，資本市場可能會持續(xù)給予高估值。”牛曉娟對券商中國記者說。

　　丁祖昱也認為，短期內(nèi)行業(yè)已進入冷靜調(diào)整新周期，市場對物管行業(yè)的認知會進入到一個更合理的水平。但這并不會影響房企分拆物管上市的節(jié)奏，需要注意的是，未來物業(yè)股之間會繼續(xù)分化，能夠獲得資本市場關(guān)注的核心物管股數(shù)量有限，企業(yè)的實際運營能力將影響到資本市場表現(xiàn)。

　　“實際上，資本市場的表現(xiàn)一定程度上代表著上市物企的分化表現(xiàn)，物企資本表現(xiàn)與其背后實力強、操盤面積大的相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)不無關(guān)系。從另一角度看，分化的背景下物企市場仍較分散，也遠未達到充分競爭的狀態(tài)，這意味著行業(yè)整合、龍頭物企市場占有率的提升還有很大空間?！倍∽骊耪f。

　　展望未來，丁祖昱認為，物業(yè)行業(yè)的真正價值是企業(yè)的“服務(wù)力”與居民生活所需、城市發(fā)展所需的碰撞所創(chuàng)造出巨大可能性，這是一個廣闊的市場。長期來看，整體市場和單個企業(yè)仍具有很大的增量空間，高增長仍然會持續(xù)，未來3-5年行業(yè)將快速裂變，行業(yè)已進入規(guī)模增長、收并購拓展、品質(zhì)提升的關(guān)鍵階段。