又到年底，為了讓業(yè)績、總結(jié)好看一點(diǎn)，相信大部分打工人都在加班加點(diǎn)，其實(shí)公司也不例外。比如，近期房企百強(qiáng)禹洲集團(tuán)宣布，分拆禹佳生活服務(wù)沖擊上市。

　　房企分拆物業(yè)上市已是常態(tài)。

　　早在2014年花樣年控股就分拆了物業(yè)板塊彩生活上市，如今，截至12月16日收盤，花樣年控股的股價為1.43港元/股，而彩生活的股價為3.44港元/股。

　　分拆物業(yè)上市的優(yōu)勢顯而易見：多一家上市公司、多一個更好的融資平臺；物業(yè)公司的新故事，對資本市場更有吸引力，估值、股價也往往表現(xiàn)不錯。

　　禹佳生活服務(wù)是否也能延續(xù)這樣的好故事呢？

　　01

　　大部分房企分拆物業(yè)上市，其業(yè)績主要還是依賴于自家的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如明天（12月17日）將正式上市的遠(yuǎn)洋服務(wù)（詳見：遠(yuǎn)洋服務(wù)上市在即，近兩年半，資本負(fù)債比率超400%！）。

　　禹佳生活服務(wù)也不例外。所以，蜜姐先跟蜜友們簡單聊下禹洲集團(tuán)的情況。

　　禹洲集團(tuán)是一家不折不扣的老牌房企，于1994年在廈門成立。

　　2006年啟動全國拓展戰(zhàn)略；2009年，禹洲集團(tuán)地產(chǎn)板塊在我國香港聯(lián)交所上市；2016年，其總部搬到了上海；2020年啟用深圳總部，公司名字由原來的禹洲地產(chǎn)股份有限公司更名為禹洲集團(tuán)控股有限公司。

　　禹洲集團(tuán)官網(wǎng)介紹是房企30強(qiáng)，中指院的數(shù)據(jù)顯示2019年其銷售額排第50名；今年1-11月的銷售額排名第34位，拿地金額排名52位；克爾瑞今年1-11月的操盤金額榜單排第43位。

　　但直到2018年其才提出千億目標(biāo)，就在本月初發(fā)布好消息：已提前完成千億銷售目標(biāo)。

　　從發(fā)展的軌跡來看，禹洲集團(tuán)幾乎趕上了我國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的所有紅利期。

　　但奔向千億俱樂部稍晚，且股價表現(xiàn)平平。

　　上市11年，截至12月16日收盤，禹洲集團(tuán)的股價僅為2.77港元/股，合約銷售額破千億，總市值不到200億！而其前身禹洲地產(chǎn)上市時的發(fā)行價就為2.7港元/股。

　　11年，股價僅僅漲了0.07港元，這讓蜜姐一度懷疑是不是搞錯了，再三確認(rèn)……

　　02

　　12月7日，就在禹洲集團(tuán)宣布提前完成千億銷售目標(biāo)當(dāng)天，股價還下跌了2.02%。

　　實(shí)際上，千億目標(biāo)的沖刺也并非易事。

　　圖片來源|禹洲集團(tuán)公告

　　據(jù)禹洲集團(tuán)的財報和公告披露，今年上半年僅完成合約銷售額428.5億元；截至10月底，完成合約銷售額885.84億元，7-10月，每個月平均完成超110億元；11月完成100.29億元；12月1-7日，完成13.87億元。

　　一天一個小目標(biāo)，想想就刺激。

　　但增收不增利的尷尬，并未快速讓好消息轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本市場看好的理由。

　　2020年半年報顯示，期內(nèi)禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入140.69億元，同比增長20.36%；但凈利潤同比下降18.72%；歸屬公司股東的凈利潤10.19億元，比2019年同期減少約6.2億元，同比下滑37.83%！

　　這樣的尷尬，實(shí)際上已持續(xù)了較長時間。

　　據(jù)東方財富(300059,股吧)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年，禹洲集團(tuán)的毛利潤分別為76.83億元、74.67億元和60.92億元。逐年下滑趨勢明顯，尤其是2019年比2018年減少了13.75億元，同比下滑18.42%。

　　圖片來源|互聯(lián)網(wǎng)

　　相比2015-2017年，其毛利率同比增速超30%，甚至超50%，最近兩年的下滑幅度實(shí)在太明顯。

　　2017-2019年，禹洲集團(tuán)的歸母凈利潤同比下滑幅度也是相當(dāng)驚人，分別為57.19%、25.6%和2.88%。

　　禹洲集團(tuán)也意識到了問題。

　　在今年中期業(yè)績會上，禹洲集團(tuán)創(chuàng)始人、董事局主席、執(zhí)行董事及行政總裁林龍安表態(tài)，完成千億目標(biāo)后，量不能少，但未來2-3年不再追求量，而是需要以利潤導(dǎo)向為基礎(chǔ)的業(yè)績增長。

　　此外，從區(qū)域銷售分布上來看，盡管從2006年禹洲集團(tuán)就開始了全國拓展戰(zhàn)略，但其至今仍偏重單一區(qū)域。

　　圖片來源|禹洲集團(tuán)2020半年報

　　據(jù)今年半年報顯示，禹洲集團(tuán)各區(qū)域銷售差距明顯，期內(nèi)，長三角區(qū)域、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海區(qū)域、大灣區(qū)、西南區(qū)域及華中地區(qū)分別貢獻(xiàn)確認(rèn)收入金額的58.38%、 6.50%、20.73%、0.14%、4.70%及9.55%。

　　從完成的合約銷售額來看，差距更大。比如，長三角區(qū)域完成的合約銷售額高達(dá)267.68億元左右，占禹洲集團(tuán)整體合約銷售額的62.47%。

　　其中合肥、蘇州、上 海、南京及杭州作為該區(qū)域的核心布局城市，合計貢獻(xiàn)合約銷售額214.41億元！占禹洲集團(tuán)整體合約銷售額的50%左右。

　　當(dāng)然，總的來說，禹洲集團(tuán)今年的表現(xiàn)還是不錯。

　　年初，禹洲集團(tuán)提出的千億目標(biāo)和分拆物業(yè)上市的目標(biāo)，目前第一個完成了，第二個趕在年底的“末班車”拼命沖刺。

　　03

　　最后來說下赴港上市禹佳生活服務(wù)。

　　想必看完前面禹洲集團(tuán)的大致情況，蜜友們也能理解它為啥要著急分拆物業(yè)上市了。

　　從目前禹佳生活服務(wù)的招股書來看，要講好一個對資本市場有吸引力的故事，難度不小。

　　禹佳生活服務(wù)在行業(yè)中的排名與禹洲集團(tuán)相似。

　　據(jù)中指院按綜合實(shí)力排名的物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)排行榜，禹佳生活服務(wù)在2019、2020均排名第36位。

　　從收入和利潤增速來看，禹佳生活服務(wù)表現(xiàn)還是不錯。

　　據(jù)招股書披露，2017-2019年，禹佳生活服務(wù)的收入分別為305.1百萬元、393.9百萬元和543.7百萬元，復(fù)合年增長率為33.5%；

　　同期，年度利潤分別為23.7百萬元、34.2百萬元、65.3百萬元，復(fù)合年增長率達(dá)66.2%。

　　但有如下幾個方面，不利于禹佳生活服務(wù)講好故事。

　　第一，禹佳生活服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)毛利率，與行業(yè)平均水平30%相比，略低。

　　2017-2019年及截至今年6月底，其物業(yè)管理服務(wù)毛利率分別為19%、21.5%、23%和23.7%。

　　第二，作為物業(yè)板塊，輕資產(chǎn)的優(yōu)勢之一就是負(fù)債低，但禹佳生活服務(wù)近年來的資產(chǎn)負(fù)債率卻挺高，甚至超過不少房企。

　　招股書披露，2017-2019年及截至今年6月底，禹佳生活服務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債比分別為87.0% 、88.2% 、96.8%和96.4%。

　　第三，業(yè)務(wù)依賴禹洲集團(tuán)，也因此與禹洲集團(tuán)存在同樣的另一問題：依賴單一區(qū)域的收入。

　　比如，對長江三角洲地區(qū)和海峽西岸地區(qū)依賴嚴(yán)重，兩者在禹佳生活服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)中占比從2017-2019年均超85%，最高時超95%；截至今年6月底占比依然高達(dá)86.3%。

　　當(dāng)然，這也是不少分拆物業(yè)公司普遍存在的問題。

　　而禹佳生活服務(wù)也通過收購其他公司，在改善這一狀況。

　　比如，今年7月，其通過收購一家位于浙江舟山的物業(yè)管理服務(wù)提供商，獲得了42個由獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的項目。

　　總的來看，分拆物業(yè)赴港上市的熱潮不減，物業(yè)公司的紅利期還在，進(jìn)入資本市場可能性還是很大。

　　房企本身發(fā)展快，當(dāng)然加分，本身發(fā)展不順或壓力大，物業(yè)公司也會受到牽連。但要講好故事，獲得資本市場的認(rèn)可，長期還得靠物業(yè)公司自身的運(yùn)營能力。