最近股市非常刺激，大起大落讓不少今年初跑步進場的新股民、新基民傻眼了。

　　但這絲毫不影響公司們上市的積極性，尤其是房企分拆物業(yè)赴港上市熱情依舊。

　　3月4日，房企黑馬代表新力控股集團分拆旗下物業(yè)公司新力服務(wù)，正式向港交所遞交招股申請書。

　　新力控股集團從成立到上市不足10年，在四五年內(nèi)極致化地展現(xiàn)了房企在全國快速擴張的瘋狂和大力出奇跡。新力服務(wù)能否復制這樣的神話呢？

　　01

　　在分析新力服務(wù)的情況前，蜜姐認為還是很有必要給蜜友們簡單聊幾句物業(yè)公司們著急上市的行業(yè)背景。

　　物業(yè)公司赴港上市的浪潮是2018年才開始的，最近兩年更是如火如荼。

　　一是，樓市調(diào)控的持續(xù)，房企們在資本市場不那么香了，而對資金的需求依然強烈；

　　二是，想要登陸內(nèi)地資本市場限制條件相對較多；

　　三是，隨著房企們，尤其龍頭房企的擴張，物業(yè)公司的價值越來越突顯，且輕資產(chǎn)的概念和新故事，更受資本市場的青睞，能給出比房企更高的估值。

　　所以，我們看到，2014年彩生活率先赴港上市后，到2017年，4年間一共僅6家物業(yè)公司在港上市。

　　2018年有6家、2019年有12家、2020年有17家物業(yè)公司上市，除個別公司外絕大部分均在港交所上市。而今年已有8家物業(yè)公司遞表，據(jù)中指院預計，今年底上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)有望突破70家。

　　2014-2020年不同背景物業(yè)服務(wù)企業(yè)累計上市情況 圖片來源|克而瑞物管，數(shù)據(jù)來源|CPIC

　　了解了大背景，蜜姐再來聊聊新力服務(wù)的故事。

　　02

　　新力服務(wù)成立于2011年，2013年才開始為新力控股集團在江西開發(fā)的物業(yè)提供住宅物業(yè)管理服務(wù)。

　　與大多數(shù)物業(yè)公司依托于地產(chǎn)母公司的發(fā)展一樣，新力服務(wù)的成長軌跡與新力控股集團的擴大緊密相連。

　　2014年，新力服務(wù)才將服務(wù)向南昌周邊的城市擴張。2017年開始了全國擴張的步伐，向大灣區(qū)、中西部地區(qū)拓展業(yè)務(wù)。但截至目前，新力服務(wù)大部分的業(yè)務(wù)依然依賴于江西市場。

　　新力服務(wù)的質(zhì)地如何，我們需要大致了解其收入來源及構(gòu)成、成長速度、優(yōu)劣勢及發(fā)展?jié)摿Φ取?/p>

　　首先，新力服務(wù)的收入主要來自四個方面：物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和其他專業(yè)服務(wù)。

　　據(jù)招股書披露，其收入主要來源于物業(yè)管理服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)，截至2020年底，占比均為42%。

　　增速方面較為亮眼，這一點與母公司的風格也頗為相似。

　　2018-2020年，新力服務(wù)的在管建筑面積分別為6.1百萬平米、15百萬平米和32.3百萬平米，復合年增長率為130.9%；

　　同期收入分別為2.479億元、5.37億元和10.05億元，復合年增長率為101.4%；

　　同期凈利潤分別為1410萬元、3530萬元和1.02億元，復合年增長率為169.5%。

　　除了增速表現(xiàn)突出，值得注意的是，新力服務(wù)大概吸取了去年一些物業(yè)公司上市破發(fā)的教訓，上市前極力擺脫對母公司的單一依賴。

　　2018年底，新力服務(wù)的獨立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)在管建筑面積為3百萬平方米，到2020年底，增長到了23.4百萬平方米，使得其占在管總建筑面積的百分百由49.3%提高到了72.4%。

　　雖然優(yōu)點突出，但還是需要重視其風險。

　　03

　　新力服務(wù)在招股書中對風險因素進行了長達31頁的詳細披露，常見的套話內(nèi)容略過，蜜姐挑幾個重點聊聊。

　　第一， 分拆物業(yè)公司的老問題，對房企母公司的依賴。

　　雖說新力服務(wù)在上市前通過業(yè)務(wù)拓展和收購快速提高了第三方的占比，但從收入構(gòu)成上看，對母公司及其合營聯(lián)營公司的業(yè)務(wù)收入占比從2018年的近60%降到了2020年的41%左右。

　　未來母公司發(fā)展速度對其增長速度仍然有較大影響。

　　第二， 對單一市場過度依賴。

　　截至2020年底，新力服務(wù)有87.5%的收入來自于江西市場。不可否認，這也是優(yōu)勢之一，可見其在江西市場的地位。

　　但單一市場的波動也會對其業(yè)績造成明顯影響。

　　第三， 開拓非住宅物業(yè)市場。這一點客觀來說，有風險實際上也是未來新力服務(wù)潛力發(fā)揮的地方。

　　新力服務(wù)在招股書中明確已采用“雙輪驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略”，也就是將服務(wù)擴展到非住宅物業(yè)市場。比如，與本地平臺公司成立共同投資公司，對城市公園、交通樞紐、旅游景點、市政辦公大樓等進行服務(wù)。

　　潛力所在是與大部分物業(yè)公司相比，做公共服務(wù)有了講一個新故事的資本。風險在于講好故事的難度大。

　　比如，風險之一是可能拖累掙錢速度。

　　據(jù)新力服務(wù)的招股書披露，其社區(qū)增值服務(wù)收入增速（44.2%）遠低于物業(yè)管理服務(wù)收入的增速（130.5%），原因就在于在管的大量物業(yè)為公共設(shè)施，在這些設(shè)施中，其能提供的社區(qū)增值服務(wù)機會不及住宅物業(yè)。

　　而隨著越來越多的物業(yè)公司上市和最近兩年行業(yè)內(nèi)的收并購加劇，行業(yè)的競爭更加激烈。資本市場對物業(yè)公司上市的態(tài)度也有所轉(zhuǎn)變。

　　從此前的高估值、香餑餑，到去年的破發(fā)并非例外情況就可見一斑。

　　盡管已在上市前進行了收并購、改善收入結(jié)構(gòu)，但今后新力服務(wù)要講好高增長、新賽道的資本故事，難度還是不小。

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　　今日詞匯：最大回撤

　　最大回撤：  指在選定周期內(nèi)的時點往后推，從任一高點到其后續(xù)最低點的下跌幅度的最大值，它描述了投資者可能面臨的最大虧損。其數(shù)值越大說明風險越大。

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