中華網(wǎng)財經(jīng)3月17日訊：對于時代鄰里來說，2020年是并購大年。在過去的一年里，時代鄰里外拓面積繼續(xù)增大、第三方占比提升、非住宅占比加大。不過業(yè)績大增的背后仍含隱憂。

　　營收同比增長62.6%

　　中華網(wǎng)財經(jīng)從近日時代鄰里發(fā)布2020年業(yè)績報告（下稱“年報”）了解到，公司實現(xiàn)營業(yè)收入17.58億元，同比增長62.6%；實現(xiàn)凈利潤約2.4億元，同比增長148.6%。同期毛利率增加2個百分點(diǎn)至30.2%、凈利率增加4.7個百分點(diǎn)至13.5%。

　　圖為時代鄰里2020年業(yè)績公告截屏

　　物業(yè)管理服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)營收占比超八成

　　圖為時代鄰里2020年業(yè)績公告截屏

　　從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，物業(yè)管理服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)合計占總收入比例在81.4%，持續(xù)推動了整體收入的增長。而前期儲備面積不高的時代鄰里從2019年開啟快節(jié)奏的并購風(fēng)格，得以保持著物業(yè)管理服務(wù)收入起到整個收入的支柱地位。

　　占比30.5%的公服增在管面積僅貢獻(xiàn)了2.72%的收入

　　在規(guī)模方面，年報顯示，截至2020年12月31日止年度，時代鄰里在管項目共527個，總合約建筑面積11160萬平方米，較截至2019年12月31日止年度增長92.4%?？傇诠芙ㄖ娣e9870萬平方米，其中有518個在管物業(yè)管理服務(wù)項目，物業(yè)管理在管總建筑面積逾6880萬平方米，9個在管建筑面積約2990萬平方米的城市公服項目。在第三方開發(fā)項目拓展方面，截至2020年12月31日，時代鄰里在管的第三方開發(fā)項目的合約面積（含城市公服項目）增加至約7740萬平方米。

　　按上圖中年報數(shù)據(jù)顯示，2020年物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、其他專業(yè)服務(wù)四大業(yè)務(wù)分別同比增長48.9%、53.3%、135.4%、187.3%。顯而易見，社區(qū)增值服務(wù)及其他專項服務(wù)的增長較高，不此前這兩項收入的基數(shù)過小而顯得增幅大。數(shù)據(jù)顯示，城市公共服務(wù)項目由去年的810萬平方米，擴(kuò)大了2.7倍至2990萬平方米。但收入結(jié)構(gòu)看出城市公服項目盈利能力有限，30.5%的在管面積比例僅貢獻(xiàn)了2.72%的收入。

　　并購未從根本改變收入剪刀差問題：第三方項目收入貢獻(xiàn)率仍偏低

　　另外，隨著并購第三方物業(yè)占比提升，時代鄰里對于時代中國的依賴度也有所下降。來自時代中國集團(tuán)的在管面積占比從上年的45.2%下降至31%，第三方物業(yè)開發(fā)商的在管面積從去年的54.8%提高至69%。

　　圖為時代鄰里2020年業(yè)績公告截屏

　　值得注意的是，來自時代中國集團(tuán)與第三方物業(yè)開發(fā)商的收入剪刀差仍然存在。其中，占比69%的第三方項目只產(chǎn)生了51.3%的收入比例。信息顯示，2020年時代鄰里通過并購的面積約220萬平方米，占物管總新增的70%。年報顯示，期內(nèi)，公司先后收購廣州市浩晴物業(yè)、廣州耀城、上?？萍?1%、成都合達(dá)49%股權(quán)。

　　城市公共服務(wù)拉低毛利率

　　圖為時代鄰里2020年業(yè)績公告截屏

　　就利潤率方面，時代鄰里2020年實現(xiàn)毛利率30.2%，較去年提高2個百分點(diǎn)；凈利率13.5%較去年提高了4.7個百分點(diǎn)。不過，仔細(xì)從毛利率方面了解，便可以發(fā)現(xiàn)問題所在，按上圖年報數(shù)據(jù)，物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)毛利率分別較上年取得2.4個百分點(diǎn)、1.7個百分點(diǎn)的增長，而社區(qū)增值服務(wù)、其他專業(yè)服務(wù)毛利率按年分別下跌4個百分點(diǎn)、1.3個百分點(diǎn)。對此，公司表示主要是由于服務(wù)及產(chǎn)品組合變化所致。

　　追溯往期數(shù)據(jù)，其他專業(yè)服務(wù)的毛利率從2018年的25.5%降到2019年的19.5%，再到2020年的18.2%，已實現(xiàn)三連降。

　　應(yīng)收款按年增長168.9%

　　此外，年報顯示，2020年12月31日，時代鄰里的應(yīng)收貿(mào)易款項約人民幣5.74億元，較2019年12月31日的約人民幣2.14億元增加了約人民幣3.61億元或168.9%。公告中顯示，應(yīng)收貿(mào)易款項主要產(chǎn)生自物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及向時代中國集團(tuán)及第三方提供的其他專業(yè)服務(wù)。

　　對于上述應(yīng)收貿(mào)易款項的增長，公司表示數(shù)據(jù)變動與收入增長趨勢一致。

　　商譽(yù)按年增長312.48%

　　值得一提的是，由于時代鄰里過去的大并購風(fēng)格反應(yīng)在2020年報中，2020年底的商譽(yù)為2.84億元，同比2019年的6884.1萬元大幅增長312.48%。商譽(yù)大增與物管公司給出的高溢價不無關(guān)系。

　　正如，2019年上市期間的時代鄰里董事會主席兼非執(zhí)行董事白錫洪如是表示，上市之后很大一部分資金會放在收并購，會按照原來制定戰(zhàn)略深耕大灣區(qū)，同時向全國高增長的城市、都市圈進(jìn)行布局，也會跟隨時代中國的發(fā)展足跡擴(kuò)大管理版圖。彼時還表示，“對于品質(zhì)好、有規(guī)模、財務(wù)指標(biāo)穩(wěn)定的標(biāo)的物，時代鄰里有非常大的興趣，將會進(jìn)行收并購的安排?！?/p>

　?。ㄖ腥A網(wǎng)財經(jīng)綜合 文/丁一）