從規(guī)模增長到企業(yè)降負(fù)，房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)入新階段，“安全”一詞出現(xiàn)的頻率越來越高，成為各大房企最需要攻克的新課題。隨著“三道紅線”的出臺，這一課題有了一個量化的指標(biāo)。不同于往年，融創(chuàng)中國(以下簡稱“融創(chuàng)”)今年的年度業(yè)績報告來得格外早，之所以這么早，也是源于其“安全”的底氣。

　　3月12日，融創(chuàng)披露2020年年度業(yè)績報告。按照“三道紅線”指標(biāo)，2020年底，融創(chuàng)凈負(fù)債率大幅下降至96%，非受限制現(xiàn)金短債比提升至1.08，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率下降至78%。兩項指標(biāo)成功達(dá)到“三道紅線”政策標(biāo)準(zhǔn)，一年期內(nèi)超預(yù)期迅速降至“黃檔”。

　　降負(fù)“換檔”超預(yù)期，得益于其營收盈利雙雙大漲。2020年全年，融創(chuàng)錄得營業(yè)收入2305.9億元(人民幣，下同)，同比增長36.2%；歸母凈利潤356.4億元，創(chuàng)歷史新高，同比增長36.9%；每股盈利7.82元，同比增長30.6%；預(yù)計每股分紅1.65元，同比增長33.9%。

　　與此同時，融創(chuàng)以卓越的拿地能力強化土儲競爭優(yōu)勢；高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)；“地產(chǎn)+”產(chǎn)業(yè)能力日益凸顯，行業(yè)綜合競爭優(yōu)勢進(jìn)一步得到鞏固。

　　半年降兩檔

　　房地產(chǎn)市場從來不缺少話題，而這些話題也大多引領(lǐng)著市場風(fēng)向。

　　2021年被視為房地產(chǎn)市場“轉(zhuǎn)變”的一年，房企融資“三道紅線”將于年內(nèi)起在全行業(yè)全面實施，從數(shù)據(jù)層面來看，多數(shù)房企都存在降負(fù)的硬性需求。

　　按照設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，紅線1:剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；紅線2:凈負(fù)債率大于100%；紅線3:現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三道紅線”全部踩中，開發(fā)商的有息負(fù)債將不能再增加；踩中兩道，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；踩中一道，增速不得超過10%；一道未中，不得超過15%。

　　截至2020年上半年，融創(chuàng)還是“三道紅線”全踩的“紅檔”房企，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82%、凈負(fù)債率為176%、現(xiàn)金短債比為0.61。半年時間，融創(chuàng)的“降杠桿”取得超預(yù)期成果。截至2020年底，融創(chuàng)凈負(fù)債率大幅下降至96%，非受限制現(xiàn)金短債比提升至1.08，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率下降至78%。兩項指標(biāo)成功達(dá)到“三道紅線”政策標(biāo)準(zhǔn)，迅速降至“黃檔”。

　　顯著的成果并非偶然，也在于企業(yè)對市場趨勢的把握。事實上，自2019年下半年起，融創(chuàng)便結(jié)合自身發(fā)展階段的要求，主動執(zhí)行“降杠桿、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”更加均衡高質(zhì)量的發(fā)展戰(zhàn)略，盈利能力不斷提升、資本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

　　2020年雖遭遇疫情侵?jǐn)_，但頭部房企自身的韌性仍在。2020年全年，融創(chuàng)錄得營業(yè)收入2305.9億元，同比增長36.2%；歸母凈利潤356.4億元，同比增長36.9%；每股盈利7.82元，同比增長30.6%；預(yù)計每股分紅1.65元，同比增長33.9%。

　　截至2020年底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1326億元，非受限制現(xiàn)金超額覆蓋短期債務(wù)，流動性充裕。正是得益于自身堅實的基礎(chǔ)，融創(chuàng)“三道紅線”的結(jié)構(gòu)指標(biāo)連續(xù)實現(xiàn)顯著改善。

　　拿地、產(chǎn)品聚焦高質(zhì)量

　　從規(guī)模增長到企業(yè)降負(fù)，2021年房企的發(fā)展思路都將圍繞“三道紅線”展開，如何確保規(guī)模與減負(fù)的均衡性，關(guān)鍵點就在于“精準(zhǔn)”輸出，無論是前期拿地，還是后期的項目開發(fā)。

　　多年來，卓越的拿地能力以及對于周期的精準(zhǔn)把握，始終是融創(chuàng)發(fā)展的核心競爭力之一。2020年，在競爭激烈的土地市場，融創(chuàng)發(fā)揮多元的拿地優(yōu)勢，堅持高標(biāo)準(zhǔn)拿地策略，鞏固高質(zhì)量土儲優(yōu)勢。

　　2020年，融創(chuàng)新增土地儲備約為5877萬平方米，新增貨值7261億元。截至2020年底，融創(chuàng)的土地儲備約2.58億平方米，其中權(quán)益土地儲備面積約1.61億平方米，土地儲備貨值預(yù)計3.1萬億元，其中約78%位于一二線城市，平均土地成本約為4270元/平方米。

　　堅持增收降負(fù)，謀求長遠(yuǎn)發(fā)展。2020全年，融創(chuàng)在全國55個城市銷售額排名進(jìn)入前十，其中12個城市銷售額位列首位，業(yè)績貢獻(xiàn)高的城市中杭州、重慶、武漢3個城市單城貢獻(xiàn)超300億元。

　　眾所周知，2020年疫情對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的“創(chuàng)傷”頗重，各家房企或持平、或負(fù)增長，融創(chuàng)能夠取得如此銷售成績，也與其保持產(chǎn)品力行業(yè)領(lǐng)先密不可分。在持續(xù)獲取高質(zhì)量土地的同時，也堅持高質(zhì)量產(chǎn)品輸出。

　　2020年，圍繞主力客群年輕化及科技化發(fā)展趨勢，融創(chuàng)在高端精品定位的基礎(chǔ)上，持續(xù)升級戶型、社區(qū)、服務(wù)等方面的功能，打造“I AM I”年輕化生活新主張。2020年，億翰智庫“中國房地產(chǎn)超級產(chǎn)品力研究成果”中，融創(chuàng)位居產(chǎn)品力榜首。

　　新的一年，融創(chuàng)選擇以“謹(jǐn)慎”對待市場，并未披露具體的銷售目標(biāo)，但據(jù)管理層透露，2021年，融創(chuàng)全年可售貨值預(yù)計超過9000億元，其中超過78%位于一二線城市。

　　“地產(chǎn)+”布局領(lǐng)跑

　　經(jīng)受住了復(fù)雜外部環(huán)境的考驗，2020年，融創(chuàng)的地產(chǎn)主業(yè)實現(xiàn)均衡高質(zhì)量發(fā)展，競爭優(yōu)勢持續(xù)強化。與此同時，融創(chuàng)的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，競爭力不斷提升，在行業(yè)內(nèi)已逐漸呈現(xiàn)出蓬勃的生命力和競爭力。

　　相較于其他房企無“關(guān)聯(lián)”的跨界，融創(chuàng)的跨界更具可行性，其多元化的發(fā)展路線皆與房地產(chǎn)主業(yè)息息相關(guān)。在“地產(chǎn)+”的戰(zhàn)略下，融創(chuàng)已完成搭建融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅、融創(chuàng)文化等多個產(chǎn)業(yè)分支，業(yè)態(tài)范圍涉及物業(yè)、文旅、文化、會議會展、醫(yī)療康養(yǎng)等眾多板塊。

　　去年疫情期間，物業(yè)服務(wù)成為資本市場風(fēng)口，融創(chuàng)抓住危與機的“發(fā)生”，成功讓物業(yè)服務(wù)于去年11月在港交所上市，建立了物管行業(yè)頭部企業(yè)的競爭優(yōu)勢。

　　數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)服務(wù)2020年錄得營收46.23億元，同比大幅增長約63.5%，三年復(fù)合增長率達(dá)58%；歸母凈利潤6.2億元，同比大幅增長約129.6%，三年復(fù)合增長率達(dá)152%。

　　截至2020年底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積約1.35億平方米，同比增長155.1%；合約建筑面積約2.64億平方米，同比增長67.2%。考慮母公司土地儲備面積后的合約建筑面積近4億平方米，而融創(chuàng)服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收入在總收入中的占比已大幅提升至60%。

　　文旅板塊，2020年融創(chuàng)文旅通過開放式經(jīng)營、主題夜游、業(yè)態(tài)權(quán)益互通、構(gòu)建“融創(chuàng)文旅俱樂部”線上會員平臺等持續(xù)創(chuàng)新的經(jīng)營策略，疫情后業(yè)績得到快速恢復(fù)。2020年收入約38.8億元，同比增長36%；管理利潤達(dá)約6.27億元，同比大幅增長311%。

　　在融創(chuàng)文旅眾多產(chǎn)品業(yè)態(tài)中，融創(chuàng)冰雪依托四季運營優(yōu)勢，已完成市場提前卡位，目前，目前布局全國18個城市，規(guī)劃18個滑雪場，其中7個滑雪場已開業(yè)，總接待游客333萬人次，已成為國內(nèi)最大的室內(nèi)冰雪運營商。

　　而融創(chuàng)文化也在2020年取得長足發(fā)展。融創(chuàng)文化不斷完善業(yè)務(wù)布局，堅定超級IP長鏈運營模式，圍繞真人電影、真人劇集、動畫電影、動畫番劇、短視頻五大賽道持續(xù)進(jìn)行深度布局和優(yōu)質(zhì)內(nèi)容項目制作。

　　房地產(chǎn)行業(yè)步入下半場，各方面競爭已不再單純圍繞“主業(yè)”展開，跨界也是成長的一部分。正如融創(chuàng)董事長孫宏斌所說，優(yōu)異的成績說明，融創(chuàng)過去所做的決策都走對了方向。