2020年，新希望服務(wù)來(lái)自于獨(dú)立第三方項(xiàng)目的平均物業(yè)管理費(fèi)僅為1.99元每月每平方米，遠(yuǎn)低于集團(tuán)項(xiàng)目的平均物業(yè)管理費(fèi)水平

　　《投資時(shí)報(bào)》研究員 董琳

　　作為2021年首家于港交所遞交招股書(shū)的物業(yè)公司，新希望服務(wù)控股有限公司（下稱(chēng)新希望服務(wù)）距登陸資本市場(chǎng)只有一步之遙。

　　5月11日，新希望服務(wù)發(fā)布全球發(fā)售公告，預(yù)計(jì)發(fā)售2億股股份，其中1.8億股股份將作國(guó)際發(fā)售，占初步發(fā)售股份總數(shù)的90%；余下2000萬(wàn)股股份將于香港作公開(kāi)發(fā)售（可予重新分配），占初步發(fā)售股份總數(shù)的10%，每股價(jià)格位于3.80港元至4.70港元。此次IPO新希望服務(wù)擬募資最多至9.4億港元，并計(jì)劃于5月25日正式在港交所上市發(fā)行。

　　該公司此次募資的70%用于戰(zhàn)略收購(gòu)及投資；15%用于升級(jí)信息系統(tǒng)及設(shè)備；5%用在人才招募及團(tuán)隊(duì)建設(shè)；10%用于營(yíng)運(yùn)資金及一般企業(yè)用途。

　　同時(shí)，新希望服務(wù)稱(chēng)，已與6名基石投資者訂立獨(dú)立的基石投資協(xié)議，包括海王星投資控股有限公司、Green Better Limited、鼎睿再保險(xiǎn)有限公司、中國(guó)四川國(guó)際投資有限公司、Keltic Investment（HK）Limited及Golden Star International Pty Limited。

　　業(yè)績(jī)方面，據(jù)招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年（下稱(chēng)報(bào)告期），新希望服務(wù)實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入依次為2.58億元、3.81億元、5.88億元，凈利潤(rùn)分別為0.41億元、0.64億元、1.10億元，整體呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。

　　不過(guò)，《投資時(shí)報(bào)》研究員進(jìn)一步梳理該公司招股書(shū)注意到，新希望服務(wù)對(duì)母公司新希望地產(chǎn)集團(tuán)的依賴(lài)較重，僅2020年才開(kāi)始從獨(dú)立第三方獲得少量收入。同時(shí)，該公司最主要收入來(lái)源業(yè)務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收入占比出現(xiàn)縮減且毛利率或存在下滑的風(fēng)險(xiǎn)。在上市前期資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)上升的情況下，該公司仍大額分紅。

　　針對(duì)上述情況，《投資時(shí)報(bào)》研究員電郵溝通提綱至新希望服務(wù)，該公司相關(guān)人員表示不方便就溝通內(nèi)容作出回復(fù)。

　　第三方收入占比不足1%

　　新希望服務(wù)成立于2010年，作為一家綜合物業(yè)管理及民生服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，該公司收入的主要來(lái)源包括物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和民生服務(wù)。2020年，以上四項(xiàng)業(yè)務(wù)收入分別為1.90億元、1.68億元、1.13億元和1.17億元，占總收入比重依次為32.3%、28.6%、19.2%和19.9%。

　　截至2020年12月31日，新希望服務(wù)管理65個(gè)項(xiàng)目，總在管樓面面積約為1020萬(wàn)平方米，服務(wù)17個(gè)城市的物業(yè)項(xiàng)目，覆蓋中國(guó)九個(gè)省、一個(gè)自治區(qū)及兩個(gè)直轄市，且物業(yè)管理項(xiàng)目全部位于中國(guó)一線、新一線和二線城市。截至招股書(shū)簽署日，新希望服務(wù)的總在管樓面面積進(jìn)一步增至1140萬(wàn)平方米。

　　值得注意的是，新希望服務(wù)來(lái)自獨(dú)立第三方的項(xiàng)目在2019年以前均為零，直到2020年才開(kāi)始有來(lái)自第三方的項(xiàng)目。

　　《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，報(bào)告期內(nèi)，來(lái)自新希望房地產(chǎn)集團(tuán)及其合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司所開(kāi)發(fā)物業(yè)的總在管樓面面積分別為502.3萬(wàn)平方米、653.5萬(wàn)平方米、911.3萬(wàn)平方米，相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的收入分別為1.16億元、1.41億元及1.85億元，占同期物管服務(wù)收入的比例為100.0%、100.0%及97.6%，占營(yíng)業(yè)總收入的比例分別為45.1%、37.0%及31.5%。

　　可以看到，新希望服務(wù)對(duì)母公司存在較大依賴(lài)，并表示將投入資源以加快與獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)發(fā)展。

　　2020年全年，新希望服務(wù)僅對(duì)接了由獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的5個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，在管總樓面面積為112.8萬(wàn)平方米，占其總在管樓面面積的11%。相關(guān)收入僅為456.2萬(wàn)元，占總物業(yè)管理服務(wù)收入的2.4%，占同期營(yíng)業(yè)總收入的比例僅為0.8%。

　　而截至2020年底，新希望服務(wù)向尚未交付的26個(gè)住宅項(xiàng)目提供前期物業(yè)管理服務(wù)，其中有18個(gè)是由新希望房地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)，其余的由新希望房地產(chǎn)集團(tuán)的合營(yíng)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)，未交付項(xiàng)目總合約樓面面積約為510萬(wàn)平方米。可見(jiàn)，未來(lái)新希望服務(wù)的收入來(lái)源依然離不開(kāi)母公司“輸血”加持。

　　對(duì)此，新希望服務(wù)在其招股書(shū)中坦言，新希望房地產(chǎn)集團(tuán)及其合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司的業(yè)務(wù)或財(cái)務(wù)狀況，或其開(kāi)發(fā)及維護(hù)物業(yè)的能力如有任何不利發(fā)展，均可能對(duì)公司物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大不利影響。同時(shí)，若無(wú)法使得客戶(hù)群多元化，新希望服務(wù)的財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也可能會(huì)受到影響。

　　新希望服務(wù)按物業(yè)開(kāi)發(fā)商類(lèi)別劃分的物業(yè)管理服務(wù)收入明細(xì)

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：公司招股書(shū)

　　物業(yè)管理服務(wù)收入占比縮減

　　《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，新希望服務(wù)此前披露的招股書(shū)顯示，其物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和民生服務(wù)四大業(yè)務(wù)收入占比為35.2%、28.4%、20.9%、15.5%。而聆訊后資料中變化最大的為物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，收入占比較此前數(shù)據(jù)下降2.9個(gè)百分點(diǎn)，而民生服務(wù)收入占比較此前增長(zhǎng)4.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　物業(yè)管理服務(wù)收入占總收入百分比減少的同時(shí)，新希望服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)板塊毛利率不及平均水平。報(bào)告期內(nèi)，其物業(yè)管理服務(wù)的毛利率分別為25.4%、27.1%、31.2%，而其他三個(gè)板塊年均毛利率約在40%—60%之間。

　　同時(shí)，該公司招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，2020年來(lái)自于新希望房地產(chǎn)集團(tuán)項(xiàng)目的平均物業(yè)管理費(fèi)為3.41元每月每平方米，聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)項(xiàng)目為2.84元每月每平方米，來(lái)自新希望服務(wù)控股股東的聯(lián)系人項(xiàng)目的單位物業(yè)管理費(fèi)更是高達(dá)10.9元每月每平方米，而獨(dú)立第三方項(xiàng)目的平均物業(yè)管理費(fèi)僅為1.99元每月每平方米。

　　事實(shí)上，這也可以看出，為何新希望服務(wù)第三方項(xiàng)目物管服務(wù)收入和占比均不高。從其物管服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，若其來(lái)自獨(dú)立第三方項(xiàng)目的在管面積擴(kuò)大，該公司物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率或進(jìn)一步被拉低。

　　新希望服務(wù)按業(yè)務(wù)線劃分的毛利及毛利率明細(xì)

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　　數(shù)據(jù)來(lái)源：公司招股書(shū)

　　上市前期巨額分紅3.16億

　　股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，根據(jù)一致行動(dòng)協(xié)議，新希望集團(tuán)董事長(zhǎng)劉永好及其女兒劉暢通過(guò)Golden Rose、新晟、Adventure Way Pte. Ltd.及Medea Investments Limited控制新希望服務(wù)股東大會(huì)上超過(guò)30%的投票權(quán)，為新希望服務(wù)控股股東。

　　新希望服務(wù)股權(quán)中劉永好家族以90.8%絕對(duì)控股，員工福利信托占股6.2%、cuidonghong占股3%。

　　《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，據(jù)招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，新希望服務(wù)分別在2018年、2019年與2020年向股東分別宣派及支付股息0元、850萬(wàn)元和3.16億元。

　　其中，2020年前三季度分紅為1.96億元，同年12月即遞交招股書(shū)一個(gè)月前，該公司又突擊分紅1.2億元，占2020年全年分紅的37.97%。新希望服務(wù)還稱(chēng)，截至2020年12月31日，該集團(tuán)的保留溢利為5830萬(wàn)元。

　　而大規(guī)模派息分紅的背后，新希望服務(wù)資產(chǎn)負(fù)債率卻在逐年攀升。

　　2018年新希望服務(wù)總負(fù)債僅為2.11億元，時(shí)至2019年其總負(fù)債急劇上升達(dá)到8.95億元，同比增長(zhǎng)323.47%。雖然2020年該公司總負(fù)債已降至4.45億元，但其資產(chǎn)負(fù)債率仍在持續(xù)上升，由2018年的36.4%增加至2019年的67.9%，并進(jìn)一步增加至2020年的75.4%。