6月17日訊：據(jù)港交所6月16日披露消息，長城物業(yè)集團股份有限公司（下稱“長城物業(yè)”）向港交所遞交招股書，華泰國際與中國平安資本（香港）為聯(lián)席保薦人。

　　獨立物管公司排名第一、在管建筑面積1.15億方

　　翻閱招股書了解到，長城物業(yè)1993年在深圳成立，1999年首次向北京拓展業(yè)務，不依賴任何關聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)商。據(jù)中指院，長城物業(yè)為2021年中國十大物業(yè)管理公司中唯一一家獨立物業(yè)管理公司，按于2020年12月31日或截至該日止年度的在管建筑面積、合約建筑面積及收入計，在中國所有獨立物業(yè)管理公司中排名第一。

　　規(guī)模方面，截至2021年3月31日，長城物業(yè)擁有708個在管項目及855個合約管理項目，在管總建筑面積為1.146億平方米，及合約管理總建筑面積為1.528億平方米，為大約300萬名業(yè)主和住戶提供服務。此外，也有130個由長城物業(yè)的合營企業(yè)管理的總建筑面積為5930萬平方米的項目。

　　截至2018年、2019年、2020年以及2021年3月31日，公司非住宅物業(yè)在管建筑面積分別為1980萬平方米、2360萬平方米、2580萬平方米及2970萬平方米，而非住宅物業(yè)合約建筑面積分別為2380萬平方米、3760萬平方米、4130萬平方米及4220萬平方米。

　　值得注意的是，截至2021年3月31日，長城物業(yè)的物業(yè)管理業(yè)務分布中國31個省、直轄市和自治區(qū)的162個城市，62.4%的在管建筑面積位于一線或新一線城市，且管理的許多物業(yè)是其所在城市的地標建筑。

　　獲悉，據(jù)中指研究院發(fā)布《2021中國物業(yè)服務上市公司TOP10研究報告》顯示截至2020年底，40家在港物業(yè)服務上市公司在管面積均值約1.09億平方米，同比增長近46%，合約面積均值1.80億平方米，同比增長約28.6%。

　　由此可見，長城物業(yè)在管面積高于港股物管公司這一數(shù)據(jù)均值近三成。

　　陳耀忠、梁志軍、呂雨華及馬興文四人組成控股股東、碧桂園服務持股15.28%

　　重組前公司由熙城睿豐、熙城睿和、熙城睿家、熙城睿盈、中洲資本以及盛美同贏共同持有，分別持股22.14%、19.79%、12.67%、9.57、19.49%及16.34%，上述最終持股人分別為馬興文、陳耀忠、梁志軍、呂雨華、中洲控股(000042,股吧)、及其他獨立第三方股東黃嘉慧、蘇美影等。

　　值得一提的是，招股書披露的最近一次公司重組中，長城物業(yè)表示，為了留聘人才以實現(xiàn)我們的戰(zhàn)略及營運目標，于2021年4月28日，股東通過決議案批準采納員工持股計劃。為了實施該計劃，熙城睿安成立，以及本公司股本因熙城睿安作出的額外注資人民幣44,103,529元而由人民幣81,544,000元增加至人民幣87,212,834元。注資金額于2021年4月30日以現(xiàn)金繳足。上述股本增加完成后，本公司由熙城睿家、熙城睿和、熙城睿豐、熙城睿盈、熙城睿安、中洲資本及碧桂園服務分別擁有約20.70%、18.50%、11.85%、8.95%、6.5%、18.22%及15.28%。

　　最終陳耀忠先生、梁志軍先生、呂雨華先生及馬興文先生連同彼等控制的員工持股平臺將為公司控股股東。

　　毛利率低于港股物管公司均值7.5個百分點

　　業(yè)務構成方面，長城物業(yè)主要向地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主及住戶提供基礎物業(yè)管理服務以及多項增值服務，包括售樓處管理服務、空間管理服務、社區(qū)購物服務、家居服務及停車場管理服務。同時，也向地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理公司、政府機構、交通樞紐及其他公司提供專業(yè)服務，包括建筑及安裝工程服務、電梯相關服務及智慧綜合運營平臺服務。

　　招股書披露，于往績記錄期間，長城物業(yè)的收益主要產(chǎn)生自四條業(yè)務線：(i)物業(yè)管理服務、(ii)地產(chǎn)開發(fā)商增值服務、(iii)社區(qū)增值服務以及(iv)專業(yè)服務。

　　收入方面，2018年-2020年及2021年3月31日止三個月，公司收入分別為人民幣24.043億元、28.103億元、30.356億元及7.838億元。整體毛利率分別為17.0%、18.3%、21.0%、19.8%及21.1%。

　　據(jù)中指研究院發(fā)布《2021中國物業(yè)服務上市公司TOP10研究報告》顯示，2020年在港物業(yè)服務上市公司毛利率均值和凈利率均值分別為28.6%和15.3%。

　　從毛利率看，長城物業(yè)低于2020年在港物業(yè)服務上市公司毛利率均值7.5個百分點。

　　面臨流動資金風險：資本負債比率33.4倍

　　值得一提的是，主要財務比率數(shù)據(jù)顯示，于2021年3月31日或截至該日止三個月，股本回報率(%)、總資產(chǎn)回報率、流動比率、資本負債比率分別為30.1%、800%、1倍、33.4倍。

　　招股書中，長城物業(yè)表示，我們于2018年及2019年12月31日錄得流動負債凈額，可能讓我們面臨流動資金風險。我們分別于2018年及2019年12月31日錄得流動負債凈額人民幣520.5百萬元及人民幣518.8百萬元。截至該等日期我們擁有流動負債凈額乃主要由于我們的貿(mào)易及其他應付款項分別為人民幣983.1百萬元及人民幣1,022.5百萬元，以及可贖回股份分別為人民幣569.4百萬元及人民幣562.3百萬元。我們的流動負債凈額讓我們面臨流動資金風險。我們未來的流動資金、貿(mào)易及其他應付款項付款情況及于借款到期時的還款情況主要取決于我們維持足夠經(jīng)營活動所得現(xiàn)金及獲得足夠外部融資的能力。我們可能于日后擁有流動負債凈額及負權益，或會限制我們用于經(jīng)營目的的營運資金或我們擴張計劃的資本，并對我們的業(yè)務、財務狀況及經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生重大不利影響。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年3月31日，我們的合約負債分別為人民幣162.5百萬元、人民幣209.7百萬元、人民幣205.1百萬元及人民幣157.9百萬元。我們的合約負債主要來自從物業(yè)管理服務客戶收取墊款，而我們尚未提供相關服務。

　　累計分紅3.19億元

　　招股書披露分紅數(shù)據(jù)，于2018年、2019年及2020年以及截至2021年3月31日止三個月，長城物業(yè)分別分派股息合共人民幣1.117億元、人民幣4670萬元、人民幣5240萬元及零。其中，2021年4月，長城物業(yè)將向現(xiàn)有股東派付股息人民幣1.027億元。截至最后實際可行日期，已宣派股息人民幣6590萬元，以及預期到2021年7月底前宣派余下人民幣3680萬元。截止2018年-2021年4月累計派息3.19億元。

　　物業(yè)管理服務協(xié)議重續(xù)率現(xiàn)新低：下降至88.2%

　　招股書披露風險：長城物業(yè)表示，我們無法向閣下保證我們能以有利條款獲取新的物業(yè)管理服務協(xié)議或重續(xù)我們的現(xiàn)有物業(yè)管理服務協(xié)議，或根本不能獲取。我們認為我們擴充我們物業(yè)管理服務協(xié)議的組合乃為我們業(yè)務持續(xù)增長的關鍵所在。于往績記錄期間，我們通常通過參與投標來獲取新物業(yè)管理服務協(xié)議。于2018年、2019年及2020年以及截至2021年3月31日止三個月，我們物業(yè)管理服務協(xié)議的重續(xù)率分別為95.2%、92.5%、93.3%及88.2%，而前期物業(yè)管理服務協(xié)議的留存率則分別為95.1%、94.8%、91.2%及97.6%。

　　99.1%為包干制收費：累計虧損5500萬元

　　招股書披露風險：長城物業(yè)表示，我們可能不能有效預測或控制我們在提供物業(yè)管理服務過程中的成本，就此我們通常按包干制向我們的客戶收費。于往績記錄期間，我們主要自我們包干制收費模式下的物業(yè)管理服務產(chǎn)生收益，分別占我們于2018年、2019年及2020年以及截至2020年及2021年3月31日止三個月自物業(yè)管理服務產(chǎn)生的總收益的約98.8%、98.8%、98.9%、99.0%及99.1%。我們按包干制依據(jù)每平方米預先厘定的固定總價按月或按年收取物業(yè)管理費（即涵蓋所提供的物業(yè)管理服務的“全包”費用）。于2018年、2019年及2020年以及截至2021年3月31日止三個月，我們就36個、32個、29個及19個在管物業(yè)分別產(chǎn)生虧損人民幣2570萬元、人民幣1490萬元、人民幣1180萬元及人民幣260萬元。有關虧損主要由于我們收取的物業(yè)管理費金額不足以覆蓋提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務產(chǎn)生的服務成本。

　　收取物業(yè)管理費時可能面臨困難：累計減值撥備7.02億元

　　此外，招股書披露風險提到，長城物業(yè)在向業(yè)主收取物業(yè)管理費時可能面臨困難，尤其是在空置率相對較高的小區(qū)。其表示，我們無法向閣下保證，我們的收款措施將有效或能讓我們準確預測我們的日后收款率。于2018年、2019年及2020年以及截至2021年3月31日止三個月，我們物業(yè)管理費的收款率（按期內(nèi)我們實際已收的物業(yè)管理費除以相同期間累計應付予我們的物業(yè)管理費總額計算）分別為76.1%、78.6%、81.1%及40.0%。盡管我們尋求透過若干收款方法收取逾期物業(yè)管理費，我們無法向閣下保證，有關方法將有效或能讓我們準確預測我們的日后收款率。截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年3月31日，我們貿(mào)易應收款項的減值撥備分別為人民幣1.223億元、人民幣1.805億元、人民幣1.928億元及人民幣2.061億元，累計為7.02億元。

　　曾涉多起物業(yè)糾紛

　　資料顯示，長城物業(yè)共涉及司法案件超600宗，歷史被執(zhí)行人8次，歷史被執(zhí)行總金額超40萬元。2018年、2019年、2020年，長城物業(yè)接收到的法律裁判文書分別為76份、101份、113份，呈現(xiàn)逐漸增多的趨勢。2021年過去不到一半，已涉案121起。

　　募資用途

　　招股披露，本次募資所得款項凈額將用于進一步擴大業(yè)務規(guī)模及市場份額；進一步提高研發(fā)能力以及進一步開發(fā)及提升我們的數(shù)字化平臺；改善組織能力及運營效率；提升銷售及市場營銷能力；用于一般商業(yè)運作及營運資金。

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