鳳凰網(wǎng)港股|陽(yáng)光房地產(chǎn)投資信托基金

　　SUNLIGHT REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

　　股票代號(hào)00435

　　股息率：5.8%

　　每股股息：$0.27

　　業(yè)務(wù)類(lèi)別：地產(chǎn)業(yè)

　　集團(tuán)主席：歐肇基

　　主要股東：李兆基（21.7%）

　　5年業(yè)績(jī)

　　年度：2016／2017／2018／2019／2020

　　收益（億）：7.70／7.88／8.17／8.50／8.55

　　可分派收入（億）：4.15／4.34／4.51／4.67／4.67

　　資產(chǎn)凈值（億）：8.26／8.49／9.03／9.68／8.89

　　每單位派息：0.24／0.33／0.27／0.27／0.27

　?。ń刂?0/6為一個(gè)財(cái)政年度）

　　--企業(yè)簡(jiǎn)介--

　　陽(yáng)光房地產(chǎn)基金（陽(yáng)光房產(chǎn)）是2006年成立的房地產(chǎn)信托基金（REIT），并在同年于聯(lián)交所上市，發(fā)行機(jī)構(gòu)為恒基地產(chǎn)。陽(yáng)光房產(chǎn)每年都將最少90% 可分派盈利用于派息，因此是一個(gè)不錯(cuò)的收息工具。

　　持有房托就如同持有物業(yè)收租一樣，而內(nèi)里包含著一個(gè)多元化的物業(yè)組合。

　　陽(yáng)光房產(chǎn)投資于香港的寫(xiě)字樓及零售物業(yè)，寫(xiě)字樓分布于中環(huán)、灣仔、上環(huán)、尖沙咀等地，而零售物業(yè)則位于上水、將軍澳、元朗等。寫(xiě)字樓與零售物業(yè)所占的比例，以估值計(jì)大約各半。

　　【圖1】--陽(yáng)光房產(chǎn)各類(lèi)型物業(yè)組成

　　--物業(yè)長(zhǎng)期增值--

　　香港地少人多，所以土地必然是有價(jià)值的資產(chǎn)，長(zhǎng)期持有物業(yè)已經(jīng)有不錯(cuò)的回報(bào)，而包裝成房托的物業(yè)組合，往往都有一定的投資價(jià)值。

　　但要注意的是，不少房托在上市時(shí)都會(huì)定較高的價(jià)位，令投資價(jià)值減低。不過(guò)，只要不在上市時(shí)的首兩年投資，房托的股價(jià)漸漸就會(huì)返回真實(shí)價(jià)值，價(jià)格會(huì)較為合理。

　　陽(yáng)光房產(chǎn)的物業(yè)組合包括寫(xiě)字樓及零售，寫(xiě)字樓有甲級(jí)及乙級(jí)，甲級(jí)有灣仔的陽(yáng)光中心，而乙級(jí)則包括北角、上環(huán)、尖沙咀、旺角等地的寫(xiě)字樓。

　　零售物業(yè)方面，包括市區(qū)如北角、紅磡、尖沙咀，以及新市鎮(zhèn)如上水、將軍澳、元朗等地的商場(chǎng)。綜合來(lái)說(shuō)，物業(yè)的質(zhì)素雖然不是最優(yōu)質(zhì)，但都算是中等的優(yōu)質(zhì)程度。

　　雖然陽(yáng)光房產(chǎn)的物業(yè)組合并非最優(yōu)質(zhì)，但回報(bào)都不差。自2006年上市，陽(yáng)光房產(chǎn)有物業(yè)收入凈額的復(fù)合增長(zhǎng)，每年為8%，而資產(chǎn)凈值的復(fù)合增長(zhǎng)，每年則為9%，兩個(gè)數(shù)字均處于高水平。

　　這反映香港的商業(yè)區(qū)不斷擴(kuò)展，而由于市場(chǎng)供不應(yīng)求，乙級(jí)寫(xiě)字樓租金亦有相當(dāng)增長(zhǎng)，而擁有甲級(jí)及乙級(jí)寫(xiě)字樓的陽(yáng)光房產(chǎn)，回報(bào)自然不俗。

　　--陽(yáng)光中心--

　　整個(gè)房托由多個(gè)物業(yè)組成，陽(yáng)光中心占比最大，貢獻(xiàn)了收入約4分1，物業(yè)為一個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓，位處灣仔，地點(diǎn)絕對(duì)不錯(cuò)，多年來(lái)的租用率都處極高水平。

　　【圖2】--陽(yáng)光中心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

　　從上圖可見(jiàn)，租金每年都有理想的上升，除了反映大環(huán)境帶動(dòng)外，亦反映物業(yè)質(zhì)素不差。同時(shí)，就算不斷加租也沒(méi)有影響出租率，反映市場(chǎng)能承受租金水平。加上約有30%的收入貢獻(xiàn)，來(lái)自政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)，能提供穩(wěn)定的租金收入，都是這物業(yè)加分的地方。

　　--陽(yáng)光房產(chǎn)質(zhì)素提升--

　　陽(yáng)光房產(chǎn)多項(xiàng)數(shù)據(jù)都能持續(xù)增長(zhǎng)，無(wú)論是租金收入及可分派的股息，都有不錯(cuò)的增長(zhǎng)，而資產(chǎn)凈額同樣有理想的升幅。

　　成本對(duì)收入比率則能保持下降，2011年的比率為23.5%，近年已降至21.0%。資產(chǎn)負(fù)債比率方面，多年來(lái)持續(xù)下跌，由2011 年的30.6% 跌至近年的21.8%，財(cái)務(wù)情況健康，可見(jiàn)陽(yáng)光房產(chǎn)質(zhì)素不差，并且在提升中。

　　【圖3】--陽(yáng)光房產(chǎn)估值及物業(yè)收入

　　陽(yáng)光房產(chǎn)的租用率甚高，多年都保持在98%，處于甚高的水平?？梢?jiàn)在市場(chǎng)需求，以及物業(yè)地點(diǎn)不差、管理不錯(cuò)的因素下，租金回報(bào)理想。

　　不過(guò)投資者要明白，房托的增長(zhǎng)主要源于內(nèi)部，而向外擴(kuò)展的能力則有限，這令升值的潛力不會(huì)太大，因?yàn)殡y以創(chuàng)造出再投資的效果。

　　由于陽(yáng)光房產(chǎn)將逾九成的可分派收入作股息派出，因此保留的資金很少，所以發(fā)展有限，這亦是房托的特點(diǎn)。雖然陽(yáng)光房產(chǎn)都會(huì)買(mǎi)賣(mài)物業(yè)，但最主要的回報(bào)都是現(xiàn)有物業(yè)組合，而當(dāng)中核心物業(yè)的變動(dòng)不大，故往后若要提升收入，很大程度依賴(lài)組合內(nèi)的租金提升。

　　【圖4】--物業(yè)組合數(shù)據(jù)

　　--投資策略--

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)及超長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，香港的寫(xiě)字樓及零售市場(chǎng)仍有一定的需求，雖然近年興起在家工作，但無(wú)法完全取代傳統(tǒng)寫(xiě)字樓，最多只能成為輔助角色。因此，在家工作會(huì)影響需求的增長(zhǎng)，令租金不會(huì)如過(guò)往般大升，但長(zhǎng)遠(yuǎn)仍會(huì)平穩(wěn)向上。

　　綜合上述的各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，以及陽(yáng)光房產(chǎn)所持有的資產(chǎn)，都反映其資產(chǎn)質(zhì)素保持上升，雖然其中的資產(chǎn)質(zhì)素不是最高級(jí)，但都是有質(zhì)素的。

　　而隨著香港的商業(yè)區(qū)不斷擴(kuò)展，擁有乙級(jí)寫(xiě)字樓的陽(yáng)光房產(chǎn)反而更有增長(zhǎng)的動(dòng)力，令此房托有穩(wěn)中求勝的效果。

　　投資策略方面，會(huì)以收息為先，股價(jià)增值為輔，雖然預(yù)期股價(jià)在長(zhǎng)遠(yuǎn)都會(huì)平穩(wěn)上升，但投資者最好以收息的角度來(lái)評(píng)估此房托，始終這房托都不會(huì)有很大的升幅，因此較適合中低風(fēng)險(xiǎn)程度、追求股息的投資者。

　　由于房托的市場(chǎng)估值基于租金及物業(yè)市場(chǎng)，中短期必定有上落，因而會(huì)令陽(yáng)光房產(chǎn)的股價(jià)有上落，投資者要避免在過(guò)高的價(jià)位買(mǎi)入，因這會(huì)拉低股息的回報(bào)。因此，若股息回報(bào)少于5%，反映股價(jià)過(guò)高、回報(bào)率有限，投資者可利用這作為其中一個(gè)評(píng)估平貴的指標(biāo)。

　　目前股息率約5%、6%，反映這房托處合理水平，對(duì)追求收息的投資者，已經(jīng)可以分注投資，長(zhǎng)期持有。

　　（本人為證券業(yè)持牌人士，未持有上述股票）

　　【作者簡(jiǎn)介】龔成

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