萬科變了，在拿地?cái)U(kuò)張上膽大了起來。

　　7月27日，萬科接盤了華夏幸福位于南京江寧的孔雀城上元府項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目是華夏幸福2016年以14.8億元拿下，樓面價(jià)23883元/平方米，是當(dāng)年的江寧“地王”?，F(xiàn)在，該項(xiàng)目已有3棟住宅建設(shè)完畢，小區(qū)內(nèi)部道路、設(shè)施也已建成，只等上市。萬科可謂是撿了個(gè)“漏兒”。

　　在房企普遍面臨資金壓力之下，萬科在收并購(gòu)市場(chǎng)上頻繁出手，接盤泰禾、“拯救”藍(lán)光。在土地市場(chǎng)上，上半年萬科更是豪擲1200多億元拿地，成為行業(yè)第一。

　　萬科的舉動(dòng)似乎暗示，在市場(chǎng)下行期對(duì)于資金較充足房企而言，土地市場(chǎng)抄底與并購(gòu)市場(chǎng)撿漏機(jī)會(huì)來了。

　　幾天前，萬科集團(tuán)召開了一場(chǎng)小范圍會(huì)議，討論下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)，萬科董事會(huì)主席郁亮發(fā)表了長(zhǎng)篇幅講話，其中有兩個(gè)決定和一個(gè)判斷，他的第一個(gè)決定是：銷售回款是下半年工作的重中之重，一切圍繞銷售回款開展工作；第二個(gè)決定是收緊投資。

　　“下半年政府以更公開透明的方式監(jiān)管市場(chǎng)，客戶端爆發(fā)群訴概率將大幅提升。夯實(shí)好產(chǎn)品好服務(wù)，會(huì)讓萬科優(yōu)勢(shì)更明顯?！庇袅磷鞒鲞@樣的判斷。

　　去年底萬科年度大會(huì)上，郁亮曾反思說，過去3年萬科的發(fā)展的確慢了。任何一次調(diào)控政策都會(huì)給行業(yè)帶來一番優(yōu)勝劣汰的變化，這次或許是萬科突破增速瓶頸的機(jī)會(huì)。

　　左手收并購(gòu)右手猛搶地

　　在華夏幸福賣地紓困中，萬科又充當(dāng)了一次接盤俠。

　　企查查顯示，7月21日，南京孔雀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資方由無錫幸福基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司變更為南京萬科企業(yè)有限公司，公司名稱也變?yōu)槟暇┰Ｈ谥脴I(yè)有限公司，注冊(cè)資本為5000萬元人民幣。企業(yè)負(fù)責(zé)人由趙威變更為宋浩。

　　這次變更意味著，萬科接盤了華夏幸福位于南京江寧的孔雀城上元府項(xiàng)目，該項(xiàng)目所在地塊為南京東山G70地塊，是華夏幸福于2016年11月經(jīng)55輪競(jìng)價(jià)以14.8億元價(jià)格所得，樓面價(jià)高達(dá)2.39萬元/平方米。以當(dāng)時(shí)江寧3萬元/平方米限價(jià)來看，華夏幸福在該項(xiàng)目中利潤(rùn)空間十分有限，甚至難以保本。

　　據(jù)華夏幸福財(cái)報(bào)披露，孔雀城上元府項(xiàng)目項(xiàng)目用地面積12.75萬平方米，總建筑面積34.45萬平方米，開工時(shí)間為2016年12月，預(yù)計(jì)首批竣工時(shí)間為2019年7月，項(xiàng)目投資總額31.5億元。

　　該項(xiàng)目需現(xiàn)房銷售的規(guī)定也是導(dǎo)致其遲遲未能入市的重要原因。信息顯示，孔雀城上元府項(xiàng)目售樓處2019年就建設(shè)完畢，當(dāng)時(shí)3棟樓已封頂，該項(xiàng)目曾經(jīng)出現(xiàn)在南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布《2020年第二季度擬上市計(jì)劃表》，預(yù)計(jì)4月首開135套精裝現(xiàn)房，并曾招聘過銷售團(tuán)隊(duì)，但截至目前一直沒有入市。

　　目前，該項(xiàng)目周邊新房均價(jià)約3.3萬元/平方米，片區(qū)內(nèi)二手次新房均價(jià)約2.7萬-2.8萬元/平方米。

　　據(jù)一位地產(chǎn)觀察人士分析，對(duì)于華夏幸福而言，此時(shí)出讓不僅能夠及時(shí)止損，還能迅速回籠資金，解決更加棘手問題。對(duì)于萬科而言，低價(jià)購(gòu)入一個(gè)較為優(yōu)質(zhì)的準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目，在增加土地儲(chǔ)備同時(shí)，還能在短期內(nèi)將項(xiàng)目上市銷售，增大其銷售規(guī)模。

　　在近日“房企拿地金額不得超過年度銷售額40%”監(jiān)管新規(guī)中，銷售已成為房企能夠積極拿地的前提。

　　在調(diào)控、融資及市場(chǎng)多種因素影響下，從泰禾到藍(lán)光再到華夏幸福，陷入危機(jī)的一眾房企成為行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。而萬科都積極介入其中，24億元拿下泰禾20%股份，當(dāng)上二股東；低價(jià)收購(gòu)藍(lán)光資產(chǎn)包中優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，充當(dāng)起“白衣騎士”。

　　與此同時(shí)，今年以來，萬科拿地速度明顯加快了。

　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，上半年萬科新增土地價(jià)值(包括收并購(gòu))1229.9億元，超過了碧桂園的1120億元，居房地產(chǎn)行業(yè)第一；新增土地建面共計(jì)1823萬平方米。按照中指院統(tǒng)計(jì)，上半年萬科通過招拍掛權(quán)益拿地及收并購(gòu)拿地共計(jì)962億元，比第二名的保利發(fā)展多出164億元，同樣居第一。

　　首批“雙集中”供地中，萬科在北京、廣州、深圳都有報(bào)名競(jìng)拍，或單槍匹馬，或聯(lián)合他人，但都無一斬獲。在上海，受去年3月虹口“圍標(biāo)事件”事件影響，萬科等被限制3年內(nèi)在公開市場(chǎng)拿地行為。

　　萬科將大部分資金花在了新一線城市及長(zhǎng)三角區(qū)域城市拿地上，如新一線的杭州、南京、沈陽、鄭州等地，以及長(zhǎng)三角區(qū)域的紹興、金華、徐州、嘉興、溫州等地。

　　順周期出貨、逆周期拿地是一家房企成功的基本功。IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜置評(píng)道，從萬科上半年拿地及收購(gòu)一系列動(dòng)作來看，除保持土儲(chǔ)規(guī)模必要性之外，說明一向謹(jǐn)慎的萬科對(duì)行業(yè)調(diào)整期一些戰(zhàn)略性機(jī)會(huì)還是相當(dāng)重視的，萬科擴(kuò)張動(dòng)作加快也說明行業(yè)下行期的到來，表明萬科對(duì)行業(yè)未來的信心。

　　萬科的“焦慮”

　　事實(shí)上，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)并不好。

　　評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也在看衰房地產(chǎn)行業(yè)。7月26日，中誠(chéng)信國(guó)際將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。其表示，預(yù)計(jì)2021年下半年商品房銷售金額增速將較上半年有所放緩，且房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度將持續(xù)強(qiáng)化，信貸環(huán)境偏緊及投資者信心不足將進(jìn)一步加大房地產(chǎn)企業(yè)再融資壓力，融資環(huán)境收縮亦將使得債務(wù)集中到期壓力較大的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張的可能性增加。

　　房地產(chǎn)股接連暴跌，則反映了整個(gè)市場(chǎng)層面對(duì)房地產(chǎn)看空情緒正在蔓延。龍頭房地產(chǎn)股在市場(chǎng)波動(dòng)中也不那么扛跌了。

　　記者發(fā)現(xiàn)，本輪萬科A股價(jià)跌幅已從3月3日的33.5元∕股到跌至7月29日的20.6元∕股，跌幅高達(dá)63%。截至2020年末，萬科股東共有約38.53萬戶，其中A股約38.25萬戶。

　　6月30日，萬科在深圳舉行了股東周年大會(huì)。郁亮說：“我們當(dāng)然希望股票漲，目前房地產(chǎn)公司包括萬科的股票受到了很大影響，這其中有行業(yè)因素，但我們?cè)谥饔^上都有責(zé)任，用行動(dòng)去回應(yīng)股東的關(guān)切。希望在所有股東支持下，萬科在這方面能夠做得更好一些。”

　　萬科的焦慮不止于此。2020年12月底，在萬科一年一度的大會(huì)上郁亮對(duì)萬科發(fā)展做出了反思。他表示，過去3年萬科發(fā)展的確慢了。

　　“一直在領(lǐng)跑，從未被超越”，這大概是過去10年甚至20年，萬科在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)地位的公認(rèn)評(píng)價(jià)， 但現(xiàn)在，“地產(chǎn)一哥”位置早已易主。

　　近幾年來，幾大頭部房企都在瘋狂追趕。前有已超越萬科的恒大和碧桂園，后有加速追趕的保利發(fā)展和融創(chuàng)中國(guó)。克而瑞發(fā)布的2021年上半年房企銷售排行榜顯示，萬科以3548.1億元全口徑銷售額位居第三，碧桂園和中國(guó)恒大分別為4264.2億元和3561.6億元；排在第四位的融創(chuàng)中國(guó)，銷售額為3208億元，大有趕上之意。

　　慢下來的萬科如今面臨前所未有壓力：尷尬的行業(yè)地位，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)勢(shì)頭乏力，利潤(rùn)增速滯緩。同時(shí)，還面臨北京土地儲(chǔ)備下降壓力。在北京市場(chǎng)上，萬科2020年沒有在公開市場(chǎng)拿地；今年上半年仍未拿地。

　　2021年一季報(bào)顯示，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入622.6億元，同比增長(zhǎng)30.3%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)12.92億元，同比僅增3.44%，增速顯然不成正比；綜合毛利率為20.4%，同比下降10.8個(gè)百分點(diǎn)，凈利率則低至4%。

　　萬科的多元化業(yè)務(wù)也被指發(fā)展緩慢。2012年開始，萬科提出轉(zhuǎn)型，想在地產(chǎn)之外找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)。有房地產(chǎn)人士認(rèn)為，萬科現(xiàn)在問題的癥結(jié)點(diǎn)，在于多元化業(yè)務(wù)布局并沒有打開，對(duì)很多新業(yè)務(wù)的拓展過于謹(jǐn)小慎微。

　　現(xiàn)在，萬科開始提速了。

　　“開發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重?！边@是萬科新的發(fā)展戰(zhàn)略。在外部環(huán)境高度不確定的當(dāng)下，萬科希望將“經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)”和“開發(fā)業(yè)務(wù)”都做好，為加速轉(zhuǎn)型，一個(gè)月前萬科還啟動(dòng)了一系列組織和人事安排，有分析稱，根本目的就是提升基本盤運(yùn)營(yíng)能力。

　　這樣看來，對(duì)于手握1965億元現(xiàn)金的萬科而言，上半年加速拿地并不奇怪。

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　　文章來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)