鳳凰網(wǎng)港股|國泰君安發(fā)研報指，前三季度全國40個城市已開工保障性租賃住房72萬套，占全年計劃的76.9%。推算2021年計劃為93.6萬套，由于部分城市已經(jīng)超額完成2021年目標，預(yù)計2021年全年完成量接近100萬套。前9個月完成投資額775億元，以開工測算單套投資額不足10萬，但由于存在1-2年的建設(shè)期，且保障性租賃住房土地成本占比相對較低，以單套60平、3500元/平的建安成本保守測算，單套僅建安成本也在21萬，而棚改單套投資約38萬，預(yù)計保障性租賃住房單套投資約在30萬，已開工項目項目2022年貢獻的投資額預(yù)計在2000億以上。

　　該行指，保障房一直是我國住房供給體系中的短板，2021年以來明確公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房的體系，可以看出保障房體系從產(chǎn)權(quán)類轉(zhuǎn)向租住類的變化。該行預(yù)計十四五結(jié)束期，保障性租賃住房可以占到城市總體存量住房的5%左右，且租金為市場租金80%-90%，部分城市對租金漲幅和漲價時間間隔有明確要求，將在較大程度上抑制租金邊際上行。疊加房產(chǎn)稅試點的出臺，該行預(yù)計將進一步促進購房回購真實需求。而從經(jīng)濟大邏輯看，將促進人口向制造業(yè)升級形成的城市群集中，提高全社會要素資源的配置效率。

　　保障性租賃住房土地信用派生屬性較低，但實物形成、建安投資方面可以托底GDP投資。地產(chǎn)新變局下，該行推薦港股中的中國金茂、融創(chuàng)中國，受益旭輝控股集團，A股標的推薦中南建設(shè)(000961,股吧)、萬科A、保利地產(chǎn)(600048,股吧)、金地集團(600383,股吧)、招商蛇口(001979,股吧)等，同時推薦物業(yè)板塊，受益【招商積余(001914)、股吧】、碧桂園服務(wù)，推薦中海物業(yè)、寶龍商業(yè)。