保障性租賃住房潛在建設規(guī)模大、服務人群廣，未來將有效彌補我國住房供應體系短板，迎來高速發(fā)展階段。保障性租賃住房是REITS重要的底層資產，REITs也為保障性租賃住房的建設提供穩(wěn)定長期的資金來源。企業(yè)可以通過開發(fā)運營保障性租賃住房增加穩(wěn)定收益來源，同時盤活存量租賃房資產。

　　▍作為未來住房供應的新增長點，保障性租賃住房有望迎來快速發(fā)展階段。

　　保障性租賃住房主要針對人口凈流入的一二線城市有住房困難的新市民及青年人群，能夠有效彌補我國住房供體系短板，未來潛在建設規(guī)模大，服務人群廣泛?！笆奈濉逼陂g全國40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套，2022年全國預計建設240萬套，較2021年增長1.5倍，未來兩年將是落成高峰期。

　　▍讓渡土地紅利是盈利模型實現(xiàn)閉環(huán)的前提，存量土地和建筑是重要的增量來源。

　　保租房租金水平受政府指導，一般較市場有20%以內的折扣，且租金漲幅受限，當前保租房開發(fā)建設及運營仍以國企為主，且盈利模型仍有賴于地方政府讓渡土地出讓紅利。除新供應國有建設用地外，集體經營性建設用地、企事業(yè)單位劃撥用地、產業(yè)園區(qū)用地、閑置非居住存量建筑均可用于保障性租賃住房建設及改造。收購存量商品房作為保障性租賃住房，能消化商品房供給，激活住房需求，各地紛紛出臺政策予以鼓勵。

　　▍保租房和REITs大類資產要求高度匹配，首批保租房REITs表現(xiàn)亮眼。

　　保租房由政策主導，運營穩(wěn)定，多方監(jiān)督，租金回報率穩(wěn)定。首批保租房REITs發(fā)行前網下投資者擬認購倍數均超過100倍，上市首日漲幅均觸及單日漲幅上限。我們認為，未來保租房資產將有效助力中國REITs市場發(fā)展壯大，而健康的REITs市場又能為保租房的滾動開發(fā)建設提供穩(wěn)定持續(xù)的資金來源。

　　▍參與主體日漸多元化，“納?！北P活房企資產負債表。

　　保租房發(fā)展之初，地方國企作為開發(fā)主體，新建房屋作為有限的保租房供給。2021年之后，市場化房源在滿足條件的情況下，納入保障性租賃住房體系的現(xiàn)象日趨增加。ICCRA統(tǒng)計，截止2022年二季度，全國已經開業(yè)長租公寓有6.9%完成“納?！保{保主體主要是國資企業(yè)，但也有旭輝等民企進入保租房領域。我們認為，納保和REITs發(fā)行能夠有效盤活企業(yè)資產負債表，既有利于傳統(tǒng)開發(fā)商提升新業(yè)務盈利，更有利于有志于租賃住房運營的企業(yè)聚焦輕資產管理。

　　▍風險因素：

　　部分區(qū)域新市民整體住房需求不足，保障性租賃住房空置率提升的風險?！氨Ｗ狻遍T檻仍然不低，一些市場化長租公寓無法納入REITs底層資產的風險。

　　▍投資策略：

　　我國保障性租賃住房的建設和擴容正在迎來高峰期，這是整個房地產行業(yè)重要的增量業(yè)務機會。開發(fā)企業(yè)不僅可能介入地方的保障性租賃住房建設（目前仍以地方平臺為主），更有機會推動存量長租公寓“納保”。投資和運營的逐漸分離，也有利于進一步鼓勵專業(yè)的長租平臺企業(yè)發(fā)展。我們看好高信用，具備長租發(fā)展經驗的地產平臺，也建議投資者關注保租房REITs。