REITs試點(diǎn)范圍繼續(xù)擴(kuò)容。

　　12月8日，證監(jiān)會(huì)副主席李超在“首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會(huì)”論壇上表示，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來，各項(xiàng)工作平穩(wěn)有序推進(jìn)，市場認(rèn)可度較高，形成了良好示范效應(yīng)。

　　下一步，證監(jiān)會(huì)將繼續(xù)推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行上市，擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，打造REITS市場的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司副司長潘偉也表示，發(fā)展保障性租賃住房REITs，是積極推動(dòng)REITs市場平穩(wěn)健康發(fā)展、通過金融支持保障性租賃住房市場建設(shè)的重要舉措。為了更有效推動(dòng)保障性租賃住房REITs工作，還需要繼續(xù)拓寬發(fā)行主體，進(jìn)一步完善保障性租賃住房稅收優(yōu)惠政策等。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為此處除了傳統(tǒng)的保租房領(lǐng)域外，實(shí)際上對于市場化的長租房和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)都提出了試點(diǎn)的概念，這說明REITs和房地產(chǎn)的結(jié)合程度明顯增加，具有積極的意義。此次政策最核心的要點(diǎn)在于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的概念，或者說是商業(yè)地產(chǎn)概念，其對于后REITs底層資產(chǎn)的豐富具有積極的意義。

　　此次會(huì)議實(shí)際上是對REITs此前的禁令開始廢除，并對房地產(chǎn)發(fā)展具有積極的作用。

　　根據(jù)2020年7月發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》，酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍。其含義是，REITs涉及的底層資產(chǎn)，只能是基礎(chǔ)設(shè)施以及保障性租賃住房等。即便是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群涉及的物業(yè)，其項(xiàng)目用地性質(zhì)也應(yīng)該為非商業(yè)、非住宅用地。換而言之，根據(jù)2020年的政策基調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)和REITs沒有試點(diǎn)結(jié)合的可能。而此次長三角會(huì)議明顯放開了這個(gè)領(lǐng)域。

　　商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上包括了購物中心、寫字樓、酒店等物業(yè)，據(jù)此可以認(rèn)為，后續(xù)此類領(lǐng)域可以打包做試點(diǎn)，進(jìn)而形成商業(yè)地產(chǎn)REITs產(chǎn)品。此類產(chǎn)品對于后續(xù)相關(guān)房企盤活存量、優(yōu)化資金退出渠道等有積極的作用，也是后續(xù)各類房企所需要積極關(guān)注的內(nèi)容。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，根據(jù)此次REITs的新政策和基調(diào)，未來REITs在三個(gè)領(lǐng)域會(huì)形成新產(chǎn)品。

　　第一，以購物中心、酒店和寫字樓為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品。此類產(chǎn)品或會(huì)專注一二線城市的商業(yè)項(xiàng)目，通過打包進(jìn)行上市。一方面有助于此類商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)借此類渠道退出，實(shí)現(xiàn)資金的良好循環(huán)，另一方面也優(yōu)化了REITs產(chǎn)品線，未來基礎(chǔ)設(shè)施REITs、商業(yè)地產(chǎn)REITs等可以形成更好的資產(chǎn)組合效應(yīng)。

　　第二，以市場化租賃住房為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品。此次政策明確提及市場化長租房可以納入到REITs試點(diǎn)范圍，實(shí)際上就是過去提及的長租公寓。因此，其對于長租公寓后續(xù)融資渠道的拓展具有非常積極的作用。一些長租公寓企業(yè)要積極研究此類產(chǎn)品的推進(jìn)模式，可參考目前四支保障性租賃住房REITs產(chǎn)品的模式，主動(dòng)提高租金收益，以更好參加此類產(chǎn)品創(chuàng)新。

　　第三，保交樓部分房源轉(zhuǎn)為保租房的REITs產(chǎn)品創(chuàng)新。在各地保交樓過程中，一些地方政府開始收儲(chǔ)房企的出險(xiǎn)資產(chǎn)和項(xiàng)目，進(jìn)而轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰赓U住房項(xiàng)目。目前保交樓方面的資金或融資渠道比較狹窄，確實(shí)需要有新的金融產(chǎn)品。通過REITs產(chǎn)品介入，有助于保交樓方面融資渠道的拓展，此類拓展對于地方政府減少資金投入等有非常重要的意義。