撰文|蜜妹兒&編輯|凱

　　在第一次招股書(shū)失效27天后，江浙系房企中梁控股的物業(yè)公司：中梁百悅智佳服務(wù)有限公司（“中梁百悅智佳”），再次向港交所遞交招股書(shū)。

　　相比以往，這一次又有什么新故事？

　　01

　　最新的招股書(shū)里，中梁百悅智佳更新了2021上半年的各項(xiàng)數(shù)據(jù)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2021上半年，其在管建筑面積3320.5萬(wàn)平米，2020年底這一數(shù)據(jù)為2008.8萬(wàn)平米，半年增加了1000多萬(wàn)平米，這速度夠快的。

　　進(jìn)一步看蜜妹發(fā)現(xiàn)，往年中梁百悅智佳的在管建筑面積增加更快，2018年還是26.6萬(wàn)平米，2019年就猛增至679.2萬(wàn)平米，再到2020年的2008.8萬(wàn)平米，三年時(shí)間，增長(zhǎng)了75.5倍多！

　　再仔細(xì)看，這些增長(zhǎng)基本都是母公司中梁及關(guān)聯(lián)方公司“貢獻(xiàn)”的。根據(jù)上市規(guī)則，浙江天劍（包括其附屬公司、合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司）為的關(guān)連人士。

　　加上其他關(guān)聯(lián)方開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目、中梁控股開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，中梁百悅智佳的在管面積里，關(guān)聯(lián)的占比大概為73%，2020年這一數(shù)據(jù)更高，大概在83%。

　　反映在收益上的情況也差不多，“依賴(lài)癥”更高。2021上半年，來(lái)源于中梁及其他關(guān)聯(lián)方公司的項(xiàng)目收益占總收益額的84.7%。

　　靠“母公司”輸血，這其實(shí)也是大部分物企的通病。截至2021年6月底，中梁百悅智佳未交付簽約建筑面積約為3800萬(wàn)平米。

　　總收益來(lái)看，截至2021年6月30日，中梁百悅智佳服務(wù)的收益為6.63億元。其中包括三大業(yè)務(wù)：物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)。

　　02

　　毛利率方面，蜜妹發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題。那就是從2018-2020年，中梁百悅智佳的毛利率呈明顯走低的態(tài)勢(shì)，分別為33.6%、30.8%、28.4%。

　　但2021年，這一數(shù)據(jù)增速明顯，比2020年同期的27.9%增長(zhǎng)到2021上半年的34.4%。

　　其中增長(zhǎng)明顯的是物業(yè)管理服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)，社區(qū)增值服務(wù)則繼續(xù)走低。

　　為什么2021上半年變化這么大？中梁百悅智佳的解釋是，物業(yè)管理服務(wù)方面因?yàn)闋I(yíng)運(yùn)效率提升；非業(yè)主增值服務(wù)方面因?yàn)?021年擴(kuò)大交付前服務(wù)范圍，鑒于同一地點(diǎn)的項(xiàng)目數(shù)量以及勞動(dòng)力及資源的優(yōu)化水平，其能夠從項(xiàng)目協(xié)同效應(yīng)中受益。

　　可能很多蜜友還不太懂非業(yè)主增值服務(wù)到底是啥業(yè)務(wù)，中梁百悅智佳的解釋是：向非業(yè)主（主要包括物業(yè)開(kāi)發(fā)商）提供全方位的物業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)解決方案。

　　主要包括協(xié)銷(xiāo)服（一般按加成基準(zhǔn)收取費(fèi)用）；交付前服務(wù)（一般根據(jù)建筑面積按每平方米單位費(fèi)用收取費(fèi)用）；其他增值服務(wù)（一般按加成基準(zhǔn)收取費(fèi)用 ）。

　　根據(jù)蜜妹的理解，簡(jiǎn)單說(shuō)就是幫開(kāi)放商賣(mài)房，以及其他的一些咨詢(xún)、管理等。不過(guò)值得注意的是，中梁百悅智佳的“金主”主要是中梁控股及其關(guān)聯(lián)公司的項(xiàng)目。

　　從上面圖表數(shù)據(jù)可以看到，中梁百悅智佳的毛利里，“非業(yè)主增值服務(wù)”這一業(yè)務(wù)基本撐起了大半邊天。

　　2021上半年，這一業(yè)務(wù)的毛利為1.35億元，占2.28億總毛利的接近60%。2018、2019年更夸張，占總毛利的比重達(dá)99.9%、88.2%。

　　這一比重意味著什么？我們來(lái)看看其他房企的物業(yè)公司情況。以2020年為例，非業(yè)主增值服務(wù)收入和當(dāng)年總收入對(duì)比中，融創(chuàng)服務(wù)占比30+%，建業(yè)新生活、金科服務(wù)、雅生活、新城悅大概在25%+，央企物業(yè)公司更“低調(diào)”，華潤(rùn)、中海的毛利占比、收入占比都在20%以?xún)?nèi)。

　　中梁百悅智佳這個(gè)數(shù)據(jù)算是高的，簡(jiǎn)單說(shuō)就是母公司依賴(lài)癥比較嚴(yán)重。2021上半年有走低的趨勢(shì)，但還是較高。長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)如何，目前感覺(jué)還不好說(shuō)，房地產(chǎn)下半年的局勢(shì)變化太快了。

　　03

　　其實(shí)說(shuō)了這么多就總結(jié)為一點(diǎn)，中梁百悅智佳的母公司依賴(lài)癥太嚴(yán)重，后續(xù)的增長(zhǎng)性如何不確定。

　　關(guān)于這點(diǎn)，最新招股書(shū)的風(fēng)險(xiǎn)因素里首先就說(shuō)明了：可能無(wú)法維持過(guò)往增長(zhǎng)率且未必能按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)未來(lái)增長(zhǎng)，因?yàn)榭赡苁艿奖姸嘁蛩赜绊憽?/p>

　　包括但不限于中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)及社會(huì)狀況的變動(dòng)，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)及物業(yè)管理行業(yè)。這一點(diǎn)其實(shí)在下半年已經(jīng)體現(xiàn)非常明顯，如曾經(jīng)高喊“活下去”的萬(wàn)科，再次告訴自己“節(jié)衣縮食”“準(zhǔn)備過(guò)冬”。

　　有著嚴(yán)重母公司依賴(lài)癥的中梁百悅智佳，“金主”中梁控股的日子也不太好過(guò)。此前因重倉(cāng)三、四線城市，抓住了“棚改貨幣化”風(fēng)口，中梁控股的規(guī)模迅速攀升至千億。

　　但今時(shí)不同往日，大部分三四線城市的90%樓市，如今對(duì)拿地不久的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，都是燙手山芋。

　　2021年上半年，中梁控股在三四線城市擁有337個(gè)項(xiàng)目，占總項(xiàng)目的比重為68.2%。今年上半年，中梁控股的毛利率由22.6%下滑至20.8%，是由于上半年交付的物業(yè)項(xiàng)目的土地收購(gòu)成本相對(duì)有關(guān)平均售價(jià)較高。

　　如果房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其三四線城市樓市短時(shí)間內(nèi)無(wú)法回溫，中梁控股后面是否能繼續(xù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)，難以預(yù)料。

　　而和中梁控股“血脈相連”的中梁百悅智佳，以后的命運(yùn)又會(huì)如何？

　　親愛(ài)的蜜友們：歡迎大家一起學(xué)習(xí)，共同成長(zhǎng)：用今日詞匯在留言區(qū)造句，連續(xù)堅(jiān)持一周，將獲贈(zèng)《海龜交易法則》《基金定投：讓財(cái)富滾雪球》《滅火：美國(guó)金融危機(jī)及其教訓(xùn) 》等好書(shū)中的一本（任選其一，先到先得），不重復(fù)贈(zèng)書(shū)。如能堅(jiān)持一個(gè)月，將贈(zèng)送神秘學(xué)習(xí)大禮包哦。

　　今日詞匯：貼現(xiàn)

　　是一個(gè)商業(yè)術(shù)語(yǔ)，指商業(yè)票據(jù)的持票人在匯票到期日前，為了取得資金，貼付一定利息將票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給銀行的票據(jù)行為，是持票人向銀行融通資金的一種方式。商業(yè)匯票到期，最終持票人憑票向該匯票的承兌人收取款項(xiàng)。

　　本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：閨蜜財(cái)經(jīng)。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。