中金發(fā)布研究報告稱，維持華潤萬象生活（01209）“跑贏行業(yè)”評級，目標價上調3%至61港元（對應55倍2022年市盈率），隱含52%股價上行空間?？紤]到公司增長基礎進一步夯實，認為其已明確步入配置區(qū)間，后續(xù)伴隨宏觀消費環(huán)境的潛在改善，上行空間有望進一步打開。維持2021年盈利，上調2022/23年核心凈利潤預測3%/3%至21.6/28.1億元，主要反映對物管板塊增長預期的上修。

　　事件：公司于1月20日晚公告收購中南建設(000961)關聯(lián)物業(yè)管理公司。

　　中金主要觀點如下：

　　本次收購在標的規(guī)模、質量、定價、交易結構等方面較為均好。

　　截至去年底目標公司在管面積5147萬平米，在途面積約3941萬平米，該行預計2022-2024每年新交付面積超過1000萬平米；在管項目集中于江蘇、山東、浙江等沿海地區(qū)，其中江蘇省項目數(shù)量占比約44%，有一定密度。根據(jù)中南物業(yè)此前遞交上市申請材料，截止2021年5月底，公司平均物管費約2.0元/平米/月，基礎物管服務毛利率約17%（高于華潤萬象自身在管項目水平）。本次交易總對價預計不超過22.6億元，對應2021年市盈率約12.8倍。

　　交易結構方面，同此前禹州物業(yè)收購類似，對價支付對在管面積和在途面積進行切割，首期支付總對價44%對應目標公司在管面積，剩余56%將按照后期交付節(jié)奏支付，每半年結算一次。整合方面，該行預計該項目有望于上半年內完成正式并表，后續(xù)管理整合料有序推進。

　　公司2022年總體盈利增長已具備牢固基礎。

　　商業(yè)板塊，盡管短期內疫情可能對購物中心運營表現(xiàn)帶來一些不確定性，但考慮今年新開業(yè)商場數(shù)量較為可觀（計劃15-20個，以置地交付為主），開業(yè)后運營管理收費提點率整體仍有上升空間（新交付置地項目多按“4%租金收入+8%EBITDA”執(zhí)行），以及去年新簽約第三方新項目可能給開業(yè)前的咨詢與招商服務帶來收入增量，該行認為對于年內商業(yè)板塊整體增長毋需悲觀。

　　物管板塊，該行認為中南物業(yè)的收購實際上已經(jīng)超額完成了公司基準情形下的年度收并購指引（2000-3000萬方），又考慮到今年社區(qū)增值服務板塊有望更快發(fā)展，該行看好今年物管板塊增長提速?？傮w而言，該行認為2022年盈利仍將兌現(xiàn)確定性增長，這也是公司多元業(yè)態(tài)布局的優(yōu)勢體現(xiàn)。