申萬宏源發(fā)布研究報告稱，維持中國海外發(fā)展（00688）“買入”評級，認(rèn)為未來核心業(yè)績增速穩(wěn)定，保持2021-23年每股收益預(yù)測為4.36/4.84/5.52元，現(xiàn)價對應(yīng)21/22年P(guān)E僅4.6X/4.1X，現(xiàn)價對應(yīng)PB（MRQ）僅0.68X，價值低估明顯，按照目標(biāo)估值21PE8X，目標(biāo)價由25.6港元上調(diào)至40.98港元。

　　申萬宏源主要觀點如下：

　　21年銷售3695億元、同比增2%，未來5年計劃雙位數(shù)增長。

　　2021年，公司實現(xiàn)銷售金額3695億元，同比增2.4%；銷售面積1890萬平米，同比降1.4%；銷售均價1.96萬元/平米，同比增3.9%；12M21，公司銷售金額397.7億元，同比持平；銷售面積228.3萬平米，同比增12.7%；銷售金額中，華南、華東、華北、北方、西部、中海宏洋、其他區(qū)域分別占比22%、12%、19%、6%、13%、14%、15%。21H1，公司實現(xiàn)銷售回款1797億元，同比增24.3%，回款率達86.7%。此外，公司在2021年初業(yè)績發(fā)布會上表示未來5年公司銷售計劃年均雙位數(shù)以上的增長，中期計劃積極。

　　21年拿地積極，權(quán)益拿地金額/全口徑銷售金額比高達44%。

　　21年，中海系公司合計權(quán)益拿地面積1757萬平米，同比降26%，權(quán)益拿地金額1609億元，同比降6.4%，對應(yīng)權(quán)益拿地金額/全口徑銷售金額比高達43.6%，其中2H21權(quán)益拿地金額/全口徑銷售金額比高達58.4%，較1H21提升26.4pct，行業(yè)逆境中拿地積極；其中，公司自身權(quán)益拿地金額1297億元，中海宏洋權(quán)益拿地金額312億元。至21H1末，公司總土地儲備9224萬平，對應(yīng)總貨值約1.5萬億元；其中，不含中海宏洋的總土地儲備5940萬平，權(quán)益面積4985萬平，一線城市貨值占比40.1%，二線城市貨值占比59.9%；長三角、京津冀、粵港澳三大都市圈合計占比60.7%，土儲充裕，結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)。

　　近期并購加速，有望受益格局優(yōu)化下集中度提升，迎來量質(zhì)雙升。

　　資源整合方面，近期公司公告，公司擬向雅居樂、世茂以36.9億元收購廣州利合53.33%股權(quán)，收購事項完成后，中海將持有廣州利合73.33%股權(quán)；此外，中海宏洋擬以10億元收購雅居樂三個項目公司股權(quán)；該行認(rèn)為，在行業(yè)資金困境和供給端調(diào)控深化的雙重作用下，行業(yè)出清加速競爭減少，推動行業(yè)從以往內(nèi)卷式集中度提升向格局優(yōu)化的集中度提升躍遷，近期媒體報導(dǎo)指，房企之間的項目并購，就是房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰、化解風(fēng)險的有效市場化手段之一。公司作為優(yōu)質(zhì)央企，近期頻頻并購，有望受益格局優(yōu)化下集中度加速提升，迎來量質(zhì)雙升。

　　三條紅線指標(biāo)維持綠檔，融資成本僅3.6%，有力支撐后續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

　　資金端，21H1，公司平均融資成本僅3.6%，處于行業(yè)一流水平。至21H1末，公司資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率分別為60.2%、33.8%，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率51.8%，現(xiàn)金短債比3.6倍，三道紅線指標(biāo)處于“綠檔”，有力支撐后續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。此外，21H1，公司商業(yè)收入25億元，同比增23.3%，商業(yè)已運營管理總規(guī)模502萬平，21年計劃21個新項目入市，對應(yīng)總建面101萬平，商業(yè)資產(chǎn)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，并且公司在年初業(yè)績發(fā)布會上表示未來5年公司商業(yè)物業(yè)收入計劃年均比較高的雙位數(shù)增長，中期計劃積極。

　　投資建議：央企龍頭積極擴張，融資并購優(yōu)勢盡顯。中海外經(jīng)營穩(wěn)健，土儲豐富，結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，聚焦三大都市圈及一二線城市，作為“綠檔”房企，公司財務(wù)指標(biāo)優(yōu)異，融資成本處于行業(yè)一流水平，在供給側(cè)改革下這將賦予公司更持續(xù)而廣闊的發(fā)展空間。

　　風(fēng)險提示：利潤率超預(yù)期下行，去化率不及預(yù)期，調(diào)控政策超預(yù)期收緊。