申萬宏源發(fā)布研究報(bào)告稱，維持華潤置地（01109）“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)由49.18港元升至56.76港元。財(cái)務(wù)穩(wěn)居綠檔，融資成本處于行業(yè)最低位之一，近期大額并購貸款額度已到位、后續(xù)并購落地可期。維持2021-23年每股收益預(yù)測(cè)為4.63/5.23/6.02元，現(xiàn)價(jià)對(duì)應(yīng)21/22年P(guān)E僅7.3X/6.4X，按照目標(biāo)估值21PE10X。

　　申萬宏源主要觀點(diǎn)如下：

　　21年銷售額3158億元、同比+11%，行業(yè)逆境下完成年初目標(biāo)。

　　21年公司銷售金額3158億元，同比+10.8%，逆境下仍完成21年銷售目標(biāo)3150億元，其中華東、深圳和華北大區(qū)分別占比23%、20%和17%；權(quán)益銷售額2146億元，同比+15.3%，對(duì)應(yīng)權(quán)益比例68%，公司21年初宣布計(jì)劃2025E實(shí)現(xiàn)權(quán)益簽約額翻番、對(duì)應(yīng)CAGR14.9%。21年銷售面積1665萬平，同比+17.4%；權(quán)益銷售面積1207萬平，同比+16%；銷售均價(jià)1.9萬元/平，同比-5.6%。

　　21年拿地積極、拿地額同比+10%，拿地/銷售金額比高達(dá)48%。

　　21年公司拿地積極，拿地金額1514億元，同比+9.7%，權(quán)益比例78%，其中一二線占比91%、較20年提升7.8pct；拿地面積1439萬平，同比-3.6%；拿地均價(jià)1.05萬元/平，同比+13.8%，主要由于拿地中一二線占比回升。21年公司拿地/銷售金額比和面積比分別為48%和86%，拿地/銷售均價(jià)比55%。21H1末公司開發(fā)銷售型土儲(chǔ)5988萬平，其中一二線占比68%，覆蓋20年銷售面積4.2倍；IP土儲(chǔ)1110萬平，一二線占比79%，其中商場(chǎng)布局核心30城、占比60%。

　　21年IP租金183億元、同比+41%，21H2成功開業(yè)7座商場(chǎng)。

　　21年公司IP租金183.4億元，同比+40.6%；公司計(jì)劃2025E實(shí)現(xiàn)300億租金，對(duì)應(yīng)21-25年CAGR13%。該行統(tǒng)計(jì)公司21H2成功開業(yè)7座商場(chǎng)，分別位于西安、南寧、汕頭、煙臺(tái)、青島、深圳和貴陽，疊加21H1開業(yè)7個(gè)項(xiàng)目則全年合計(jì)開業(yè)14座商場(chǎng)、符合預(yù)期。21H1末公司在手商場(chǎng)108座（21H1新增6個(gè)）、GRA1185萬平，其中已開業(yè)48座、GRA616萬平。在營商場(chǎng)中38家零售額位列城市前三、20家第一，重奢商場(chǎng)數(shù)量業(yè)內(nèi)排名第一。

　　三條紅線穩(wěn)居綠檔，并購貸款到位、行業(yè)資金困境下優(yōu)勢(shì)明顯。

　　22年1月26日，公司宣布公司及萬象生活分別與招商銀行簽署《并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》，招商銀行將授予并購融資額度合計(jì)230億元，其中華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元；這些資金將全部用于并購業(yè)務(wù)，并且華潤萬象生活在1月已經(jīng)連續(xù)公告兩單物管公司（禹洲物業(yè)和中南服務(wù)）收購，考慮到目前行業(yè)供地出清的背景下，公司在資金方面擁有非常顯著的優(yōu)勢(shì)，后續(xù)并購落地可期。至21H1末，公司處于三條紅線綠檔，剔預(yù)負(fù)債率60.9%，凈負(fù)債率僅28.5%，現(xiàn)金短債比2.3倍；融資成本進(jìn)一步下降至3.88%，較20年末-20bp，達(dá)到6年內(nèi)最低水平；有息負(fù)債賬期4.8年，處于行業(yè)高位。

　　投資建議：華潤置地背靠華潤集團(tuán)，是行業(yè)領(lǐng)先的城市投資開發(fā)運(yùn)營商。公司堅(jiān)持”2+X”的商業(yè)模式，其中IP綜合實(shí)力全國第一；2020-25E住宅銷售額和IP租金目標(biāo)CAGR分別為15%和19%，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控超預(yù)期收緊，銷售去化率不及預(yù)期，并購業(yè)務(wù)推進(jìn)不及預(yù)期。