中信證券發(fā)布研究報告稱，維持綠城服務(wù)（02869）“買入”評級，2021年雖然拓展有進(jìn)步（該行預(yù)計1.25億平米合約面積），但業(yè)務(wù)進(jìn)取速度和資金利用效率仍有明顯提升空間，2022年面臨更好的競爭格局，有可能實(shí)現(xiàn)更快的發(fā)展進(jìn)步，維持2021-23年0.28/0.34/0.41元/股的EPS預(yù)測，予2022年25倍PE，目標(biāo)價9.9港元。

　　中信證券主要觀點(diǎn)如下：

　　該行認(rèn)為，公司所處成長賽道，且行業(yè)競爭格局演變對公司較為有利。公司管理層履新，且吸納具備強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)背景的新高管，并在早年構(gòu)建了覆蓋廣泛的中高層激勵體系，傳承了重視品質(zhì)的公司文化，看好公司2022年再出發(fā)。

　　天時：行業(yè)競爭格局變化對公司有利。

　　隨著部分地產(chǎn)公司信用風(fēng)險暴露，對物業(yè)管理公司而言，所面臨的挑戰(zhàn)遠(yuǎn)不止關(guān)聯(lián)方新盤交付規(guī)模。對很多有關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)管理公司而言，員工薪酬待遇、品牌形象傳播、存量保修責(zé)任等，都確實(shí)可能受到地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的波及。該行相信，獨(dú)立性的重要性更是上升到前所未有的高度。

　　公司是獨(dú)立性最強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)之一，且共享綠城大品牌的綠城中國是一家國資占大股東地位的混合所有制公司，其市場占有率有望快速增加，產(chǎn)品品質(zhì)也值得信賴。盡管綠城中國所開發(fā)項目只占綠城服務(wù)拓展的很少比例，但以一二線高品質(zhì)為主的項目，盈利能力預(yù)計較為可觀，對綠城整體品牌也有帶動。綠城中國雖然只持有綠城服務(wù)少量股份，但綠城服務(wù)的實(shí)際控制人卻持有綠城中國一定數(shù)量的股份，仍是綠城中國（大股東持股比例并不高）重要股東之一。該行預(yù)計，綠城中國并不會再成立一家物業(yè)管理公司，而會和綠城服務(wù)在比較長的時間內(nèi)攜手共進(jìn)，優(yōu)化綠城品牌的影響力。

　　地利：從物業(yè)管理出發(fā)，城市空間的生活服務(wù)值得深耕，空間廣闊。

　　所謂地利，既是指小區(qū)有形的入口，也是指公司所處的賽道。物業(yè)管理行業(yè)市場化發(fā)展不過短短幾年，企業(yè)能力水平還遠(yuǎn)不如其他成熟服務(wù)行業(yè)。但這也意味著這個行業(yè)存在巨大的科技提效和管理優(yōu)化空間。物業(yè)管理公司憑借在物理空間方面的利用和協(xié)同，在一些增值服務(wù)賽道存在改造和創(chuàng)新的巨大空間。

　　人和：人和是公司未來發(fā)展最重要的催化劑。

　　公司管理層履新，且吸納了來自華潤置地（含華潤萬象生活）的兩位重要高管，預(yù)計將補(bǔ)強(qiáng)公司運(yùn)營和財務(wù)條線的能力。公司實(shí)現(xiàn)了中高層員工范圍極廣的股權(quán)激勵，傳承了重視服務(wù)品質(zhì)的精神。公司一直重視針對人的服務(wù)，保持較高的業(yè)主滿意度，并以此作為增值服務(wù)開展的基石。

　　風(fēng)險提示：公司無法實(shí)現(xiàn)和綠城中國協(xié)同的風(fēng)險。公司內(nèi)部無法有效積極利用科技提效的風(fēng)險。