6月17日盤后，金茂服務(wù)(00816.HK)發(fā)布公告稱，公司全資附屬公司金茂物管通過北交所舉辦的公開掛牌程序，以4.5億元的代價投得首創(chuàng)置業(yè)旗下的物業(yè)公司首置物業(yè)。

　　在收購事項完成后，首置物業(yè)將成為金茂服務(wù)的間接全資附屬公司。

　　這是其在3月10日完成港交所IPO后的并購首秀，期間僅用時99天。

　　那么這筆收購的成色如何？

　　01

　　首戰(zhàn)告捷，收購標(biāo)的性價比高

　　根據(jù)公告披露，首置物業(yè)目前在中國境內(nèi)有23家分公司提供物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)，業(yè)務(wù)分布覆蓋19個省份的22個城市，服務(wù)業(yè)態(tài)包括住宅、商業(yè)、寫字樓、公建。

　　截至2021年12月31日，首置物業(yè)的合約面積約為711萬平方米，其中在管面積約為280萬平方米；總資產(chǎn)約為2.06億元，凈資產(chǎn)1.19億元，稅后凈利潤約為3273萬元。

　　根據(jù)公告，獨立評估機(jī)構(gòu)按照市場法對首置物業(yè)進(jìn)行估值，約4.75億元，市盈率約為14.52倍，而最終的交易對價為4.5億元，成交PE為13.75倍。

　　物股通統(tǒng)計了今年以來物業(yè)行業(yè)公開的大額收并購核心信息：

　　（數(shù)據(jù)來源：公司公告，制表：物股通）

　　金茂服務(wù)的首單并購以13.75倍的PE值落地，為統(tǒng)計企業(yè)中最低，代價較為合理，體現(xiàn)出較高的收購性價比。

　　02

　　搶抓機(jī)遇，扎實推進(jìn)戰(zhàn)略落地

　　本次轉(zhuǎn)讓方首創(chuàng)置業(yè)，隸屬北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司，是北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司的間接全資附屬公司，首創(chuàng)置業(yè)為中國領(lǐng)先的大型地產(chǎn)綜合運營商，已構(gòu)建起住宅開發(fā)、奧特萊斯綜合體、城市核心綜合體、土地一級開發(fā)四大核心業(yè)務(wù)線以及高科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、長租業(yè)務(wù)三大創(chuàng)新板塊，土儲面積可觀。

　　作為主要承接首創(chuàng)置業(yè)所開發(fā)項目的物業(yè)公司，首置物業(yè)的住宅項目覆蓋首創(chuàng)天禧、天閱、禧瑞、禧悅四大系列產(chǎn)品，樹立起中高端物業(yè)服務(wù)品牌形象，這與金茂服務(wù)專注高端物業(yè)管理服務(wù)市場、深耕品質(zhì)服務(wù)的戰(zhàn)略定位高度匹配。

　　住宅之外，首置物業(yè)為首創(chuàng)置業(yè)開發(fā)的多個商業(yè)綜合體、高端辦公樓、大型獨立商業(yè)項目提供物業(yè)管理服務(wù)。截至2021年底，首置服務(wù)商辦類項目合約及鎖定27個，管理面積約316萬平方米，其中在管項目19個，管理面積196萬平米，均為核心城市重點商圈的高端商辦項目。

　　物股通認(rèn)為收購首置物業(yè)符合其“高全新快”的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　原因在于金茂服務(wù)與首置物業(yè)雙方在管項目地域分布及業(yè)態(tài)組合方面均具有較高的重合度，符合“高”和“全”的DNA特征。

　?。▓D片來源：金茂服務(wù)官微）

　　首置物業(yè)項目主要分布于京津冀、長三角、珠三角、成渝等城市群核心城市，城市量級較高，且北京項目分布占比最高；而金茂服務(wù)則長期聚焦于一、二線及新一線城市，這將有利于金茂服務(wù)發(fā)揮協(xié)同價值，增加管理密度，降低管理成本，并為進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)空間、提升收入水平提供了先決條件。

　　業(yè)態(tài)方面，并購雙方均屬住宅、商業(yè)、寫字樓、公建等全業(yè)態(tài)布局企業(yè)。通過并購，金茂服務(wù)在商服板塊的收入占比將顯著增加，尤其是規(guī)模可觀且品牌價值較高的商業(yè)項目，將強(qiáng)力提升金茂服務(wù)在高端商業(yè)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的品牌競爭力。

　　在公告中，金茂服務(wù)也欣喜的介紹到，此次收購首置物業(yè)的在管及合約管理項目主要為高端住宅及高端商業(yè)項目，較為匹配公司管理高端項目的戰(zhàn)略定位，且該項目與公司在管項目地域分布重合度較高，有利于地域集約管理，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)并創(chuàng)造協(xié)同效應(yīng)。

　　隨著管理層扎實的推進(jìn)公司戰(zhàn)略落地，未來金茂服務(wù)有望通過全周期的高端服務(wù)，更好地實現(xiàn)對業(yè)主服務(wù)的全業(yè)態(tài)、全場域覆蓋。

　　03

　　價值低估，或迎來增量資金青睞

　　根據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，金茂服務(wù)總收入為15.155億元，同比增長60.5%；毛利為4.7億元，同比增長100.2%；整體毛利率增加至31%，經(jīng)調(diào)整凈利潤為1.95億元，同比增長153%。

　　（圖片來源：金茂服務(wù)官微）

　　此次收購首置物業(yè)，可幫助金茂服務(wù)業(yè)績再上一個新臺階，并鞏固其在高端物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位。同時首置物業(yè)商辦業(yè)態(tài)的占比較高、毛利率較高，其有助于優(yōu)化金茂服務(wù)的收入及利潤結(jié)構(gòu)，提升市場估值。

　　關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方面，6月10日，中國金茂(00817.HK)發(fā)布公告表示，擬以協(xié)議安排方式私有化中國宏泰(6166.HK)，交易作價約25.65億港元。疊加6月17日的收購，中國金茂及旗下金茂服務(wù)半個月內(nèi)好事成雙。

　　透過兩單收購，中國金茂及金茂服務(wù)擬分別將國內(nèi)領(lǐng)先的區(qū)域產(chǎn)城龍頭——宏泰和國內(nèi)高端綜合性物業(yè)管理服務(wù)商——首置物業(yè)納入麾下，納入首置物業(yè)及中國宏泰兩大資產(chǎn)可強(qiáng)化中國金茂及金茂服務(wù)在產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)規(guī)劃、政企協(xié)作方面的能力。

　　當(dāng)前，金茂服務(wù)的股價經(jīng)過IPO后3個多月的調(diào)整，與同板塊的其他3家央企相比，即使排除流動性的因素，也已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯的被低估特征。

　?。〝?shù)據(jù)來源：富途，制表：物股通）

　　相信在完成對首置物業(yè)的收購后，資本市場會對金茂服務(wù)的價值會進(jìn)行重估和修正。

　　正所謂：“時光不語，靜待花開；你若盛開，蝴蝶自來?！?/strong>

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