港股房地產(chǎn)開發(fā)商板塊周一(2月6日)集體回調(diào)。這亦是該板塊進(jìn)入2月以來的連續(xù)三個(gè)交易日走低。

　　最新的消息是，各大房企的1月份的銷售額出爐，同比均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。碧桂園(02007.HK)1月份單月權(quán)益銷售金額同比減少39.47%，萬科企業(yè)(02202.HK)1月合同銷售金額為286.3億元 同比減少19.58%。

　　從A股上市開發(fā)商公布2022財(cái)年業(yè)績預(yù)告來看，大部分主要開發(fā)商的業(yè)績惡化，主要原因是房地產(chǎn)收入下滑。

　　最近內(nèi)房股的重組動(dòng)向包括：華潤置地(01109.HK)宣布以約48.82億港元收購香港長沙灣項(xiàng)目。碧桂園(02007.HK)獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)發(fā)行200億元人民幣境內(nèi)中期票據(jù)。

　　香港房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣處于交投不旺盛的狀態(tài)，繼美聯(lián)儲(chǔ)加息25個(gè)基點(diǎn)后，金管局于2月2日宣布將基準(zhǔn)利率上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)至5%。匯豐銀行決定維持最優(yōu)惠利率5.625%不變。二手市場(chǎng)因春節(jié)假期降溫，50大屋苑成交量環(huán)比下跌29.5%至98宗。

　　華潤置地受到一致看好

　　交銀國際認(rèn)為，對(duì)于內(nèi)房板塊，由于許多開發(fā)商的22財(cái)年業(yè)績預(yù)計(jì)將會(huì)惡化，該行建議投資者繼續(xù)關(guān)注盈利質(zhì)量較好的國企開發(fā)商，包括越秀(00123.HK)和華潤置地(01109.HK)。

　　對(duì)于香港本地地產(chǎn)商，該行預(yù)計(jì)新鴻基地產(chǎn)(00016.HK)等開發(fā)商的表現(xiàn)會(huì)優(yōu)于大市，因?yàn)槠鋼碛谐渥愕匿N售貨源并專注于中端市場(chǎng)以實(shí)現(xiàn)更高的去化率。

　　同時(shí)看好華潤置地的還有招銀國際，他們發(fā)布最新的研究報(bào)告稱，維持華潤置地(01109.HK)“買入”評(píng)級(jí)，預(yù)計(jì)2023-24年業(yè)績達(dá)到雙位數(shù)增長，住宅銷售會(huì)在市場(chǎng)情緒恢復(fù)等因素下恢復(fù)增長，且租金減免影響也會(huì)在2023-24年消除。基于50%資產(chǎn)凈值折價(jià)率，目標(biāo)價(jià)上調(diào)1%至45.1港元，建議投資者在回調(diào)時(shí)加倉。

　　該券商預(yù)計(jì)，公司核心凈利潤2022/21年增長持平，2023年達(dá)11%以上，2024年達(dá)17%。2022年開發(fā)業(yè)務(wù)收入10%增長與毛利率的下降抵消，且租金收入受到疫情期間租金減免影響，故預(yù)計(jì)2022年收入增長與2021年持平。2022年住宅銷售僅下降5%，是頭部房企中表現(xiàn)第二好的。其穩(wěn)定的銷售業(yè)績歸功于公司有85%的土儲(chǔ)在一二線城市，終端需求相對(duì)穩(wěn)定。

　　公司2022年新開業(yè)12家商場(chǎng)，板塊收入受到租金減免影響約24.9億，預(yù)計(jì)2023年租金收?可增長43%至250億。目前累計(jì)公司全國開業(yè)商場(chǎng)有66家，估算可以在25年完成100家新開業(yè)目標(biāo)。