天風(fēng)證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，2月基本面下修和3月基本面上修或主要源于高能級(jí)城市需求受抑和放量的影響，故一線及強(qiáng)二線城市新房高頻成交的邊際變化，仍是判斷基本面是否有二次走弱可能的關(guān)鍵依據(jù)。需求側(cè)LPR超預(yù)期下調(diào)，因城施策框架下各地“四限”調(diào)整進(jìn)入新一輪發(fā)力期，有望帶動(dòng)改善需求集中釋放，白名單等供給端融資支持力度持續(xù)加碼，預(yù)計(jì)24年供給側(cè)出清基本結(jié)束。行業(yè)基本面止跌企穩(wěn)前，該行認(rèn)為需求不穩(wěn)、政策延續(xù)，看好供需政策雙向發(fā)力對(duì)板塊行情的持續(xù)驅(qū)動(dòng)。

　　標(biāo)的方面：1）推薦優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)龍頭：招商蛇口（001979.SZ）、保利發(fā)展（600048.SH）、中國(guó)海外發(fā)展（00688）；2）推薦優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)：招商積余（001914.SZ）、保利物業(yè)（06049）等；3）建議關(guān)注保障房及城中村改造主題：綠城管理控股（09979），城建發(fā)展（600266.SH）、天健集團(tuán)（000090.SZ）、中華企業(yè)（600675.SH）。

　　天風(fēng)證券觀點(diǎn)如下：

　　銷(xiāo)售端：高能級(jí)決定基本面

　　24年前3月，新建商品房銷(xiāo)售面積2.27億平，同比-19.4%，銷(xiāo)售額2.14萬(wàn)億元，同比-27.6%，累計(jì)增速較2月均有小幅修復(fù)。該行認(rèn)為，2月基本面下修和3月基本面上修或主要源于高能級(jí)城市需求受抑和放量的影響，故一線及強(qiáng)二線城市新房高頻成交的邊際變化，仍是判斷基本面是否有二次走弱可能的關(guān)鍵依據(jù)。從4月前三周表現(xiàn)看，典型一線、二線城市新房銷(xiāo)售同比增速為-29%、-37%，較3月分別修復(fù)11pct、7pct，但較4月前兩周分別下滑了16pct、1pct，一線城市高頻銷(xiāo)售走弱使基本面不確定性再度加劇。從季節(jié)性角度計(jì)算：21-23年前3月銷(xiāo)售面積成交占全年比分別為20.1%、22.9%、26.8%，若今年前3月成交占比接近歷史最高的23年的26.8%，則預(yù)計(jì)24全年銷(xiāo)售面積8.5億平，同比-24.3%；若前3月成交占比接近22年22.9%，則24全年銷(xiāo)售面積9.92億平，同比-11.2%投資端：投資與銷(xiāo)售增速背離

　　24年前3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.21萬(wàn)億元，同比-9.5%，累計(jì)增速較2月下滑0.5pct。該行認(rèn)為，銷(xiāo)售修復(fù)背景下，投資端增速繼續(xù)背離說(shuō)明企業(yè)信心欠缺、側(cè)面反映今年基本面或與22、23年呈現(xiàn)類(lèi)似走勢(shì)，收入及行業(yè)預(yù)期等因素未發(fā)生本質(zhì)變化。24年以來(lái)，成交增速與新盤(pán)推貨供給增速高度契合，反映存量去化壓力下，優(yōu)質(zhì)供給是影響銷(xiāo)售放量的關(guān)鍵，而一季度高能級(jí)土拍市場(chǎng)較冷淡的表現(xiàn)和開(kāi)發(fā)投資體量的繼續(xù)下滑，或造成下半年供貨“量質(zhì)雙淡”，也造成年內(nèi)金九銀十成交能否二次放量的隱憂(yōu)。

　　24年前3月，房屋新開(kāi)工面積17283萬(wàn)平方米，同比-27.8%，累計(jì)降幅較2月收窄1.9pct，參考20-23年走勢(shì)勢(shì)，今年年內(nèi)二三季度增速仍有走弱的可能。房屋竣工面積15259萬(wàn)平方米，同比-20.7%，累計(jì)降幅較2月擴(kuò)大0.5pct。自22年8月“保交樓”提出后的一年，竣工同比增速持續(xù)回升，但23年8月后再次呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，說(shuō)明21年后開(kāi)工規(guī)模降幅擴(kuò)大的趨勢(shì)已在竣工端顯現(xiàn)，今年年內(nèi)竣工增速或繼續(xù)走弱。

　　融資端：資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)性變化

　　24年前3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金25689億元，同比-26.0%，累計(jì)降幅較2月擴(kuò)大1.9pct。其中，國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)降幅收窄反映外部融資開(kāi)始發(fā)力，主要或得益于融資協(xié)調(diào)機(jī)制等信貸端利好；定金和預(yù)售款及個(gè)人按揭端口增速走弱主要源自于銷(xiāo)售仍在承壓。從到位資金各分項(xiàng)占比看，24年前3月，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸占比分別為19%、36%、31%、15%，較去年同期分別+4pct、+5pct、-5pct、-4pct。該行認(rèn)為，到位資金規(guī)模持續(xù)減少和更為依靠外部融資的結(jié)構(gòu)性變化，也可以一定程度解釋開(kāi)發(fā)投資的弱勢(shì)。相對(duì)于舉債擴(kuò)張所承擔(dān)的虧損風(fēng)險(xiǎn)，房企或更傾向于儲(chǔ)備子彈、側(cè)重存量去化，繼續(xù)等待更明確的市場(chǎng)底。

　　4月新房、二手房同比降幅收窄

　　新房市場(chǎng)本周成交246萬(wàn)平，月度同比-35.76%，相較上月改善7.58pct；累計(jì)庫(kù)存11156萬(wàn)平，一線、二線、三線及以下去化加速。二手房市場(chǎng)本周成交172萬(wàn)平，月度同比-19.73%，相較上月改善9.33pct。4月8日-4月16日，土地市場(chǎng)成交建面1403萬(wàn)平，滾動(dòng)12周同比-11.23%；成交總額109億元，滾動(dòng)12周同比-13.58%；全國(guó)平均溢價(jià)率4.58%，滾動(dòng)12周同比-0.62pct。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延；行業(yè)銷(xiāo)售下行超預(yù)期；因城施策力度不及預(yù)期