日前，弘陽地產披露的2019年年報稱，公司合約銷售金額651.5億元，同比增長38%，超額完成目標9%。同期實現合約銷售面積490.5萬平方米，同比增長39%。提出2020年的銷售目標為750億元，若能保持當前增速，壓力不大。克而瑞研究中心分析師沈曉玲、查明儀認為，之所以說壓力不大，是弘陽地產2018年上市之后進入了快速擴張的上升通道，全國化布局見成效，江蘇作為大本營貢獻最大，銷售金額占比達64%。以下從銷售、投資、財務和戰(zhàn)略等四個方面全面詮釋年報。

　　銷售：地產營收同比增長38%

　　年報顯示，2019年弘陽地產合約銷售金額651.5億元，同比增長38%，雖相比前幾年增速有所下降，但仍高于行業(yè)平均水平。對比2018年提出的600億元預售目標，超額完成9%。同時，銷售金額排名較上年同期上升6位，位列第54。同期實現合約銷售面積490.5萬平方米，同比增長39%，均價基本與上年相當，為13283元/平方米。業(yè)績發(fā)布會上提出2020年的銷售目標為750億元，若能保持當前增速，壓力不大。并且相比同規(guī)模房企，目標增速較大，若能達成目標預計排名將有所提升。

　　全國化布局見成效，江蘇作為大本營貢獻最大。上市前，弘陽還是一家根植于江蘇的區(qū)域房企，近兩年開始加大全國化布局。2018年，江蘇所在的長三角區(qū)域仍是銷售主力，金額占比93%，但中西部的核心城市重慶、成都和武漢也開始貢獻銷售額。至2019年，企業(yè)基本完成全國化布局，貢獻銷售額的城市由2018年的11個增加至27個，中西部金額占比提升至14%，珠三角板塊也有所貢獻。這部分得益于弘陽的“3671”大運營體系打法，即拿地3個月開工、6個月開盤、首開去化率不低于70%、10個月現金回正，有力地保障了全國化布局戰(zhàn)略落地。

　　投資：做透大江蘇深化全國布局

　　弘陽堅持“做透大江蘇，深耕長三角，布局都市圈”的戰(zhàn)略布局。年報顯示，2019年弘陽保持了積極的拿地態(tài)度，新增57幅土地，新拓展了17個城市，包括濟南、青島、西安、長沙、溫州和鄭州等。新增土地計容建筑面積693萬平方米，平均樓面地價上升22%至5607元/平方米，拿地金額約389億元，按此計算的拿地銷售比高達0.60。由于仍處于擴張階段，管理層在業(yè)績發(fā)布會上表示，2020年將把回款的40%-50%用于投資。此外，2019年近半新增土儲位于江蘇的深耕城市，達336萬平方米，占比49%。截至2019年年末，弘陽擁有153個項目共1693萬平方米土地儲備，同比上升29.4%，權益建筑面積925萬平方米，總土儲權益占比約55%。按照目前的銷售情況和增長速度來看，弘陽的土地消化周期約為3-4年，儲備較為充足。從總土儲布局來看，全國布局進一步深化，新涉足環(huán)渤海區(qū)域。2019年企業(yè)在上海設立雙總部，也體現了這樣的決心。

　　財務：公司將全面提升盈利能力

　　年報顯示，2019年弘陽地產實現營業(yè)收入151.70億元，同比大增64.19%，其中物業(yè)銷售收入為貢獻主力，為147.18億元，占比97%。營收主要集中在下半年，這與企業(yè)的結轉周期和節(jié)奏有關系，下半年交付的項目增多，使得全年營收增速回歸到較高水平。此外，商業(yè)物業(yè)租金收入為4.52億元，占比3%。

　　報告期內，弘陽地產實現毛利潤38.13億元，較2018年上升31.95%，但毛利率下降6.1個百分點至25.1%，低于行業(yè)平均水平。毛利率下降主要是受到交付項目的城市分布影響，高毛利項目結轉變少。短期來看，樓面地價上升，但銷售均價持平，利潤率暫時不會有太大改變。但長期來看，由于企業(yè)采取商住結合拿地的策略，能低成本獲地，并且隨著新進入城市的深耕和產品升級，預期未來整體毛利將有所回升。同時，凈利潤和歸母公司凈利潤分別為16.36億元和14.68億元，同比上升23.9%和4.1%。但凈利率和歸母公司凈利率分別同比下跌3.5和5.6個百分點至10.8%和9.7%。歸母公司凈利率跌幅超出凈利跌幅，是由于期內并表合作項目結轉收入變多，拉低了歸母公司凈利率。

　　戰(zhàn)略：雙輪驅動差異化發(fā)展

　　基于自身獨特的商業(yè)基因，弘陽地產堅持“住宅+商業(yè)雙輪驅動”的戰(zhàn)略。2019年弘陽商業(yè)經營板塊實現營業(yè)收入4.11億元，同比增加14.6%，酒店經營板塊實現營收0.4億元，同比增加7.5%，商業(yè)和酒店合計營收占比2.97%。雖然商業(yè)板塊目前的營收占比不是很高，但企業(yè)在這方面投入較大精力，預計將成為未來的重要發(fā)力點。截至2019年，弘陽地產已在全國范圍內累計開業(yè)4家商場，并且企業(yè)表示未來將持續(xù)擴大規(guī)模，2020年將在揚州、衡陽和燕郊新開3座商場。除此之外，弘陽引入了不少商業(yè)地產高端人才，包括曾在中海、龍湖和鴻坤任職的袁春，負責過萬達多個業(yè)態(tài)并且在商業(yè)板塊有豐富管理經驗的沈嘉穎等。職業(yè)經理人帶來千億企業(yè)的經驗和模式，將為發(fā)展中的弘陽提供更大的力量。