光大證券發(fā)布報告稱，預(yù)測時代鄰里(9928.HK)2020-2022年EPS為0.25/0.42/0.63元，對應(yīng)2020-2022年P(guān)E為31/18/12倍。綜合來看，光大證券認為公司2021年合理估值為28倍，予目標(biāo)價13.12港元。由于公司關(guān)聯(lián)方交付面積增加、堅持細分領(lǐng)域收并購，實力不斷提升，首予“買入”評級。

　　截至2019年底，公司含市政環(huán)衛(wèi)項目在內(nèi)總合約面積5804萬平米（284個項目），總在管面積4648萬平米（229個項目），且其高管層管理經(jīng)驗豐富。而在2016-2019年，公司合約面積復(fù)合增長率48%，在管面積復(fù)合增長率43%；公司營收復(fù)合增長率43%，歸母凈利潤復(fù)合增長率69%。

　　光大證券表示，通過以下幾方面來分析公司情況：從拓展策略來看，新增關(guān)聯(lián)方面積基本為住宅，新增第三方面積基本為非住宅；從并購標(biāo)的類型來看，公司在非住宅領(lǐng)域側(cè)重于公建物業(yè)的發(fā)展；從增長前景來看，隨著時代中國銷售面積逐步結(jié)轉(zhuǎn)，公司從時代中國獲得的管理面積有望快速提升。公司在并購方面維持較為積極的態(tài)勢，且隨著區(qū)域內(nèi)實力增加，未來項目中標(biāo)率有望提升，帶動非住宅范圍擴大。

　　另外，從公司的營收結(jié)構(gòu)來看，公司物業(yè)管理服務(wù)營收占比約60%左右。2017-2019年，非業(yè)主增值服務(wù)營收占比從19%提升至25%。2016-2019年，基礎(chǔ)服務(wù)、業(yè)主增值、非業(yè)主增值、其他服務(wù)復(fù)合增速分別為45%、26%、38%、90%。各項業(yè)務(wù)毛利率保持穩(wěn)中有升，2016-2019年，基礎(chǔ)物業(yè)毛利率從18.4%提升至25.8%，總體毛利率從23.2%提升至28.2%。光大證券認為，公司在專業(yè)能力外包方面仍有優(yōu)化空間，從而帶動毛利率進一步提升。