7月30日，杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司(下稱“【濱江集團(002244)、股吧】（002244）”)發(fā)布關(guān)于競得土地使用權(quán)的公告，以總代價59億元拿下總建筑面積為20萬平方米的兩個集住宅、商業(yè)和福利用地等功能于一體的兩個土地項目的100%權(quán)益。一口氣花59億元拿地只是濱江集團今年以來繼續(xù)維持大力度拿地策略的執(zhí)行結(jié)果，而公司的土地儲備捉襟見肘才是背后的深層邏輯，在當(dāng)前土地價格并不便宜、融資環(huán)境緊縮的背景下，不得不拿地的濱江集團左右為難……

　　今年來逆勢維持大力度拿地策略

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，濱江集團今年上半年拿地金額達(dá)到257.9億元，相較于去年同期的220.9億元同比增長16.75%，拿地面積154.4萬平方米，與2018年的244.3萬平方米相比有明顯下降，拿地成本則由9042元/平米驟升至16703元/平米，漲幅高達(dá)85%。

　　近幾年來，濱江集團一直在加大拿地金額，2016、2017、2018、2019上半年的拿地金額分別為73.72億元、234.8億元、496億元、257.9億元，盡管拿地金額增速在下降，但總量一直在上升。

　　僅今年7月份，濱江集團就發(fā)布了3條關(guān)于競得土地使用權(quán)的公告，共獲取4個項目，最近競得的兩個項目平均樓面價高達(dá)3萬元/平米。其中，地塊編號為蕭政儲出(2019)26號世紀(jì)城核心區(qū)塊單元地塊入市出讓，最終經(jīng)過52輪競價，由杭州濱碌企業(yè)管理有限公司(濱江集團)以總價43.3億元競得該地塊，成交樓面價高達(dá)31266元/平米，溢價率達(dá)24.07%。容積率3，建筑面積138484平米，其中住宅133107平米，自持養(yǎng)老院5377平米。

　　不停拿地的背后是土地儲備捉襟見肘

　　在經(jīng)歷了今年年初地產(chǎn)融資的“小陽春”后，5月至今隨著一些針對房企融資政策的出臺，房企的融資環(huán)境又有收緊的跡象。先是5月中旬23號文申明了要對銀行、信托等金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的放款加強監(jiān)管工作；5月底稱部分房企的公開市場融資可能會被加以限制；7月初監(jiān)管層對多家信托公司進行窗口指導(dǎo)，7月12日發(fā)改委又對房企發(fā)行境外債提出新要求。

　　在A股上市的濱江集團也面臨海外融資渠道并不通暢的情況，但是從其今年拿地勢頭似乎看不到行業(yè)調(diào)控的影響，截止今年1季度末，公司賬面資金124億元，短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債合計55.49，長期負(fù)債226億元，看上去賬面資金壓力并不大，但考慮到上半年銷售回款516.7億元也就僅夠覆蓋拿地成本和開發(fā)建設(shè)成本，賬面資金并不算充裕。

　　公司這兩年逆勢擴張拿地帶來的是凈負(fù)債率大幅上升，2018年底，濱江集團的凈負(fù)債率從上一年的-3.9%大幅上升到77.9%，短期債務(wù)覆蓋率由2017年的6.9大幅下降值2。

　　財務(wù)狀況惡化且持續(xù)拿地的背后是濱江集團土地儲備捉襟見肘的困局。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截止去年底，濱江集團的土儲貨值僅為1403億元，權(quán)益貨值更是僅有658億元，與近千億銷售規(guī)模的體量相比可以說是嚴(yán)重不符。土儲貨值僅為2018年銷售額的1.65，如果按照公司計劃2019年銷售1000億元，公司的儲備貨值很快將被銷售一空。如要維持銷售業(yè)績，濱江集團必須緊鑼密鼓的拿地并取得預(yù)售證，可見，在如此高規(guī)模的銷售業(yè)績基礎(chǔ)上，未來濱江集團持續(xù)加大拿地或是必然選擇。

　　低土儲高價拿地濱江集團左右為難

　　凡事似乎都有兩面性，【新城控股(601155)、股吧】（601155）一大把三四線土儲被認(rèn)為所蘊含的風(fēng)險大，而濱江集團土儲不足卻嚴(yán)重干擾了自身的拿地節(jié)奏，無論房地產(chǎn)市場以及土地行情如何，不停拿地成為了公司唯一的選擇。

　　正如本次成交的樓面價高達(dá)31266元/㎡的蕭政儲出(2019)26號世紀(jì)城核心區(qū)塊單元地塊。醞釀許久的杭州土拍“雙限”新政---“限地價、限房價”正式落地，杭州新房售價將在預(yù)售期內(nèi)被“鎖定”，毛坯銷售均價、毛坯最高單價以及最高精裝標(biāo)準(zhǔn)都將在掛牌出讓時明確。

　　“雙限”新政的首批“試點”地塊一共九宗住宅用地，分別位于杭州主城區(qū)、蕭山區(qū)、錢塘新區(qū)、余杭區(qū)，總建筑面積超過120萬方，總起價約227億元。其中就包括濱江集團所競得的項目。

　　按要求，本宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于40500元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于44550元/平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高于4500元/平方米。值得注意的是，在31266元/平米的樓面價與40500元/平方米的限售價之間僅有1萬元的空間，這個項目如果限價不放松，或?qū)⒊蔀樘潛p項目。

　　不拿地就面臨無充足項目可售的情況，而多輪競價后的高溢價拿地則面臨巨大的“賠本賺吆喝的”風(fēng)險，低土儲的濱江集團左右為難。