原標(biāo)題：保利地產(chǎn)（600048）1月銷售額同比降三成：降幅為TOP5房企之最，20個(gè)項(xiàng)目在武漢

　　2月12日，保利地產(chǎn)發(fā)布1月份銷售情況簡報(bào)。2020年1月，保利實(shí)現(xiàn)簽約面積157.57萬平方米，同比下降30.85%；實(shí)現(xiàn)簽約金額235.88億元，同比下降29.78%。

　　截至目前，TOP5房企均已完成1月銷售情況披露，其中保利的銷售額下滑幅度為前五名房企之最。

　　根據(jù)前五名房企披露的1月經(jīng)營數(shù)據(jù)，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售額549.1億元，同比增長12.34%；恒大1月銷售額405.5億元，同比減少6.07%；碧桂園329.2億元，同比減少0.44%；融創(chuàng)186.3億元，同比減少22.25%。

　　保利雖一月份銷售僅實(shí)現(xiàn)235億元，卻花費(fèi)近110億拿地補(bǔ)倉，拿地銷售比達(dá)46.8%。

　　公告顯示，保利于1月份新增加房地產(chǎn)項(xiàng)目9個(gè)，分別位于天津、濟(jì)寧、福州、泉州、鄭州、長春、蘭州、淮安，共支付價(jià)款109.96億元。

　　去年銷售額4618億未達(dá)目標(biāo)，業(yè)績排名跌至第五

　　與房企多在下半年沖刺業(yè)績不同，上半年對(duì)于保利至關(guān)重要。

　　從保利過往業(yè)績表現(xiàn)來看，每年上半年一般都是保利地產(chǎn)銷售的高峰，但第二季度銷售旺季一過，進(jìn)入下半年的保利在業(yè)績上就表現(xiàn)得較為保守。保利在2019年基本延續(xù)了往年的銷售策略。

　　根據(jù)2019年各月披露的經(jīng)營數(shù)據(jù)，保利去年1至6月貢獻(xiàn)業(yè)績最多，上半年平均月銷售421億元，其中6月單月沖至637億高位，即便是淡季的一月份也有336億元的銷售額；而下半年則明顯回落，單月平均銷售額334億元。

　　北京一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響或?qū)⒊掷m(xù)到5月左右。如果預(yù)言成真，保利2020年的業(yè)績壓力陡增。

　　根據(jù)業(yè)績快報(bào)顯示，保利地產(chǎn)2019年實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額4618.48億元，按照此前訂下的5000億元銷售目標(biāo)計(jì)算，未完成預(yù)定目標(biāo)，僅完成全年銷售目標(biāo)的92.37%。

　　雖未完成目標(biāo)，但受項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模提升影響，保利地產(chǎn)去年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)良好。業(yè)績快報(bào)顯示，保利地產(chǎn)2019年?duì)I業(yè)總收入為2355.4億元，比上年同期增長21.07%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為265.69億元，比上年同期增長40.55%。

　　早在2017年，保利地產(chǎn)曾提出“345戰(zhàn)略”，即2017年銷售額實(shí)現(xiàn)3000億，2018年實(shí)現(xiàn)4000億，2019年實(shí)現(xiàn)5000億。

　　2017年、2018年保利地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)簽約金額3092億元及4048億元，可謂是“踩線”達(dá)成目標(biāo)。

　　保利地產(chǎn)自2013年跌出行業(yè)前三，年度銷售額一直徘徊在第四名至第五名之間。2016-2018年間，保利地產(chǎn)位居年度房企銷售基本穩(wěn)定于第四位，與第三位的差距為約600億元。2019年，保利地產(chǎn)被融創(chuàng)超越，最終跌至第五。

　　去年斥資1553.7億拿地，武漢土儲(chǔ)占比達(dá)6%

　　一心想回到地產(chǎn)行業(yè)前三名的保利地產(chǎn)，為完成目標(biāo)，開始在土地市場上層層加碼。

　　2017年12月的股東大會(huì)上，保利董事長宋廣菊明確表示，未來兩至三年公司要重回行業(yè)前三。立志要重回房地產(chǎn)行業(yè)前三的保利地產(chǎn)，在2019年以來展開了一場加速拿地戰(zhàn)。

　　2019年上半年，保利地產(chǎn)在拿地方面表現(xiàn)較為謹(jǐn)慎。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年保利地產(chǎn)拿地總金額為533億元，比2018年同期的873.9億元減少近40%。

　　進(jìn)入下半年，保利地產(chǎn)囤地的節(jié)奏逐步加快。根據(jù)公開資料顯示，去年10月，保利地產(chǎn)共獲得6宗土塊使用權(quán)，總價(jià)34億元；11月，保利地產(chǎn)獲得9個(gè)項(xiàng)目，總土地款約52億元。

　　保利地產(chǎn)在12月加大拿地力度，根據(jù)公告，保利地產(chǎn)通過掛牌及合作等方式獲得28個(gè)地塊，總斥資230.28億元。單月拿地金額占銷售金額比重達(dá)90.7%。

　　從全年情況看，2019年全年保利地產(chǎn)拿地金額1553.7億元，占銷售金額的比重為33.6%；拿地面積2679.6萬平方米，占銷售面積的比重為85.8%。

　　其中一二線城市始終是保利地產(chǎn)的重點(diǎn)。值得一提的是，此次疫情重災(zāi)區(qū)武漢一直是保利重要的一個(gè)銷售陣地，保利常年占據(jù)武漢市場銷售額的前三名。

　　2019年半年報(bào)顯示，武漢區(qū)域土儲(chǔ)占保利全部土儲(chǔ)比例約6%，總計(jì)950萬平方米。保利在武漢目前擬建和在建的項(xiàng)目有20個(gè)。

　　中指研究院報(bào)告顯示，2019年全年保利拿地金額位列行業(yè)第三。但值得注意的是，在加速拿地的同時(shí)，保利地產(chǎn)的總負(fù)債以及資產(chǎn)負(fù)債率呈增長態(tài)勢(shì)。截至2019年三季末，保利地產(chǎn)總負(fù)債7766.91億元，資產(chǎn)負(fù)債率79.64%，較2018年底增長1.67%。

　　此外，2019年中報(bào)顯示，保利地產(chǎn)有息負(fù)債總額 2710 億元，有息負(fù)債綜合成本 4.99%。據(jù)此測算，有息負(fù)債綜合成本換算成金額是135億元，而半年報(bào)顯示，同期公司的凈利潤為130億元。

　　相對(duì)應(yīng)的，財(cái)報(bào)顯示，截至2019年6月30日，保利地產(chǎn)賬面預(yù)收賬款余額有3600億元。上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售回籠 2168億元，回籠率較去年同期上升8個(gè)百分點(diǎn)至86%。

　　一方面有大量資金，另一方面又大舉借款。根據(jù)保利地產(chǎn)2019年中報(bào)，保利地產(chǎn)截至2019年中期經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額162.28億元，但其中收到與有關(guān)單位往來的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金就高達(dá)558.24億元。