5月份土地市場(chǎng)交易景氣持續(xù)回升，成交面積創(chuàng)下年內(nèi)新高，溢價(jià)率增至16.2%，實(shí)現(xiàn)2020年以來(lái)的五連漲。其中，一、二線(xiàn)城市溢價(jià)率環(huán)比上行，平均溢價(jià)率升至14.9%，三四線(xiàn)城市溢價(jià)率則出現(xiàn)回落，但仍高達(dá)16.3%。而在此背景下，各房企的拿地政策也出現(xiàn)了明顯的分化，一些房企選擇謹(jǐn)慎等待伺機(jī)而動(dòng)，而部分房企則選擇高溢價(jià)加倉(cāng)，這其中有些項(xiàng)目的盈利空間堪憂(yōu)，甚至有虧本賺吆喝的風(fēng)險(xiǎn)。大眼樓管特推出“疫情之下土地市場(chǎng)升溫，誰(shuí)在高價(jià)拿地”系列報(bào)道。

　　6月28日，寧波奉化區(qū)1宗宅地入市交易，經(jīng)過(guò)88輪競(jìng)價(jià)，最終該地塊被藍(lán)光發(fā)展（600466）以總價(jià)12.05億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)為12050元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)49.7%，刷新了寧波奉化的地價(jià)紀(jì)錄。

　　項(xiàng)目樓面價(jià)接近當(dāng)?shù)匦路烤鶅r(jià)

　　藍(lán)光發(fā)展此次以12.05億元競(jìng)得奉化項(xiàng)目，建筑面積為41359平方米，容積率為1.0-2.3，起始樓面價(jià)8050元/平方米。據(jù)悉，此次藍(lán)光發(fā)展12050元/平方米的成交樓面價(jià)，刷新了寧波奉化的地價(jià)紀(jì)錄，而在此之前，奉化成交樓面價(jià)最高的是今年2月榮安以10180元/平方米拿下的“寧南貿(mào)易物流區(qū)29號(hào)地塊”。

　　眾所周知，土地成本是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最主要的成本，拿地價(jià)格的高低直接決定項(xiàng)目的利潤(rùn)。而據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，寧波奉化當(dāng)前在售樓盤(pán)22個(gè)，而奉化今年5月新房均價(jià)12515元/m，而奉化6月新房均價(jià)12112元/m，環(huán)比下降3.22%。此外，奉化6月二手房均價(jià)也僅為15036 元/m。

　　相較于12112元/平米的均價(jià)來(lái)說(shuō)，藍(lán)光發(fā)展高溢價(jià)拿下的項(xiàng)目?jī)H土地成本就達(dá)到了12050元/平米，若再考慮建安成本、銷(xiāo)售成本、財(cái)務(wù)成本以及管理成本等一系列的支出，這一項(xiàng)目若不捂盤(pán)等待價(jià)格上漲，虧損的可能性是不小的。即使參考15036元/平米的二手房均價(jià)，3000元的差價(jià)也僅能覆蓋建安成本。

　　開(kāi)年加大拿地力度 土儲(chǔ)瓶頸明顯

　　進(jìn)入5、6月份，新冠疫情在很大范圍內(nèi)得到了有效的控制，房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售、開(kāi)工、土地等單月同比指標(biāo)也已逐步實(shí)現(xiàn)回正。但在當(dāng)前市場(chǎng)及政策環(huán)境下，對(duì)于火熱的土地市場(chǎng)，房企內(nèi)部是存在明顯的分化的?？硕饠?shù)據(jù)顯示，其中拿地力度超過(guò)30%的，主要為規(guī)模在1000-2000億左右的中游房企，而與中游房企的激進(jìn)形成鮮明對(duì)比的是，以“碧恒萬(wàn)融”為代表的頭部房企卻表現(xiàn)的更為謹(jǐn)慎。碧桂園前5個(gè)月的拿地強(qiáng)度為0.16，恒大的拿地強(qiáng)度為0.2，而萬(wàn)科、融創(chuàng)、金茂的拿地強(qiáng)度分別為0.11、0.18、0.17。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，藍(lán)光發(fā)展銷(xiāo)售額296.8億元，拿地金額達(dá)到124.3億元，拿地力度超過(guò)30%，新增貨值為385.2億元。事實(shí)上藍(lán)光發(fā)展提升拿地力度從去年就開(kāi)始了，2019年新增土儲(chǔ)金額同比增長(zhǎng)45.6%達(dá)到357.7億元。同時(shí)，去年12月聘任原華潤(rùn)高級(jí)副總裁遲峰為公司新任總裁，遲峰號(hào)稱(chēng)是華潤(rùn)開(kāi)拓華東市場(chǎng)的功臣，深耕華東多年。遲峰認(rèn)為，藍(lán)光的土地儲(chǔ)備需要進(jìn)一步提升，并且過(guò)去存在明顯的區(qū)域發(fā)展不均衡等問(wèn)題。

　　截至去年底，藍(lán)光總土儲(chǔ)貨值約2700億元，僅能滿(mǎn)足未來(lái)兩年左右的銷(xiāo)售。藍(lán)光發(fā)展要想實(shí)現(xiàn)客觀的銷(xiāo)售增速，持續(xù)拿地是必不可少的，2020年公司計(jì)劃土地投資額度控制在400億元以?xún)?nèi)，預(yù)計(jì)藍(lán)光發(fā)展將保持當(dāng)前的緊平衡狀態(tài)，銷(xiāo)售增速超預(yù)期的概率不大。

　　藍(lán)光發(fā)展的全國(guó)布局竟是高溢價(jià)進(jìn)軍三四線(xiàn)？

　　今年一季度盡管受到疫情影響，但藍(lán)光發(fā)展依然新增10個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)計(jì)容建面98.9萬(wàn)平方米。其中在3月份就新增7幅土地項(xiàng)目，拿地節(jié)奏開(kāi)始在近期提速，而4月新增9個(gè)項(xiàng)目，土地面積885.99畝，較3月拿地面積393.01畝增加125.44%。而且包括5/6月份在內(nèi)，藍(lán)光發(fā)展的拿地溢價(jià)率明顯升高企。

　　值得注意的是，除了少數(shù)像南京、寧波等二線(xiàn)城市，藍(lán)光發(fā)展今年的拿地重心竟多在如南陽(yáng)、阜陽(yáng)等三四線(xiàn)城市，且溢價(jià)率居高不下，其中南陽(yáng)市的兩個(gè)項(xiàng)目的溢價(jià)率分別達(dá)到123%及151%。在三四線(xiàn)高溢價(jià)拿地的無(wú)奈，與公司土儲(chǔ)緊張有著本質(zhì)關(guān)系。

　　其一，2月土地市場(chǎng)最為冷清的時(shí)候，藍(lán)光發(fā)展并未有明顯的拿地動(dòng)作，而在溢價(jià)率逐漸走高的3456月，藍(lán)光發(fā)展開(kāi)始不得不高溢價(jià)拿地。

　　其二，開(kāi)年來(lái)，房企高溢價(jià)拿地多集中在一二線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊，盡管溢價(jià)高利潤(rùn)空間有限，但整體處在貨值保障較高的一二線(xiàn)，而藍(lán)光發(fā)展卻多在三四線(xiàn)高溢價(jià)拿地，不少項(xiàng)目的盈利空間或面臨考驗(yàn)。