華夏時報記者 李貝貝 實習記者 苗詩雨 杭州報道

　　半年報顯示，今年以來，杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司（002244.SZ，以下簡稱“濱江集團（002244）”）抓住拿地窗口期，上半年新增土地儲備項目20個。不過，其中約三分之二的土地仍位于大本營杭州。

　　對此，濱江集團相關(guān)負責人向《華夏時報》記者解釋說，濱江看好杭州的市場潛力，基于“以收定投”的拿地原則深耕杭州市場。不過，在“聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東，開拓粵港澳大灣區(qū)，關(guān)注中西部重點城市”的拿地策略之下，濱江下半年會適度傾斜其他省內(nèi)外優(yōu)質(zhì)城市，“有好的機會我們也會積極地去獲取”該負責人表示。

　　上半年營收增長超九成

　　8月26日晚間，濱江集團發(fā)布半年業(yè)績報告。根據(jù)報告，今年上半年，濱江銷售情況良好，實現(xiàn)銷售547億元，同比增長5.86%，權(quán)益銷售額265.1億元，同比增長26%，銷售權(quán)益比例48.5%，較上年同期上升8個百分點?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)，公司位列2020年上半年杭州房企“銷冠”，且位列百強銷售榜第26位。

　　商品住宅的開發(fā)和建設(shè)是濱江目前最主要的經(jīng)營業(yè)務。報告期內(nèi)，大江名筑、平湖萬家花城興和苑等項目交付結(jié)轉(zhuǎn)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入103.07億元，營業(yè)利潤22.09億元，實現(xiàn)歸屬于母公司的凈利潤8.65億元，分別較上年同期增長95.7%、92.4%及40.4%，毛利率36.4%，盈利能力持續(xù)保持較高水平。

　　在投資性物業(yè)方面，濱江持有用于出租的寫字樓、商業(yè)裙房、社區(qū)底商及公寓面積至6月底約27.72萬平方米，報告期內(nèi)實現(xiàn)租金收入1.05億元。公司投資性房地產(chǎn)采用成本法計量，期末賬面價值45.59億元。

　　由于項目受市場熱捧，中簽率低（平均搖號中簽率僅7.87%）周轉(zhuǎn)速度快，濱江上半年實現(xiàn)了資金的迅速回籠。截至報告期末，公司總資產(chǎn)1,518.17億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)170.31億元，分別較年初增長17.12%和2.8%，尚未結(jié)算的預收房款為689.5億元，較年初增長24%，預收款的持續(xù)增厚，為未來業(yè)績提供充分保障。

　　與此同時，公司財務穩(wěn)健，評級亦得以提升。截至今年6月底，公司有息負債規(guī)模383.52億元，其中銀行貸款占比71%，直接融資占比29%，凈負債率為0.96。在債務期限構(gòu)成上，短期債務為91.97億元，占比僅為24%，遠低于期末貨幣資金（164.2億元）， 貨幣資金對短期債務覆蓋率為178.54%，短期償債壓力小。

　　另一方面，公司近年來綜合融資成本不斷下降，2017-2019年分別為6%、5.8%及5.6%。2020年6月末，公司平均融資成本已降至5.4%，較上年末下降0.2個百分點。8月24日，濱江集團成功發(fā)行2020年第一期三年期公司債，發(fā)行規(guī)模為6億元，發(fā)行價格為每張人民幣100元，本期債券的票面利率僅為4%。此外，公司已批未使用的可融資額度大，直接融資可用額度也十分充裕。

　　憑借良好的經(jīng)營業(yè)績和穩(wěn)健的經(jīng)營風格，報告期內(nèi)，聯(lián)合信用評級有限公司將公司主體信用評級由AA+提升至AAA，在房產(chǎn)民營企業(yè)中更是占據(jù)領(lǐng)先地位。

　　“以收定投”深耕杭州

　　在數(shù)日前舉辦的媒體溝通會上，濱江控股執(zhí)行總裁、濱江服務（03316.HK）董事長朱立東表示，年內(nèi)完成千億目標是肯定的，下半年“繼續(xù)夯實1千億的銷售規(guī)模，努力爭取在1-2年之間、如果市場配合的話實現(xiàn)更高目標?！?/p>

　　朱立東直言，規(guī)模的擴張需要擴充土儲，“肯定有土地拓展的戰(zhàn)略”。上半年，濱江利用拿地窗口增厚土儲，版圖進一步擴張。據(jù)半年報，公司上半年新增土地儲備項目20個。其中在7月31日以107.38億元競得的杭州下城區(qū)文暉單元宅地，溢價率21.77%，是年內(nèi)杭州首宗百億地塊。

　　期內(nèi)，公司累計新增土地面積122.48萬平方米，新增土儲計容建筑面積313.94萬平方米，土地款總額523.93億元，權(quán)益土地款280.4億元，平均樓面價為1.67萬元/平方米，新增土儲貨值權(quán)益比例49.6%，比上年同期提高9.2個百分點。另據(jù)中指院發(fā)布的《2020年1-7月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，濱江以496億元的拿地額，位列榜單第9位，相較于去年同期上升了16個位次。

　　不過，《華夏時報》記者注意到，從區(qū)域分布來看，濱江所拿的地塊仍較為集中：截至報告期末，濱江土地儲備可售貨值約2700億元，其中杭州內(nèi)占62.4%，杭州之外的浙江省內(nèi)其他城市約占23.8%；省外目前已開拓上海、深圳、江蘇和江西，占比約13.8%。

　　對此，濱江房產(chǎn)投資發(fā)展部負責人單通向《華夏時報》記者解釋說，實際上，上半年濱江在南京、蘇州也都有所斬獲。之所以杭州依然是濱江的“主場”，因為房企拿地一般會根據(jù)在該區(qū)域市場的年度回款實施“以收定投”，當然，這種方式也會根據(jù)不同的城市表現(xiàn)進行適度調(diào)整。下半年，濱江會適度傾斜其他省內(nèi)外優(yōu)質(zhì)城市，比如溫州、臺州、金華，“有好的機會我們也會積極地去獲取”。

　　對于《華夏時報》記者提出的問題，朱立東補充表示，從濱江多年的經(jīng)驗來看，大本營杭州具有優(yōu)越的市場基礎(chǔ)，是最適合的拿地區(qū)域，所以會進一步深耕：“杭州人口凈流入較高、潛在購房資源充足，亦是新經(jīng)濟轉(zhuǎn)型非常成功的城市?！鼻疑习肽隇I江在杭州所拿的地塊基本處于核心區(qū)域，例如望江新城、奧體博覽城、錢江新城、錢江世紀城和蕭山市北板塊?！敖酉聛淼氖袌觯谔禊Z已經(jīng)來了，灰犀牛會來嗎？誰也搞不清楚。”但朱立東仍自信指出：“我們看好杭州這個市場，也非常自信自己的產(chǎn)品力?！?/p>

　　當然，為達到更高的目標，濱江需要在更多層級的城市布局。朱立東表示，目前濱江在浙江省內(nèi)其他城市的布局，也是在經(jīng)濟相對發(fā)達的嘉興、湖州、寧波、金華、溫州、 臺州等城市，項目區(qū)位和土地成本優(yōu)勢較為突出。

　　值得注意的是，據(jù)濱江集團管理層介紹，在未來發(fā)展規(guī)劃方面，濱江提出未來10年，要成為一個由房地產(chǎn)主業(yè)及服務、租賃、酒店、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)投資的“1+5”業(yè)務模式。

　　五大其他業(yè)務中，濱江服務已經(jīng)于2019年上市。在今年已發(fā)布2020年上半年財報預喜的11家物業(yè)公司中，濱江服務預告稱凈利潤增長了90%，成為凈利潤增長幅度第二高的物業(yè)公司。

　　同時，公司集中式長租公寓業(yè)務也在有序推進。截至報告期末，公司規(guī)劃中擬用于長租公寓等的管理物業(yè)總面積約49.2萬平方米，公寓產(chǎn)品系列包括“暖屋”、“暖客”和“暖驛”。今年8月19日，“暖屋”已公開露面，預計2021年初第一家門店將在杭州蕭山交付開業(yè)。

　　杭州濱江房地產(chǎn)集團股份有限公司董事、副總裁李淵向《華夏時報》記者介紹，濱江看好長租公寓市場，且認為集中式長租公寓在行業(yè)中占有明顯優(yōu)勢。隨著“暖屋”的進一步推進，今年底將會有多個不同類型的長租公寓項目進入市場。同時，濱江計劃在現(xiàn)有規(guī)?；A(chǔ)上，于租賃市場每年增加自持16萬方，確保十年后達到200萬方以上規(guī)模。

　　此外，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面，李淵透露，作為濱江“1+5”戰(zhàn)略的一個部分，濱江已經(jīng)做出了“適老化”的硬件，其養(yǎng)老項目未來偏重持有型，傾向健康、休閑、養(yǎng)老模式，而非傳統(tǒng)的護理型、專業(yè)養(yǎng)老的模式。

　　：張蓓 主編：張豫寧