觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在投資設(shè)立眾創(chuàng)空間公司4年后，中南建設(shè)（000961）選擇將這項(xiàng)不賺錢的業(yè)務(wù)剝離，交由母公司管理。

　　9月18日，江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司發(fā)布關(guān)于出售南通中南谷股權(quán)的關(guān)聯(lián)交易公告。中南建設(shè)擬以200萬元向公司控股股東中南控股集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓持有的南通中南谷投資管理有限公司100%股權(quán)。

　　據(jù)了解，南通中南谷定位于為創(chuàng)業(yè)者打造綜合性眾創(chuàng)空間，希望逐步成為創(chuàng)業(yè)孵化基地，先后設(shè)立了海門中南谷信息科技有限公司、海門中南谷企業(yè)孵化基地有限公司、南京中南谷信息科技有限公司及南京中南谷企業(yè)孵化基地有限公司4家下屬公司。

　　根據(jù)經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告，南通中南谷2020年6月30日總資產(chǎn)954.02萬元，總負(fù)債786.25萬元，凈資產(chǎn)167.77萬元，2020年1-6月凈利潤-133.73萬元。截止2020年6月30日，南通中南谷對(duì)公司其他應(yīng)收款359.79萬元，除此之外不存在與公司的其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

　　中南建設(shè)表示，本次交易完成后，公司將進(jìn)一步聚焦主業(yè)，為全體投資者創(chuàng)造更好的回報(bào)。按照公司長期股權(quán)投資的賬面價(jià)值計(jì)算，預(yù)計(jì)本次交易對(duì)公司將產(chǎn)生約232萬元的投資收益。

　　這并非一項(xiàng)大交易，但是背后，也許潛藏著中南建設(shè)對(duì)于財(cái)務(wù)管理的決心。

　　規(guī)模增長致負(fù)債高企

　　中南建設(shè)是在過去幾年，少有的規(guī)模實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的房企。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，在銷售方面，2015-2019年，中南建設(shè)銷售金額從225億元快速增長至1961億元，年復(fù)合增速高達(dá)72%；銷售面積從239萬平方米增長至1541萬平方米，年復(fù)合增速為59%。

　　在經(jīng)營業(yè)績方面，中南建設(shè)在2015年至2019年分別實(shí)現(xiàn)3.5億元、4.7億元、6.9億元、21.9億元、41.6億元的歸母凈利潤，年復(fù)合增速為85.5%。

　　在2020年上半年，盡管受到疫情影響，中南建設(shè)依舊實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營業(yè)績的同比增長。

　　數(shù)據(jù)顯示，于上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入296.9億元，同比增長27.32%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤20.5億元，同比增長56.2%，基本每股盈利0.54元，同比增長54.06%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率9.11%，同比增長2.36個(gè)百分點(diǎn)。

　　銷售額方面，上半年，中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額813.9億元，同比僅增長0.2%，銷售面積609.1萬平方米，同比減少5.7%，平均銷售價(jià)格13,360元/平方米，高于去年同期水平和全年水平。

　　事實(shí)上，中南建設(shè)規(guī)?？缭绞降陌l(fā)展離不開其高強(qiáng)度的投資力度。

　　數(shù)據(jù)顯示，在拿地力度上，中南建設(shè)2016-2019年始終保持較高的拿地力度，拿地建面占銷售面積的比重分別為117%、173%、139%和64%。其中于2019年，在嚴(yán)格調(diào)控環(huán)境下，中南建設(shè)拿地力度有所下降，但是全年新增項(xiàng)目依然有78個(gè)，拿地建面989萬平方米，拿地金額519億元，權(quán)益拿地金額為374億元。

　　只是，不可能的三角適用于任何一家房企，規(guī)模、利潤、負(fù)債，三個(gè)指標(biāo)之間是不能完全兼顧的，中南建設(shè)也不例外。其在近年規(guī)模、利潤指標(biāo)快速增長，負(fù)債的規(guī)模自然不可能小。

　　數(shù)據(jù)顯示，在2015-2019年及2020年上半年，中南建設(shè)凈負(fù)債率分別為213.98%、203.34%、261.28%、244.21%、214.63%以及188.28%。

　　這種情況的出現(xiàn)無可厚非，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，地產(chǎn)企業(yè)必須依靠杠桿撬動(dòng)規(guī)模的擴(kuò)大。但是，近年來，隨著國家政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資要求越來越嚴(yán)苛，主動(dòng)降負(fù)債亦成為企業(yè)普遍的選擇。

　　加強(qiáng)股端融資

　　中南建設(shè)也采取了主動(dòng)的現(xiàn)金流管理。

　　有券商研究報(bào)告指出，中南建設(shè)凈負(fù)債率在近年凈負(fù)債率持續(xù)改善，主要來源于公司對(duì)現(xiàn)金流的管控能力不斷增強(qiáng)及凈資產(chǎn)規(guī)模不斷提升。

　　值得一提的是，在2020年上半年，中南建設(shè)凈負(fù)債率得到進(jìn)一步的改善。數(shù)據(jù)顯示，于2020年6月末，中南建設(shè)總資產(chǎn)為3229.03億元，同比上升11%，凈資產(chǎn)上升了16.8%，股東權(quán)益上升6%；總負(fù)債為2889.36億元，下降1.29%，凈資產(chǎn)負(fù)債率下降21.22個(gè)百分點(diǎn)。

　　在今年的中期業(yè)績會(huì)上，中南建設(shè)管理層表示，“主要是有息負(fù)債增加沒有那么快，凈資產(chǎn)增加更快一些，所以總負(fù)債率在下降，不僅如此，凈負(fù)債率也下降得更明顯一些?！?/p>

　　也許得益于此，9月17日，穆迪將江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司的企業(yè)家族評(píng)級(jí)(CFR)從B2上調(diào)至B1，將海門中南投資有限公司現(xiàn)有票據(jù)的擔(dān)保高級(jí)無擔(dān)保債務(wù)評(píng)級(jí)從B3上調(diào)至B2。評(píng)級(jí)展望穩(wěn)定。

　　與此同時(shí)，穆迪預(yù)計(jì)，未來12-18個(gè)月，中南建設(shè)經(jīng)調(diào)整后的債務(wù)增長總額將保持不變，因?yàn)樗鼘衙磕甑耐恋刭徺I控制在每年房地產(chǎn)銷售收入的40%以內(nèi)。

　　這也許概括了中南建設(shè)過去一段時(shí)間的常態(tài)。

　　據(jù)中南建設(shè)管理層表示，雖然合約額在過去四年里是增加了很多，但有息負(fù)債的增幅，一直跑輸銷售合約額的增速，中南建設(shè)并不依賴于高有息負(fù)債去擴(kuò)張?！耙?yàn)槲覀円恢毕Ｍ酶咧苻D(zhuǎn)策略來應(yīng)對(duì)成長需求，我們一直需要在運(yùn)營端口，向運(yùn)營端要增速、要效益。”

　　對(duì)比中南建設(shè)往年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，其在2015年至2019年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入分別是308億元、427億元、608億元、971億元、1110億元。但是同期的有息負(fù)債規(guī)模為288億元、382億元、530億元、579億元以及699億元。

　　此外，據(jù)興業(yè)證券指出，2016-2019中南建設(shè)均保持著較高的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率，截至2019年末公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.16，略高于行業(yè)平均的0.14；存貨周轉(zhuǎn)率為0.22，高于行業(yè)平均的0.17。

　　盡管如此，其依舊踩過近期熱議的“三道紅線”政策，僅現(xiàn)金短債比達(dá)到1.19滿足紅線要求，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，以及凈負(fù)債率則均在紅線之上。

　　較少的有息負(fù)債增加、高效的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，常規(guī)的降杠桿舉措短期內(nèi)顯然是幫不上中南建設(shè)。因此，中南建設(shè)或許打上了轉(zhuǎn)讓股權(quán)的主意。

　　這是一項(xiàng)房企過去無法通過債務(wù)端實(shí)現(xiàn)降杠桿而采取的舉措，即通過引入戰(zhàn)略投資者、大股東注資、加快上市等方式增厚權(quán)益，或分拆上市增加現(xiàn)金流入，緩解母公司融資壓力。

　　中南建設(shè)管理層在中期業(yè)績會(huì)上也提及該事項(xiàng)。彼時(shí)，管理層指出，“三道紅線”的政策落地后，將要求中南建設(shè)加大權(quán)益類的合作，政策倒逼著在股+債的模式里，可能在股的端口需要做更多的努力。

　　也許，此次剝離眾創(chuàng)空間業(yè)務(wù)正是中南建設(shè)加強(qiáng)股端力度的第一步。