觀點地產網(wǎng) 沒有三道紅線壓力的招商蛇口（001979），過去一年拿下了不少地塊。以快周轉為重心之一的華東地區(qū)，招商更是下了重注。

　　1月18日，杭州出讓4宗經(jīng)營性用地，招商蛇口以49.31億元總價、自持比例均為16%的條件，接連競得杭州蕭山2宗宅地，涉及總出讓面積145.58畝，總建筑面積22.93萬平方米。

　　這是招商蛇口2021年第一次在杭州拿地，大手筆奪下20萬平方米的土地儲備背后，或是還是對規(guī)模的需求。

　　值得注意的是，過去五年時間里，杭州是招商蛇口為數(shù)不多從未間斷拿地的城市。同時，杭州也是招商蛇口過去五年新增土地儲備排名前十的城市。

　　2020年，杭州更是招商蛇口納儲排名前五的城市。

　　49.31億+自持16%

　　“上限價+自持”已經(jīng)成為了杭州土地拍賣的新常態(tài)，此次招商蛇口拿下的兩宗蕭山宅地也不例外。

　　這兩宗宅地涉及總出讓面積145.58畝，總建筑面積22.93萬平方米，總起價38億元。其中，蕭政儲出(2021)11號地塊，經(jīng)過39輪報價，由招商以上限價格15.27億元競得，樓面價15570元/平方米，溢價率29.75%，競配自持面積比例16%。

　　另一宗則為蕭政儲出(2021)9號地塊，經(jīng)過16輪競價后以上限價格34.04億元競得，樓面價25944元/平方米，溢價率29.72%，競配自持面積比例16%。

　　資料顯示，蕭政儲出(2021)11號地塊，名為蕭山區(qū)新塘北單元XSCQ2502-06地塊，出讓面積44569平方米，容積率2.2，建筑面積98051平方米，起價11.77億元，起始樓面價12000元/平方米。

　　蕭政儲出(2021)9號地塊，名為蕭山城區(qū)市北單元XSCQ1308-R2-08地塊（原E-11地塊），出讓面積52487平方米，容積率2.5，建筑面積131217平方米，起價26.24億元，起始樓面價20000元/平方米。

　　兩宗地塊均位于地鐵站附近，其中蕭政儲出(2021)11號地塊鄰近地鐵5號線，距離香樟路地鐵站僅0.7公里；蕭政儲出(2021)9號地塊鄰近地鐵2號線、(在建)7號線，距離建設一路地鐵站僅0.6公里。

　　據(jù)市場分析，蕭政儲出(2021)11號與蕭政儲出(2021)9號地塊附近，近兩年周邊分別有7宗、14宗住宅用地供應，亦分別有2個、8個新房項目尚有存量，更是不乏綠城、龍湖等房企進駐，具有一定競爭壓力。

　　招商蛇口之所以以這樣的價格奪下兩宗宅地，主要還是項目具備快銷的特性，符合高周轉、速回款的需求。

　　可以參考的是，在蕭政儲出(2021)9號地塊附近的在售新盤，融信展望和保利潮起云上府，最近一次搖號中簽率分別僅有11%和25%，項目均當天售罄。

　　上限價與快周轉

　　杭州對于招商蛇口而言，是布局的重點城市之一，在規(guī)模發(fā)展過程中起到了舉足輕重的作用。

　　據(jù)觀點地產新媒體了解，在2020年上半年，招商有4個城市公司銷售額突破100億元，其中就有杭州。另外三座城市公司是上海、蘇南、南京。

　　2015年至2020年，招商蛇口新增土地儲備面積超過百萬平方米的城市有20個，分別為昆明、武漢、蘇州、南京、成都、深圳、南通、杭州、上海、天津、廣州、鄭州、合肥、西安、佛山、東莞、大連、廈門、徐州、寧波。

　　其中，超300萬平方米的為昆明、武漢、蘇州、南京；超200萬平方米的為成都、深圳、南通、杭州、上海。

　　而在2020年，招商蛇口在杭州新增土地儲備是75.29萬平方米，新增土地儲備排名第四；排在前面的分別是成都、合肥、太原，新增土儲178.3萬平方米、85.76萬平方米、78.57萬平方米。

　　重點的布局帶來了不錯的成績，雖然接近招商的人士在接受觀點地產新媒體采訪時僅表示沒有統(tǒng)計城市公司的對外口徑，但可以借鑒的數(shù)據(jù)是，2020年末招商杭州公司總經(jīng)理的一份采訪中透露，杭州公司簽約銷售額2018年突破100億元、2019年突破200億元、2020年突破300億元。

　　市場數(shù)據(jù)顯示，2020年招商在杭州的項目如公園1872單盤銷售超21億元，在塘棲的隨塘和雍瀾府兩盤合計貢獻業(yè)績超11億元，與中銳合作打造的星未來則實現(xiàn)銷售額超9億元。

　　銷售貢獻最大項目則是位于此次奪地的蕭山區(qū)，即聞博花城項目，單盤實現(xiàn)超52億元的銷售業(yè)績。

　　不過，招商蛇口在這些板塊的利潤應該是比較薄的。據(jù)年報數(shù)據(jù)，華東、江南兩地貢獻了排名前列的銷售規(guī)模和營收，但是毛利率卻是最低。2020年中期毛利率（扣除營業(yè)稅金及附加）分別為13.87%、13.54%，與上年同期相比減少16.66個百分點及9.01個百分點。

　　杭州市場人士在接受觀點地產新媒體采訪時也表示，上限價+自持的拿地方式，對于房企而言，也有無可奈何之處。

　　“面對這樣的政策和市場形勢，他們也要考慮生存下去?！痹撊耸糠Q：“如果沒有項目的話，品牌要受損失，融資渠道，合作伙伴，團隊都會受到影響?！?/p>

　　“很多房企都是無可奈何在拿地，大部分利潤測算在5個點左右，甚至做好了不賺錢的準備?！痹撊耸恐赋觯骸斑^去一年杭州有40%的樓盤流搖，對本地市場是否熟悉，決定了高周轉是否有客戶?！?/p>

　　“招商的團隊目前都是本土的，是原來潤和的團隊，對本土很熟悉。”該人士表示。

　　據(jù)了解，2018年2月，招商蛇口以9億元成功收購浙江潤和房產集團有限公司100%股權及相關債務。彼時公告顯示，該收購是持續(xù)落實集團外延式增長發(fā)展要求的重要舉措，資產包收購后對招商蛇口未來2-3年的營業(yè)收入增長、行業(yè)排名提升具有重要貢獻，有利于招商蛇口深耕浙江，有利于加強公司與地方國有企業(yè)在“美麗鄉(xiāng)村”產業(yè)、特色小鎮(zhèn)等領域的合作。

　　值得一提的是，招商蛇口也為杭州項目快速周轉引入了關聯(lián)方招商證券。在2020年與招商證券的四次關聯(lián)交易中，為杭州公司引資就是其中一起，以不超5億元的價格，將杭州招盈房地產開發(fā)有限公司24%的股權轉讓給招商證券。

　　彼時公告表示，通過轉讓項目公司股權引入合作方，有利于協(xié)調招商局集團內部優(yōu)勢資源，合理高效運作，優(yōu)化公司資源配置，加速公司資金回籠，符合公司自身經(jīng)營戰(zhàn)略需要，有利于公司長期發(fā)展。

　　上述接近招商的人士表示，宅地客觀來說，利潤確實實現(xiàn)得快，不過招商蛇口的目標還是綜合發(fā)展。