觀點地產(chǎn)網(wǎng) 一年前的4月21日，“二房東”第一股【錦和商業(yè)(603682)、股吧】（603682）宣布正式在上海證券交易所掛牌上市。

　　有人稱之為中國城市更新領(lǐng)域的首家上市企業(yè)，也有人更愿意把它當做產(chǎn)業(yè)園區(qū)界的WeWork，走的還是“二房東生意”。

　　上市整整一年后，錦和商業(yè)終于迎來了第一筆收并購。

　　4月25日，上海錦和商業(yè)經(jīng)營管理股份有限公司宣布，以2.29億元收購3家位于北京、上海的資產(chǎn)運營公司。

　　其中，以1.6億元收購上海韌慕持有的目標公司同昌盛業(yè)(北京)科技發(fā)展有限公司60%股權(quán)，并按股權(quán)比例向同昌盛業(yè)提供股東貸款6130.75萬元，用于支付其各項應(yīng)付款項或?qū)ν鈧鶆?wù)。

　　資料顯示，該公司原隸屬于2009年光大安石基金、美國華平投資基金共同投資的同昌盛業(yè)（北京）資產(chǎn)管理顧問有限公司。其擁有自有投資運營的“新薈”系列品牌，目前在北京投資運營的項目近15萬平方米，包括望京新薈城、日壇新薈坊、新薈園北區(qū)及東區(qū)。

　　據(jù)悉，此次收購將涉及同昌盛業(yè)以承租運營模式的社區(qū)商業(yè)項目，通過2個控股子公司運營2個成熟項目，通過參股子公司運營2個在建項目（預(yù)計2021年11月運營），承租面積合計77000平方米，4個項目均位于北京市區(qū)。

　　同時，錦和商業(yè)以3994.80萬元收購翌成創(chuàng)意持有的上海翌鉦眾創(chuàng)空間經(jīng)營管理有限公司100%股權(quán)，以2840萬元收購翌成創(chuàng)意持有的上海豪翌企業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。

　　上述兩家公司通過承租運營模式經(jīng)營17個物業(yè)項目，合計約8.4萬平方米，所有項目地處上海市區(qū)中環(huán)線內(nèi)及中環(huán)線沿線，項目業(yè)態(tài)包括辦公、商業(yè)和公寓。

　　此次收購的3家公司主業(yè)均與錦和商業(yè)業(yè)務(wù)模型類似，以輕資產(chǎn)承租運營為主，錦和商業(yè)將一共新增21個物業(yè)項目儲備。

　　值得注意的是，無論是北京同昌盛業(yè)還是上海翌成旗下公司，3家公司在2020年度均面臨不同程度虧損。

　　錦和商業(yè)在收購?fù)I(yè)同時與公司股東簽訂了業(yè)績利潤承諾，原股東及合作方自然人承諾2021-2024年期間，四年合計凈利潤業(yè)績目標為2.63億元（該公司在2020年時錄得凈虧損671萬元）。

　　此次業(yè)績承諾的懲罰標準與其他公司無二，若在業(yè)績承諾期屆滿后，同昌盛業(yè)在業(yè)績承諾期內(nèi)經(jīng)審計累計實現(xiàn)的凈利潤不足上述承諾，原股東和合作方自然人有義務(wù)將差額部分按相應(yīng)比例現(xiàn)金補償。

　　不過，倘若同昌盛業(yè)在四年間做出的業(yè)績超出了此前承諾，錦和商業(yè)需向公司原股東支付相應(yīng)的超額業(yè)績獎勵。

　　換而言之，錦和商業(yè)達成了一份旱澇保收的并購訂單，無論市場好還是壞對其業(yè)績沖擊都不會太大，可穩(wěn)定提供并表收入和利潤，這也符合公司一向穩(wěn)健的發(fā)展個性。

　　據(jù)公司年報披露，錦和商業(yè)在2020年實現(xiàn)營業(yè)收入7.39億元，同比下降10.06%；歸屬于上市公司股東的凈利潤1.56億元，同比下降12.78%。

　　收入下降的主要原因是越界創(chuàng)意園部分房屋（即園區(qū)內(nèi)28號樓）拆除重建，營業(yè)收入同口徑減少約4300萬元。此外，國有業(yè)主方的租金減免全年已落實2350萬元，以及疫情和宏觀經(jīng)濟的變化對整體出租率造成了一定影響。

　　事實上，錦和商業(yè)在近些年來的收入增長都十分緩慢，在2018-2019年間分別達成營業(yè)收入8.0億元、8.22億元，甚至在2020年的大環(huán)境沖擊下開啟了倒車。

　　如何每年找到一個新的增長項目對錦和商業(yè)來說是一個大難題，從公司過往的營收曲線就能發(fā)現(xiàn)，雖然每年收入和現(xiàn)金流都很穩(wěn)定，但難有爆發(fā)式的增長，缺乏成長性和故事，股市中的表現(xiàn)也乏善可陳。

　　截至4月26日收盤，錦和商業(yè)報7.6元，市值35.9億元，已然跌破發(fā)行價，較股價高峰時跌去逾8成。

　　錦和商業(yè)是輕資產(chǎn)模式，不持有物業(yè)，主要通過承租運營，同時拓展至受托管理和合資運營管理物業(yè)。

　　通過獲取城市老舊物業(yè)、低效存量商用物業(yè)的定位設(shè)計、改造、招商、運營和并提供相關(guān)服務(wù)，錦和商業(yè)基本每拿下一個項目都要花費一筆不小的改造成本，承擔(dān)了一個再開發(fā)的責(zé)任。

　　2020年，錦和商業(yè)以“承租運營”模式，簽約上海柳州路上勤假日賓館項目，面積約7000平方米；中標上海蒲匯塘路申航大樓項目，面積約3600平方米；以“受托運營”模式托管盛煦地產(chǎn)相關(guān)公司在上海、北京的30個項目，面積約15萬平方米。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，錦和商業(yè)在去年上市時合共凈募集資金6.85億元，約有1.53億元用于越界·金都路項目以及智慧園區(qū)信息服務(wù)平臺建設(shè)項目，剩余5.559億元用于償還銀行貸款及補充流動資金。

　　也就是說，錦和商業(yè)并沒有專門為收并購項目保留資金，此次進行收并購的2.29億元均出自錦和商業(yè)的自有資金。

　　項目外拓方面，錦和商業(yè)嘗試從資本市場借力，其在3月9日上海眾源資本管理有限公司簽署合作協(xié)議，擬合作設(shè)立一支產(chǎn)業(yè)基金，規(guī)模為人民幣10億元，錦和商業(yè)作為有限合伙人對產(chǎn)業(yè)基金認繳出資8.9億元。

　　產(chǎn)業(yè)基金的投資策略為通過組合投資(股權(quán)或與股權(quán)有關(guān)的投資)的方式投資于多個文化創(chuàng)意園區(qū)項目，以持有文化創(chuàng)意園區(qū)項目的項目股權(quán)。錦和商業(yè)負責(zé)文化創(chuàng)意所有運營事項，包括市場定位、設(shè)計改造、招商運營、物業(yè)管理等。