長江商報消息 ·長江商報記者 趙潔

　　規(guī)模增速“大躍進”背后，華發(fā)股份（600325）負債一路水漲船高，業(yè)績增速下滑亟待降杠桿。

　　華發(fā)股份作為珠海區(qū)域龍頭房企，背靠著珠海國資委，從2017年的350.2億元，到2020年1205億元，僅用不到四年時間，銷售規(guī)模增速實現(xiàn)“大躍進”，成功邁入千億陣營。

　　擠進千億房企俱樂部后，華發(fā)股份（600325.SH）的業(yè)績增速逐步放緩，出現(xiàn)了增收不增利的情況，財報顯示，2018年至2020年，其營收增速分別為18.80%、39.87%和53.87%，歸屬凈利潤增速為41.88%、21.82%和4.28%。

　　負債也一路水漲船高，數(shù)據(jù)顯示，2012年，華發(fā)股份負債合計僅有202.17億元，到2021年一季度，公司負債合計已經(jīng)攀升至2741.95億元。

　　2020年上半年，華發(fā)股份腳踩“三道紅線”，剔除應(yīng)收賬款后的資產(chǎn)負債率為76.9%，凈資產(chǎn)負債率為151%，現(xiàn)金短債比為0.98。

　　負債高企，踩中“三道紅線”后，華發(fā)股份就著手降杠桿，截至2020年12月末，華發(fā)股份杠桿率進一步下降，上述三項指標分別為63.98%，147.47%和1.12，“三道紅線”降至“黃檔”。其中凈資產(chǎn)負債率高達147.47%，仍大幅高于100%的規(guī)定值。

　　值得注意的是，近日華發(fā)股份高管出現(xiàn)違規(guī)減持。6月11日，華發(fā)股份發(fā)布公告，公司高級管理人員戴戈纓的家屬于2021年5月13日誤操作其證券賬戶，通過集中競價交易方式減持了公司股票1.35萬股，成交均價為6.45元/股，減持金額約8.71萬元。

　　業(yè)績增速放緩盈利能力下滑

　　華發(fā)股份作為珠海龍頭房企，成立于1992年8月，通過“立足珠海、面向全國”的發(fā)展戰(zhàn)略，形成了珠海大區(qū)、華東大區(qū)、華南大區(qū)、北方大區(qū)以及北京區(qū)域的“4+1”區(qū)域布局，逐步成為全國知名綜合型地產(chǎn)企業(yè)。

　　自2012年起，華發(fā)股份開始擴張全國市場，業(yè)務(wù)逐步擴張至40多個主要城市。2018年，公司實現(xiàn)銷售額突破500億元，當時就提出2019年銷售額1100億元目標，只是2019年實現(xiàn)銷售額922.7億元，未能完成目標，遂將目標推至2020年。

　　2020年，其合同銷售金額首次突破千億元大關(guān)，達到1205億元，同比增長30.59%，超過行業(yè)均值水平，行業(yè)地位進一步提升。此外，實現(xiàn)簽約面積504萬平方米，同比增長27.3％；銷售均價2.39萬元/平方米，同比增長2.6％。

　　銷售規(guī)模的增加，使其行業(yè)排名出現(xiàn)大幅提升?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年，華發(fā)股份以1120.6億元的操盤金額，在百強房企中排在第29位，比2019年的39位，提升了10個名次。

　　長江商報記者注意到，經(jīng)過近幾年的擴張發(fā)展，華發(fā)股份業(yè)績增速逐漸放緩，“增收不增利”問題顯露出冰山一角。2018年至2020年，其營收增速為18.80%、39.87%和53.87%，歸屬凈利潤增速為41.88%、21.82%和4.28%。

　　至2021年一季度，華發(fā)股份業(yè)績增速放緩問題進一步凸顯。報告期內(nèi)，其實現(xiàn)營收為5.543億元，同比下滑29.49%；實現(xiàn)歸屬凈利潤為4.632億元，同比下滑7.92%。

　　值得注意的是，華發(fā)股份2021年一季度經(jīng)營情況并不差。同期，其實現(xiàn)銷售金額 280.65億元，較去年同期增長84.06%；銷售面積112萬平方米，較去年同期增長 93.04%。

　　盈利能力也出現(xiàn)下滑趨勢。數(shù)據(jù)顯示，2020年度，華發(fā)股份凈資產(chǎn)收益率、毛利率及凈利率分別為13.9％、24.3％、8.94％，較上年同期分別下降0.24個百分點、5.31個百分點和1.06個百分點，盈利水平有所回落。

　　對于毛利率的下滑，華發(fā)股份首席財務(wù)官何玉冰表示，毛利率下降是大環(huán)境下的行業(yè)發(fā)展趨勢，近年來包括地價、開發(fā)成本、人工、建材等成本都在上升，壓縮了利潤空間。此外，公司華東區(qū)域毛利率較低，也受當年結(jié)轉(zhuǎn)占比高但利潤率較低的項目集中結(jié)轉(zhuǎn)影響。

　　激進拿地負債攀升

　　規(guī)模的大幅躍升與其在土地市場的積極拿地息息相關(guān)。根據(jù)公告數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年，華發(fā)股份在土地市場新獲15個項目，新增建面約549萬平方米，新增建面/銷售面積比值為108.9％。

　　為沖規(guī)模，華發(fā)股份近年在土地市場上一路高歌猛進，中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，華發(fā)股份的拿地金額分別為160億元、253億元、703億元

　　2020年，華發(fā)股份繼續(xù)加大對長三角地區(qū)的布局，其新增土儲多位于上海、杭州等核心一、二線城市。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2020年下半年，華發(fā)股份分別在上海閔行區(qū)、浦東新區(qū)、靜安區(qū)拿下3宗地，溢價率分別為46.41%、32.71%、1.25%；其全年在上海拿地金額達到112億元，僅次于香港置地、金地、招商蛇口（001979）。

　　截至2020年末，華發(fā)股份擁有土地儲備計容建筑面積805.81萬平方米。其中，在長三角區(qū)域及長江經(jīng)濟帶的土地儲備面積占比為56.69%，在粵港澳大灣區(qū)的土地儲備面積占比為41.64%。

　　不過，2020年末華發(fā)股份土儲806萬平方米，只能覆蓋1.5年的銷售量。其中長三角區(qū)域和長江經(jīng)濟帶占比56.7％，大灣區(qū)占比41.6％。相對動輒4、5年土地儲備量的頭部房企來說，華發(fā)股份土儲并不是很充足，這也會影響到它未來銷售業(yè)績的進一步增長。

　　華泰證券研報分析指出，考慮到需要繼續(xù)降負債，預(yù)計華發(fā)股份2021年土地投資將較為謹慎。

　　華發(fā)股份規(guī)模擴張激進，債務(wù)規(guī)模也不斷膨脹。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年一季度，華發(fā)股份的負債總規(guī)模已經(jīng)達到2741.95億元。

　　2020年，華發(fā)股份經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為291.09億元，同比增長3.84%；同期籌資活動現(xiàn)金流量凈額則同比增長349.05%至487.86億元，公司將籌資活動現(xiàn)金流量凈額的暴漲歸咎于新增融資的增加。

　　債務(wù)高壓下積極降杠桿

　　自“三道紅線”提出后，華發(fā)股份就著手于降杠桿，僅短短半年間將“紅檔”房企降至“黃檔”房企。2020年上半年，華發(fā)股份腳踩“三道紅線”，剔除應(yīng)收賬款后的資產(chǎn)負債率為76.9%，凈資產(chǎn)負債率為151%，現(xiàn)金短債比為0.98。至2020年三季度，華發(fā)股份三項指標分別為78.5%、148.4%和1.19%，從“紅檔”下降為“橙檔”。

　　2020年12月末，華發(fā)股份杠桿率進一步下降，上述三項指標分別為63.98%，147.47%和1.12，從“橙檔”下降至“黃檔”。其中凈資產(chǎn)負債率高達147.47%，仍大幅高于100%的規(guī)定值。

　　為了應(yīng)對三道紅線監(jiān)管，華發(fā)股份在開始嘗試拓展融資渠道，包括嘗試永續(xù)中票、長租公寓類REITS、供應(yīng)鏈ABS、超短融、境外美元債、商業(yè)地產(chǎn)CMBN等創(chuàng)新產(chǎn)品業(yè)務(wù)，以期進一步改善資金資本結(jié)構(gòu)。

　　6月8日，華發(fā)股份發(fā)布公告，將利用購房尾款進行融資，本次融資規(guī)模不超過2.87億元，融資期限不超過2年，融資成本超過7%/年。

　　華發(fā)股份稱，為優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，提高公司資金使用效率，公司部分下屬子公司擬將其名下項目銷售過程中形成的購房尾款應(yīng)收款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給華金國際商業(yè)保理（珠海）有限公司，華金保理向項目公司支付轉(zhuǎn)讓價款的方式進行融資。

　　與此同時，華發(fā)股份在2020年11月出售兩家子公司，分別為華發(fā)景龍50%股權(quán)和建泰建設(shè)40%股權(quán)，接盤方為維業(yè)股份（300621）。