出售和收并購項目，本是開發(fā)商的常規(guī)操作。只是，在廣宇發(fā)展（000537）(SZ:000537)擬剝離地產(chǎn)、“變身”綠色能源公司引發(fā)的熱議還未散去的這一風口浪尖，作為廣宇發(fā)展的控股股東魯能集團的資產(chǎn)出售動作，還是引發(fā)了眾多市場關(guān)注。

　　據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露，魯能集團自9月23日起掛牌轉(zhuǎn)讓海南盈濱島置業(yè)有限公司（下稱“盈濱島置業(yè)”）100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為36.04億元；另一家有文旅地產(chǎn)業(yè)務的海南永慶生態(tài)文化旅業(yè)有限公司（下稱永慶）100%股權(quán)及約4.66億元債權(quán)項目也被出售，轉(zhuǎn)讓底價為21.27億元，最終兩項目合計轉(zhuǎn)讓底價為57.31億元。

　　圖片來源： 上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所

　　至于魯能集團出售的原因，按照廣宇發(fā)展在9月23日發(fā)布的公告中的說法，魯能集團此舉是在履行與上市公司的避免同業(yè)競爭承諾。而抽絲剝繭之后，卻不難發(fā)現(xiàn)海南資產(chǎn)曾在雙方此前長達八年的重組歷史中扮演著重要角色。

　　這八年里，雙方歷經(jīng)兩次失敗后才在2017年完成重組，魯能集團將旗下住宅業(yè)務注入廣宇發(fā)展。如今廣宇發(fā)展擬剝離地產(chǎn)，魯能集團又迫切地要將海南資產(chǎn)掛牌出讓給第三方，未來魯能集團的地產(chǎn)業(yè)務又將走向何方？

　　魯能集團海南兩子公司再被掛牌出售

　　這是魯能集團第二次將這兩家子公司擺上“貨架”，此前的8月24日，其就曾首次掛牌擬出售。但直至9月18日披露期滿，因無人問津，最終并未成功出讓。

　　魯能集團采取了“捆綁轉(zhuǎn)讓”策略，無論意向受讓方看上的是哪一家公司，最終結(jié)果均是兩家公司一起“打包帶走”。

　　從出讓公告披露的信息來看，兩家公司的資產(chǎn)底色實則都不差。盈濱島置業(yè)成立2007年7月，注冊資本3億元，現(xiàn)有職工133人。

　　雖然公告并未披露盈濱島置業(yè)的營收情況，但據(jù)企業(yè)預警通數(shù)據(jù)，2020年該公司實現(xiàn)營收3.6億元，凈利潤7798.58萬元。

　　或因盈濱島置業(yè)手中持有的溫德姆酒店、魯能海藍福源項目等較多資產(chǎn)，截止評估基準日2020年12月31日，該公司總資產(chǎn)賬面價值約44億元，對應評估價值卻為63.14億元，溢價率43.5%。

　　最終，盈濱島置業(yè)轉(zhuǎn)讓對應的評估價值30.03億元，較截止2020年末的凈資產(chǎn)10.87億元，溢價率176.27%；最終掛牌底價36.04億元，則溢價221.55%。

　　海南盈濱島置業(yè)有限公司評估值概況，圖片來源：上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所

　　換言之，魯能集團對盈濱島置業(yè)并不是“虧本拋售”。永慶生態(tài)的情況也頗為相似，該公司在海藍福源項目區(qū)也擁有較多資產(chǎn)，2003年成立、注冊資本2億元，但現(xiàn)有職工僅9人。

　　2020年，永慶生態(tài)實現(xiàn)營收0.76億元，利潤總額0.05億元，凈利潤虧損0.16億元。截止期末，總資產(chǎn)賬面價值約15.02億元，對應的評估價值約23.46億元，溢價率56.19%。

　　最終，永慶生態(tài)轉(zhuǎn)讓的評估值為13.84億元，較同期凈資產(chǎn)5.39億元溢價156.77%。而公示的掛牌底價卻高達21.27億元，包括公司100%股權(quán)部分為16.61億元和債權(quán)部分為4.65億元。

　　僅以永慶生態(tài)100%股權(quán)對應的16.61億元來計算，這也較凈資產(chǎn)5.39億元溢價208.16%。這再次說明，這兩筆出售對于魯能集團而言，都不是虧本的買賣。

　　海南永慶生態(tài)文化旅業(yè)有限公司評估值概況，圖片來源：上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所

　　值得注意的細節(jié)是，永慶生態(tài)4.65億元債權(quán)中，魯能集團自己就占了1.33億元；余下超3.3億元的債權(quán)，也均是永慶生態(tài)向“兄弟公司”（魯能集團旗下的另外兩家全資子公司）處的借款本息。

　　廣宇發(fā)展稱相關(guān)出售系解決同業(yè)競爭問題

　　魯能集團方面并未道出其如此急切地出售這兩家公司的原因，而是由其直接控股的上市公司廣宇發(fā)展，給出了答案。

　　廣宇發(fā)展在9月23日發(fā)布的公告中稱，雙方在2017年9月完成資產(chǎn)重組是，魯能集團方面曾出具避免同業(yè)競爭相關(guān)承諾，對重組時未注入上市公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及未來可能形成的同業(yè)競爭采取適當措施予以安排。

　　而這兩家公司便是同業(yè)競爭單位，按照此前雙方約定，自重組完成之日起的三年解決完畢同業(yè)競爭問題，且在這兩家公司連續(xù)兩年扣非歸母凈利潤為正后，將由廣宇發(fā)展通過收購等可行方式，以這兩家公司最終注入上市公司。

　　而若廣宇發(fā)展放棄優(yōu)先收購權(quán)，則這兩家公司將被出售給與魯能集團無關(guān)聯(lián)的第三方，或在項目開發(fā)完畢后予以注銷。

　　但是，如三年內(nèi)同業(yè)競爭問題未解決，那么魯能集團需在一年內(nèi)采用適當方式將這兩家公司出售給與第三方；如無合意第三方，這兩家公司的經(jīng)營管理權(quán)將被予以廣宇發(fā)展托管。

　　廣宇發(fā)展稱，截至2020年9月底，這兩家公司存在的部分資產(chǎn)和經(jīng)營等方面的歷史遺留問題未能解決完畢，故無法將其注入上市公司。此番魯能集團掛牌轉(zhuǎn)讓，則有利于解決雙方的同業(yè)競爭問題。

　　地產(chǎn)界多數(shù)人對魯能集團與廣宇發(fā)展之間的故事都不陌生，2009年至2017年近八年的時間里，雙方進行了三次資產(chǎn)重組，前兩次均以失敗告終。

　　而梳理重組往事，不難發(fā)現(xiàn)，魯能集團旗下的海南資產(chǎn)，曾是雙方重組時的關(guān)鍵一環(huán)。

　　2009年，廣宇發(fā)展首次披露，擬通過發(fā)行股份方式收購魯能集團旗下重慶魯能34.5%股權(quán)、宜賓魯能65%股權(quán)、海南魯能廣大100%股權(quán)、海南三亞灣100%股權(quán)、海南英大100%股權(quán)、海南盈濱島50%股權(quán)、魯能亙富100%股權(quán)，交易對價約59.2億元。但因受政策調(diào)控影響，首次重組計劃于2011年中被叫停。

　　到了2013年，廣宇發(fā)展再次披露重組預案，將擬收購比例調(diào)整為重慶魯能34.5%股權(quán)、宜賓魯能65%股權(quán)、海南三亞灣100%股權(quán)、海南英大100%股權(quán)、魯能亙富100%股權(quán)、順義新城80.71%股權(quán)、鼎榮茂華70%股權(quán)、重慶魯能英大30%股權(quán)，作價124.84億元；同時，募集配套資金41.61億元。

　　換言之，在第二次重組方案中，魯能集團將擬注入的位于海南的資產(chǎn)直接減少到了兩家。但該方案在2015年因信批問題被證監(jiān)會否決，再度被叫停。

　　到了2016年4月，雙方第三次推出重組方案。這時，魯能集團擬注入廣宇發(fā)展的重組資產(chǎn)僅包含重慶魯能、宜賓魯能、魯能亙富、順義新城、重慶魯能英大5家公司，完全剔除了海南項目，交易作價也被調(diào)整到了91.11億元。

　　最終該方案獲批，魯能集團將其下屬的主要住宅類房地產(chǎn)資產(chǎn)和業(yè)務注入廣宇發(fā)展。2020年年報顯示，廣宇發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務占總營收的比重分別為97.28%、0.88%。

　　而縱向來看，海南是中國房地產(chǎn)高速發(fā)展的第一站，魯能集團也是較早到海南“淘金”的開發(fā)商之一。

　　據(jù)廣宇發(fā)展曾在2009年披露的一份資產(chǎn)評估報告，截止2009年底，永慶生態(tài)在海南盈濱半島所占土地面積共計1800畝，土地均價約50萬元/畝。而這些土地系永慶生態(tài)在2006年獲得，購入時的土地成本平均僅為12萬元/畝。

　　即三年的時間里，永慶生態(tài)手中持有的土地價格竟翻了兩番以上。這只是早期黃金時代海南房價、地價的飛漲的一個簡單縮影，從側(cè)面也體現(xiàn)了魯能集團在早期進入海南獲得了很高的土地溢價。

　　只是時過境遷，1993年、2010年、2018年海南陸續(xù)出臺調(diào)控政策，最近一次在2020年4月，海南在全域限購繼續(xù)的同時，又推出了現(xiàn)房銷售等措施。當樓市泡沫正逐漸散去，開發(fā)商在海南的發(fā)展空間無疑也被收緊。

　　如就此大背景來看，魯能集團今時今日出售海南資產(chǎn)，或也不難理解。而企查查App顯示，目前，魯能集團對外投資55家公司。

　　其中，位于海南的便占了11家，僅次于大本營山東的16家。同時這11家公司中，10家為全資持有、如外界熟知的海南三亞灣新城開發(fā)有限公司，僅1家為持股50%。

　　變數(shù)與未來

　　若深入來看，除了關(guān)乎同業(yè)競爭之外，在當前這一“敏感時刻”，魯能集團的一舉一動，或還還關(guān)乎戰(zhàn)略、關(guān)于時機、更關(guān)于魯能集團和廣宇發(fā)展背后的中國綠發(fā)。

　　魯能集團的前身可追溯到1988年成立的魯能電力開發(fā)公司，為國家電網(wǎng)公司全資子公司。2009年和2012年，魯能集團的火電資產(chǎn)分別被同為央企的華能集團和神華集團收購，至此僅剩下地產(chǎn)業(yè)務和新能源業(yè)務兩大主營業(yè)務。

　　而對于地產(chǎn)業(yè)務，魯能集團在早期的謀劃是“借殼上市”，由此有了前述與廣宇發(fā)展的重組事件。但在國家電網(wǎng)“退出傳統(tǒng)制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)務、聚焦主業(yè)”的戰(zhàn)略驅(qū)使之下，2020年8月，其將其直接持有的魯能集團100%股權(quán)整體劃轉(zhuǎn)至中國綠發(fā)（點擊查看往期報道：魯能集團被國家電網(wǎng)剝離）。

　　兩天前的9月22日，中國綠發(fā)剛于河北文安魯能生態(tài)區(qū)發(fā)布綠色低碳發(fā)展戰(zhàn)略。搜狐財經(jīng)從現(xiàn)場了解到，未來該公司將以“綠色能源、低碳城市、綠色服務、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)”四大產(chǎn)業(yè)為發(fā)展格局，探索綠色低碳發(fā)展路徑。

　　按照中國綠發(fā)的規(guī)劃，將以魯能新能源為載體持續(xù)發(fā)展綠色能源業(yè)務，低碳城市板塊則重點開發(fā)健康地產(chǎn)，綠色服務板塊則細分為酒店、商業(yè)、物業(yè)服務等多個領域。

　　該戰(zhàn)略官宣的時間也頗為微妙，因在此前的9月6日，廣宇發(fā)展剛以一份僅有四頁的提示性公告向外界官宣：擬將其持有的房地產(chǎn)公司及物業(yè)公司股權(quán)等資產(chǎn)負債置出，并置入中國綠發(fā)旗下的魯能新能源100%股權(quán)（點擊查看往期報道：廣宇發(fā)展時隔4年再推資產(chǎn)重組）。

　　前有直接控股的上市公司廣宇發(fā)展擬剝離房地產(chǎn)業(yè)務，“變身”綠色能源上市公司；后有作為間接控股股東的中國綠發(fā)，將綠色發(fā)展戰(zhàn)略拔高到公司戰(zhàn)略的高度，這不免讓人發(fā)問：魯能集團，未來在中國綠發(fā)體系內(nèi)定位如何？針對房地產(chǎn)業(yè)務，魯能集團如何安排？

　　可以確定的是，如前述置換方案成功，廣宇發(fā)展便將正式退出房地產(chǎn)，成為新能源發(fā)電企業(yè)，而魯能集團過去近12年為廣宇發(fā)展所付出的重組、注入資產(chǎn)等相關(guān)努力也將“歸零”。

　　有關(guān)魯能集團的未來，亦有不少市場討論。概況來看，魯能集團或面臨兩條路。一是收回曾注入廣宇發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)務，未來成為中國綠發(fā)旗下發(fā)展綠色健康地產(chǎn)的主要平臺；二是像本次再度出售海南資產(chǎn)給第三方一樣，或逐步退出地產(chǎn)業(yè)務。