近日，綠地控股（600606）、榮盛發(fā)展（002146）等房企實(shí)現(xiàn)“三道紅線”降檔。其中，綠地控股的凈負(fù)債率降至100%以下。

　　頭部房企綠地控股的降檔頗受市場關(guān)注。從三季報(bào)數(shù)據(jù)看，房企對(duì)現(xiàn)金流普遍較重視，不少房企經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額實(shí)現(xiàn)同比增長。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額是反映房企經(jīng)營狀況的重要指標(biāo)。房企對(duì)于經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額的重視程度也在增加。

　　壓低債務(wù)

　　11月1日，綠地集團(tuán)披露，綠地控股的第二條紅線達(dá)標(biāo)轉(zhuǎn)綠。綠地集團(tuán)指出，綠地控股凈負(fù)債率指標(biāo)已降至100%以下，較原計(jì)劃提前了8個(gè)月。據(jù)綠地集團(tuán)介紹，2021年初，按照央行的窗口指導(dǎo)，綠地控股制定了“三步走”的降負(fù)債路線圖和時(shí)間表：從2020年6月30日起，一年降一檔，到2023年6月30日前全面完成“三條紅線”轉(zhuǎn)綠目標(biāo)。2021年2月，綠地控股第一條紅線現(xiàn)金短債比提前達(dá)標(biāo)轉(zhuǎn)綠。

　　作為頭部房企，綠地控股的降檔動(dòng)作頗受市場關(guān)注。此前，萬科、雅居樂、佳兆業(yè)、榮盛發(fā)展均進(jìn)入“綠檔”，而祥生控股下降一檔進(jìn)入“黃檔”。

　　部分房企披露三季報(bào)后，晉級(jí)成為“綠檔”企業(yè)。

　　以榮盛發(fā)展為例，截至2021年9月30日，榮盛發(fā)展現(xiàn)金短債比為1.05，凈負(fù)債率為58.89%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.49%。其中，凈負(fù)債率較期初下降21.29個(gè)百分點(diǎn)。前三季度，公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為62.5億元，相比上年同期增加138.66億元。榮盛發(fā)展成為“綠檔”企業(yè)。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，“三線四檔”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等相關(guān)調(diào)控手段取得積極成效，大部分房企實(shí)現(xiàn)降檔，部分房企風(fēng)險(xiǎn)暴露并得到積極應(yīng)對(duì)，局部地區(qū)房價(jià)、地價(jià)過快上漲得到有效抑制。

　　中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長盤和林認(rèn)為，在降檔房企中，很多資產(chǎn)負(fù)債率相比行業(yè)均值依然較高，還需再接再厲，提高周轉(zhuǎn)率，進(jìn)一步壓低債務(wù)。

　　關(guān)注現(xiàn)金流

　　克而瑞研究中心指出，2020年下半年以來，隨著“三條紅線”等政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)加碼。融資環(huán)境收緊，疊加降杠桿持續(xù)推進(jìn)，現(xiàn)金流管控愈加成為行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。房企經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額是反映房企真實(shí)經(jīng)營狀況的重要指標(biāo)。房企對(duì)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額重視程度不斷提升。

　　三季報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，【金科股份(000656)、股吧】（000656）資產(chǎn)總額為3943.71億元，較上年末增長3.47%；資產(chǎn)負(fù)債率降至80.1%，較上年末降低0.62個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為74.31億元，同比增長569.77%；公司“三道紅線”監(jiān)測指標(biāo)持續(xù)滿足“綠檔”。

　　數(shù)據(jù)顯示，在已發(fā)布三季報(bào)的128家A股房企中，有78家前三季度經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為正數(shù)，70家房企前三季度經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額實(shí)現(xiàn)同比增長，占比達(dá)到54.69%。

　　有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，房企現(xiàn)金流不能僅看會(huì)計(jì)報(bào)表中的數(shù)據(jù)，一些房企現(xiàn)金在項(xiàng)目方，因此還要關(guān)注母公司對(duì)現(xiàn)金的把控能力。

　　申萬宏源報(bào)告顯示，部分房企滯留大量資金在項(xiàng)目公司，無法回到母公司層面，而按揭額度收緊限制房企的開工和融資。債務(wù)主體是母公司，而資產(chǎn)和現(xiàn)金流集中在項(xiàng)目公司。需要關(guān)注母公司對(duì)項(xiàng)目公司貨幣資金的歸集能力。

　　適應(yīng)行業(yè)變化

　　業(yè)內(nèi)人士指出，此前金融機(jī)構(gòu)提供的融資資金可用于土地款支付，期房制度下房企無息占用購房人的資金，而商票拉長對(duì)供應(yīng)商的賬期，地產(chǎn)公司因此維持較高的利潤空間。當(dāng)前，行業(yè)邏輯發(fā)生改變，土地和房價(jià)持續(xù)上漲預(yù)期被打破，地產(chǎn)公司的利潤空間向制造業(yè)靠攏。房企需要適應(yīng)目前的節(jié)奏。

　　中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水認(rèn)為，在房地產(chǎn)金融審慎管理和償債高峰的雙重壓力下，房企需在發(fā)展中解決降負(fù)債問題。對(duì)于房企美元債大幅下跌，多家房企主動(dòng)發(fā)起回購，對(duì)穩(wěn)定投資人信心、緩解市場壓力起到積極作用，同時(shí)展示了自身的實(shí)力和流動(dòng)性承壓能力。隨著房地產(chǎn)貸款投放加速，房企融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，銷售回款提速，房企資金壓力將得到緩解。

　　申萬宏源監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年地產(chǎn)行業(yè)面臨境內(nèi)債到期高峰，而2022年是地產(chǎn)美元債到期高峰。2022年地產(chǎn)美元債到期金額折算為人民幣約3787億元，較2021年增長40%。

　　許小樂表示，明年信貸環(huán)境可能呈現(xiàn)整體平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)性寬松，主要表現(xiàn)為對(duì)首次置業(yè)、改善置業(yè)等剛性住房信貸的保障和支持，有利于平穩(wěn)市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。