日前，據(jù)江蘇中南建設(shè)(6.760, 0.10, 1.50%)集團(tuán)股份有限公司(000961.SZ，下稱“中南建設(shè)”)發(fā)布2020年年報(bào)，中南建設(shè)2020年度銷售規(guī)模破兩千億，歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)70%。

　　今年正式從父親陳錦石手中全面接班的陳昱含在中南建設(shè)2020年報(bào)發(fā)布會(huì)宣布：“中南建設(shè)的‘青春期’，即高速增長(zhǎng)的階段已經(jīng)過(guò)去。未來(lái)，中南建設(shè)將從黑馬過(guò)渡到白馬?！?/p>

　　2016-2019年無(wú)疑是中南建設(shè)的高增長(zhǎng)期，期間業(yè)績(jī)分別達(dá)502億、963億、1466億，1980億，年復(fù)合增速達(dá)58%，四年漲逾四倍，成功躋身房企兩千億俱樂(lè)部，但是看似亮眼的數(shù)據(jù)下，毛利率常年低下，負(fù)債率高，累計(jì)擔(dān)保余額超凈資產(chǎn)2倍、有“明股實(shí)債”嫌疑，甚至陷入隱瞞數(shù)十億關(guān)聯(lián)交易的風(fēng)波。

　　銷售高 毛利率偏低

　　《今日財(cái)富》發(fā)現(xiàn)，在克爾瑞發(fā)布的2020年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP200中排名第17的中南建設(shè)，銷售金額居前，毛利率卻靠后。

　　證券日?qǐng)?bào)數(shù)據(jù)顯示，在124家上市房企中，銷售毛利率超過(guò)25%的有85家，占比69%;超過(guò)30%的有67家，占比54%;在10%-25%區(qū)間的為28家，占比23%。

　　2020年中南建設(shè)綜合毛利率17.29%，同比增長(zhǎng)0.55個(gè)百分點(diǎn);凈利潤(rùn)率9.9%，同比增長(zhǎng)3.5個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)中達(dá)證券報(bào)告，2020年，上市房企平均毛利率同比下滑4.1個(gè)百分點(diǎn)至25.2%。相比之下，中南建設(shè)17.29%的綜合毛利率不及下滑后的行業(yè)平均水平。

　　面對(duì)毛利率表現(xiàn)，中南建設(shè)曾表示：由于公司過(guò)去在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的戰(zhàn)略選擇不清晰，在遠(yuǎn)離核心發(fā)展區(qū)域的小城市郊區(qū)獲取了一些規(guī)模較大的項(xiàng)目，這些城市市場(chǎng)容量有限，項(xiàng)目銷售周期長(zhǎng)，導(dǎo)致資金時(shí)間成本高，項(xiàng)目利潤(rùn)率低。

　　年報(bào)中，中南建設(shè)多次提及“疫情的沖擊”原因，但《今日財(cái)富》發(fā)現(xiàn)，在沒(méi)有疫情影響下的2015-2019年，中南建設(shè)的毛利率分別為21.58%、16.41%、16.31%、19.56%、16.75%，毛利率低下的情況實(shí)際早已存在，盈利能力長(zhǎng)期偏弱。

　　中南建設(shè)董事副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)總監(jiān)辛琦認(rèn)為，公司整體毛利率上升是對(duì)此前公司投資質(zhì)量的一個(gè)反應(yīng)，但基于國(guó)家政策原因和公司過(guò)去拿地情況，未來(lái)公司在毛利率方面很難有很大的改善空間，但公司的凈利率還有一定的改善空間。

　　“三道紅線”勉強(qiáng)二變一

　　截至2020年末，中南建設(shè)負(fù)債總額3108.90億元，較2019年末增加471.42億元。

　　資產(chǎn)負(fù)債率86.54%，凈負(fù)債率97.27%，扣除受限資金之后的現(xiàn)金短債比1.04，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率79.76%，踩中“三道紅線”的一道紅線。值得注意的是，現(xiàn)金短債比僅比政策要求高0.04倍，擦邊降檔，較為勉強(qiáng)。

　　此外，2020年中南建設(shè)少數(shù)股東權(quán)益額196.6億元，在總權(quán)益額中占比達(dá)40.7%，而公司少數(shù)損益占比僅9.3%，二者相差過(guò)大，存在“明股實(shí)債”的嫌疑。

　　負(fù)債高企下，中南建設(shè)還負(fù)擔(dān)著遠(yuǎn)超自身資產(chǎn)的巨額擔(dān)保。

　　截至2020年底，中南建設(shè)凈資產(chǎn)287億元，對(duì)外擔(dān)保余額130.29億元，對(duì)控股子公司的擔(dān)保余額達(dá)到492.17億元，累計(jì)擔(dān)保余額達(dá)到622.46億元，為凈資產(chǎn)的2.2倍?！督袢肇?cái)富》發(fā)現(xiàn)，中南建設(shè)提供擔(dān)保的公司大多處于虧損狀態(tài)。

　　陷54億關(guān)聯(lián)交易疑云

　　中南建設(shè)2020年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2238.3億元，同比增長(zhǎng)14.2%，較公司制定的2300億元銷售目標(biāo)完成率97.32%。不過(guò)，公司表示2021年銷售可實(shí)現(xiàn)2500億元左右，這一數(shù)字較上年銷售額增加約11.69%，但較上年目標(biāo)僅增長(zhǎng)8.69%，有所減速。

　　開(kāi)工方面，中南今年現(xiàn)有計(jì)劃開(kāi)工建筑面積約930萬(wàn)平方米，同比下降了31.5%。

　　據(jù)企查查顯示，截至5月19日，中南建設(shè)風(fēng)有裁判文書(shū)記錄101條，案件總金額為10434.24萬(wàn)元，作為被告占比80.95%，涉案案由為勞動(dòng)爭(zhēng)議的案件最多，管理和質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)。

　　2020年中南建設(shè)的開(kāi)盤(pán)時(shí)間從7.7個(gè)月降至6.8個(gè)月，但質(zhì)量卻頻受質(zhì)疑。房屋飄窗滲水、墻皮掉落、門(mén)框脫落、實(shí)體與宣傳不符等投訴頻頻，維權(quán)事件接連不斷。

　　甚至涉嫌數(shù)十億的巨額關(guān)聯(lián)交易。消息稱，中南建設(shè)常見(jiàn)關(guān)聯(lián)交易對(duì)象有金豐環(huán)球裝飾工程(天津)有限公司、江蘇中南建設(shè)裝飾有限公司、北京城建中南土木工程集團(tuán)有限公司。以上三家的控股股東非上市公司，而是中南建設(shè)實(shí)控人控制的體外公司——中南控股集團(tuán)有限公司，而中南建設(shè)實(shí)控人持有該公司55.6%的股份。

　　據(jù)中南建設(shè)年報(bào)，2016-2018年，其與上述三家關(guān)聯(lián)公司合計(jì)交易額每年在5億元左右，分別為4.37億元、4.71億元和5.09億元，合計(jì)14.17億元。而2019年增逾400%至20.75億元。

　　而根據(jù)企業(yè)工商信息查詢平臺(tái)披露的合同備案信息，經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，中南建設(shè)及其附屬公司與上述三家關(guān)聯(lián)企業(yè)在2016-2018年間關(guān)聯(lián)的交易總額高達(dá)68.5億元，與公司披露的數(shù)據(jù)相差54.33億元。公司因此陷入涉嫌隱瞞關(guān)聯(lián)交易行為的風(fēng)波。

　　比較遺憾的，在多次聯(lián)絡(luò)下，截至發(fā)稿，中南建設(shè)并未就上述問(wèn)題進(jìn)行回復(fù)。