8月16日，深圳市中洲投資控股股份有限公司（下稱“中洲控股”）公布2021年半年度報告。

　　報告期內(nèi)，中洲控股營業(yè)收入為39.56億元，同比增長12.50%；歸屬于上市公司股東的凈利潤2.76億元，同比增長78.74%；基本每股收益為0.4175元/股。截至本報告期末，中洲控股總資產(chǎn)為424.3億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)81.18億元。

　　扭虧為盈 壓力有所緩解

　　2021年上半年，中洲控股實現(xiàn)營業(yè)收入39.56億元，同比增長12.5%；凈利潤1.96億元，同比增長80.85%。毛利率達31.84%，比2020年末的27.25%上升4.59個百分點，凈利率也有所提高，由2020年末的1.50%上升至4.96%。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-1.29億元，中洲控股稱是因為銷售回款增加額低于支付地價款、支付稅費增加額，致經(jīng)營活動往來款收支凈額減少。

　　今年上半年，中洲控股營收和利潤均有所增長，而此前中洲控股一直面臨較大的業(yè)績壓力。

　　2021年第一季度，中洲控股的凈利潤虧損1.10億元，而2020年末的成績也不佳。2020年末，中洲控股營業(yè)總收入106.97億元，同比增加48.30%；但凈利潤僅為1.60億元，同比下降了76.25%。中洲控股凈利率一直難有起色，2020年甚至跌破歷史最低到1.50%，比上一年還下滑7.84個百分點。

　　上半年業(yè)績扭虧為盈也讓中洲控股的壓力有所緩解。

　　上半年僅完成目標74% 銷售額、銷售均價下跌

　　中洲控股2021年上半年實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積29.3萬平方米，銷售金額41.6億元，完成上半年目標74%。今年上半年的銷售額較去年同期的60.1億元下降了30.8%；上半年銷售均價為14197.95元/平米，較去年全年均價下降了26.93%。

　　營收構(gòu)成方面，廣東地區(qū)營業(yè)收入占比有明顯提高。上半年廣東地區(qū)貢獻的營業(yè)收入為30.23億元，占總營收的61.34%，較2020年全年占比增加了29.73%，而四川地區(qū)、上海地區(qū)、山東地區(qū)的營收占比均有所下降。其中山東地區(qū)的營收占比減少幅度最大，僅為0.82%，較去年比重下降12.93%。一直引以為傲的位居膠州銷售金額前列的青島半島城邦項目本期也只貢獻了2.76億元的銷售額，同比下降47.80%。

　　而通過上半年的累計土地儲備分布也可以看出中洲控股的布局傾向。上半年中洲控股土儲項目中，廣東地區(qū)項目的總建筑面積為132.93萬平米，占61.16%，可見中洲控股后續(xù)還將持續(xù)在廣東地區(qū)發(fā)力。值得注意的是，土儲項目中還有38.84%的土地位于成都，這是否意味著中洲控股將在成渝地區(qū)大展身手。

　　上半年土儲不增反減

　　2021年上半年，中洲控股無新增土地儲備項目，且土地儲備有所收縮，從2020年末的總建筑面積239.10萬平米，減少至2021年中的217.36萬平米。

　　根據(jù)中洲集團2021年的經(jīng)營目標，今年預(yù)計新增土地儲備計容積率面積40萬平方米。但其實中洲控股過去兩年的新增土儲面積目標完成量分別只有38.56%和47.60%。今年上半年中洲控股土儲總建筑面積不增反減，減少了9.09%。

　　面對當前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策不斷趨緊的現(xiàn)狀，中洲控股沒有延續(xù)此前的激進拿地模式，而是大幅放緩拿地，選擇觀望，并且提出了“穩(wěn)中求進、高質(zhì)發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　2019年和2020年中洲控股新增土地總價款占當年銷售金額的比重分別為11.49%、3.86%。到了2021年上半年直接降為零，中洲控股的謹慎可見一斑。

　　資產(chǎn)負債率達80.3% 現(xiàn)金壓力較小

　　2021年上半年中洲控股的資產(chǎn)負債率為80.3%，同比下降2.12個百分點，但依然高于去年行業(yè)平均水平。

　　2021年上半年，中洲控股的總負債為340.71億元，其中有息負債為150.67億元，有息負債率為44.22%，比2020年末微降。

　　中洲控股上半年貨幣資金為32.25億元，較2020年末減少3.91%?，F(xiàn)金短債比為2.02，較2020年末的1.87有所上升，現(xiàn)金壓力較小。

　　盡管資產(chǎn)負債率相對較高，但中洲控股控制了融資成本，融資成本區(qū)間在4.65%-11%，其中成本最低的銀行貸款占期末融資余額的比重最大，為78.73%。上半年的財務(wù)費用為1.79億元，同比減少30.30%。

　　高負債率、銷售額的下滑等因素都讓中洲控股不得不謹慎行事。2021年上半年交出的成績單依然有很多隱患，但利潤率的提高或許是中洲控股回升的第一步。