10月29日晚間，中南建設發(fā)布2021年第三季度報告。報告顯示，今年前三季度，中南建設實現(xiàn)營業(yè)總收入610.8億元，同比增長33.2%；歸屬于上市公司股東的凈利潤27.7億元，三年復合增長率29.8%。分業(yè)務來看，地產(chǎn)業(yè)務收入449.4億元，同比增長41.7%；建筑業(yè)務營業(yè)收入176.6億元，同比增長13.0%。

　　當下，正逢國家經(jīng)濟治理轉(zhuǎn)向，政策約束雷厲風行，眾生群像，難擋“縮表”大勢。作為以往高增長房企代表的中南建設，調(diào)整壓力增加。從單季來看，增速放低、利潤承壓、投資收縮體現(xiàn)了宏觀大勢的深入影響，但不斷改善的三線指標和更清晰的安全邊界，則客觀反映了中南建設經(jīng)營中“安全大于利潤、利潤大于規(guī)?！钡膬r值排序和順勢而為又有所堅持的定力。

　　經(jīng)營性現(xiàn)金流穩(wěn)中向上，前三季度同比增95%

　　今年前三季度，中南建設在增量銷售上趕節(jié)點、促簽約，在存貨去化上給政策、敢斷尾，完成了地產(chǎn)合同銷售金額1536.8億元，銷售面積1117.0萬平方米，同比分別增長7.4%和4.3%，增速雖不高，但在當前形勢下已難能可貴。而回款率則維持在80%的水平。

　　在支出端，最突出的表現(xiàn)是投資風險的進一步控制。今年前三季度，中南建設累計新增項目47個，規(guī)劃建筑面積合計793.4萬平方米，地價總額319.6億元，與銷售金額的比值僅20.8%。新增項目平均地價約為13759元/平方米，同比增長2.9%，一減一增為后續(xù)利潤提供了更好的保障。

　　在審慎經(jīng)營體系上，以能定收、以收定投的原則貫穿始終，穩(wěn)健的預算和資金管理調(diào)度全局，用量化、精益的管理工具確保流動性安全。今年前三季度，中南建設經(jīng)營性現(xiàn)金流入1122.9億元，是一年內(nèi)到期的各類有息負債的6.75倍。與此同時，中南建設經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額13.9億元，同比大幅增加95.0%，連續(xù)四年保持正值。

　　降杠桿、調(diào)結構，加速向“綠檔”挺進

　　中南建設有息負債規(guī)模在同等房企中始終保持低位，更多依靠經(jīng)營效率而非有息負債。截至9月30日，中南建設的有息負債（含期末應付利息）為637.3億元，占負債總額的比例僅21.35%，第三季度大幅減少130.3億元。

　　從負債質(zhì)量看，非標融資減少，融資結構和期限持續(xù)改善。三季末有息負債中，銀行貸款占比約61%，非銀金融機構貸款占比約25%，債券占比約14%；從期限看，一年以內(nèi)到期的各類有息負債占比僅26.10%，較上半年末下降1.13個百分點。

　　反映到“三道紅線”指標上，中南建設加速向“綠檔”挺進。截至9月30日末，中南建設凈負債率77.61%，比上半年末下降17.66個百分點；扣除受限資金之后的現(xiàn)金短債比1.08，比上半年末提高4.85個百分點，兩項指標均達綠線并繼續(xù)優(yōu)化?？鄢A收賬款后的資產(chǎn)負債率75.81%，比上半年末下降1.61個百分點，進一步靠近上限70%的規(guī)則要求。中南建設力爭在2022年內(nèi)實現(xiàn)“三道紅線”全綠。

　　償債能力提升，已售未結資源充裕

　　在當前形勢下，中南建設對包括商票、應付款、其他經(jīng)營支出在內(nèi)的各類資金償付的期限、結構等都有更為精細的管控。

　　中南建設未來一年內(nèi)到期的有息負債共約166億元，每月平均償付需求僅約14億元，最高也不過39億元，壓力有限。其中2021年第四季度，中南建設境內(nèi)到期及潛在行權回售債券金額僅有約24億元，無到期美元債償還，最近一筆美元債到期日要到2022年6月。

　　截至9月30日，中南建設貨幣資金230.4億元，是一年以內(nèi)到期的各類有息負債的1.39倍，兌付能力強，可完全覆蓋短期債務。

　　值得一提的是，中南建設已售未結資源充裕。截至9月30日，中南建設合并報表范圍內(nèi)已售未結資源金額高達1215.4億元，是前三季度結算收入的2.7倍，在同行中也處于較高水平，對后續(xù)業(yè)績也有支撐。結合歷史經(jīng)營情況復盤看，結轉(zhuǎn)效率還有提升空間。

　　目前雖然市場調(diào)整持續(xù)深入，但中央“兩維護”的表態(tài)以及信貸政策的微調(diào)，使中南建設更有信心應對形勢壓力。在房住不炒和房地產(chǎn)稅加速推進的長期背景下，審慎經(jīng)營和“防三高”是幫助中南建設穿越逆境的法寶，只要足夠安全就有做不完的生意，更會保障“三個卓越”戰(zhàn)略目標的推進和實現(xiàn)。