房地產(chǎn)行業(yè)的分化與洗牌仍在繼續(xù)。

　　隨著2018年度業(yè)績(jī)和2019年一季報(bào)的公布，微妙的變化正在房地產(chǎn)行業(yè)里顯現(xiàn)出來(lái)。

　　一邊是2018年銷(xiāo)售額的新高。6000億元、5500億元和5000億元，萬(wàn)科（000002.SZ）、恒大（03333.HK）、碧桂園(港股02007)（02007.HK）再次突破了過(guò)去的自己。千億房企的陣營(yíng)也擴(kuò)展至了30家。

　　另一邊，一季度三大龍頭房企全口徑銷(xiāo)售金額同比平均下降近13%。按照克而瑞的統(tǒng)計(jì)，一季度萬(wàn)科同比下滑1.76%，碧桂園下滑9.25%，恒大下滑了26.21%。同時(shí)，百?gòu)?qiáng)房企整體銷(xiāo)售減少了1%。而且，按照時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，近7成房企一季度目標(biāo)完成率在20%以下。

　　2019年被公認(rèn)為是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的小年，各城市分化的市場(chǎng)格局或者還將繼續(xù)?；乜?、融資、去杠桿、增利潤(rùn)，仍是房企們的高頻詞匯和艱難課題。

　　房企的天花板

　　對(duì)于行業(yè)天花板的討論，其實(shí)并沒(méi)有停止過(guò)。

　　在房企轉(zhuǎn)向新業(yè)務(wù)的原因中，往往能看到“因地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展天花板”的表達(dá)。較早幾年前，曾有業(yè)內(nèi)給出房企規(guī)模會(huì)在4000億元到達(dá)天花板，不過(guò)只間隔一年的時(shí)間就被打破了。

　　2016年至今，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了增長(zhǎng)最快的三年。通過(guò)高周轉(zhuǎn)和高杠桿的路徑，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售規(guī)模保持了40%以上的年復(fù)合增長(zhǎng)率。

　　大環(huán)境則是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示的2018年近15萬(wàn)億元的全國(guó)商品房銷(xiāo)售額，同比增長(zhǎng)12%，再創(chuàng)歷史新高，遠(yuǎn)超過(guò)2015年的8萬(wàn)億元和2016年的11萬(wàn)億元。

　　眼下追問(wèn)還在繼續(xù)：市場(chǎng)是否還能保持足夠的推動(dòng)力？拐點(diǎn)是否就此到來(lái)？

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一給出的看法是，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)起碼還有10年左右的發(fā)展期。原因一是城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)和中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展；二是城市更新改造的推進(jìn)；三是新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的發(fā)展和人民日益增長(zhǎng)的對(duì)美好生活的需求。

　　“對(duì)于2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)測(cè)可能有10%的下滑，但整個(gè)市場(chǎng)依然會(huì)達(dá)到13萬(wàn)億元規(guī)模?！笔烂瘓F(tuán)董事局副主席許世壇在今年3月業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上對(duì)時(shí)代周報(bào)在內(nèi)的媒體表示。

　　不難發(fā)現(xiàn)，巨頭如碧桂園、萬(wàn)科、恒大等，對(duì)于后續(xù)規(guī)模上的增長(zhǎng)并沒(méi)有給出積極的姿態(tài)。

　　萬(wàn)科2019年的回款額定在了6000億元，少于去年的6300元銷(xiāo)售目標(biāo)；碧桂園甚至并沒(méi)有公開(kāi)給出今年的銷(xiāo)售目標(biāo)，關(guān)鍵詞則是“提質(zhì)控速”；恒大對(duì)于今年的銷(xiāo)售目標(biāo)增幅也降低了近2%。

　　可以確定的一點(diǎn)是，高杠桿經(jīng)營(yíng)、高增長(zhǎng)模式注定不可持續(xù)。按照不完全的統(tǒng)計(jì)，絕大部分規(guī)模房企2019年的業(yè)績(jī)目標(biāo)增長(zhǎng)率與2018年業(yè)績(jī)同比增幅相比都較低。

　　克而瑞分析人士指出，預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)規(guī)模的增長(zhǎng)主要依靠供貨增長(zhǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。預(yù)計(jì)今年整體的預(yù)期去化率與2018年60%上下的水平基本持平，與2017年相比較低。

　　凈利潤(rùn)下降

　　房企的凈利潤(rùn)情況已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的分化。

　　時(shí)代周報(bào)記者根據(jù)Wind房地產(chǎn)行業(yè)分類(lèi)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，A股滬深市146家房企中有60家出現(xiàn)了凈利潤(rùn)的下降，占據(jù)總數(shù)量的41%。

　　自2016年開(kāi)始，凈利潤(rùn)為負(fù)的房企數(shù)量呈現(xiàn)上升，從原先的13家、11家到25家，翻了近一倍。

　　當(dāng)中不少為中小型房企，例如海航創(chuàng)新（600555.SH）、中房股份（600890.SH）、大港股份（002077.SZ）、嘉凱城（000918.SZ）和【*ST華業(yè)(600240)、股吧】（600240.SH）等。

　　大型房企依舊是凈利潤(rùn)的大頭，像萬(wàn)科（000002SZ）、保利（600048.SZ）、招商蛇口（001979.SZ）和綠地控股（600606.SH）四家房企，在過(guò)去三年里連續(xù)處于凈利潤(rùn)的前四位。

　　不過(guò)，凈利潤(rùn)的第一位和末位之間的差距正在加大，例如萬(wàn)科2018年凈利潤(rùn)（合并報(bào)表）為492億元，排在末尾的*ST華業(yè)為-64.67億元，兩者相差近550億元。而2017年萬(wàn)科和排在末尾的寧波富達(dá)（600724.SH）之間相差僅為380億元。

　　限價(jià)和市場(chǎng)下行成為影響房企業(yè)績(jī)的關(guān)鍵因素。比如，萬(wàn)科在年度報(bào)告中對(duì)2018年項(xiàng)目做了23.1億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，同比增長(zhǎng)43.4%。這影響稅后凈利潤(rùn)7.8億元，影響歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)6億元。

　　“利潤(rùn)下降是必然趨勢(shì)?！碧K寧金融研究院特約研究員江瀚分析認(rèn)為，在放諸不炒的總基調(diào)下，市場(chǎng)的下行壓力明顯，房企盈利空間受到擠壓。

　　現(xiàn)金為王

　　現(xiàn)金為王，正在被房企們放至重要的位置。

　　在2018年萬(wàn)科的業(yè)績(jī)會(huì)上，公司首席財(cái)務(wù)官孫嘉就表示，萬(wàn)科的運(yùn)營(yíng)模式是現(xiàn)金為王，現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的管理模式，公司自始至終希望保持穩(wěn)健的負(fù)債水平。

　　據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，不少房企在今年開(kāi)年之后就開(kāi)始制定并實(shí)施了各類(lèi)以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)目標(biāo)導(dǎo)向的銷(xiāo)售計(jì)劃?！靶〔娇炫堋钡耐票P(pán)策略往往是不少中小型房企的選擇。

　　市場(chǎng)去化則是另外一層的考量。盡管春節(jié)之后一二線(xiàn)城市的銷(xiāo)售有所起色，但大部分三四線(xiàn)城市仍然延續(xù)低迷的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售去化率比預(yù)期偏低。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，盡管3月市場(chǎng)整體表現(xiàn)比前兩月明顯好轉(zhuǎn)，但百?gòu)?qiáng)房企一季度的整體銷(xiāo)售規(guī)模仍有1%左右的下滑。

　　事實(shí)上，房企比任何時(shí)候都更需要錢(qián)。對(duì)發(fā)債端的依賴(lài)在今年以來(lái)得到了爆發(fā)。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年3月，85家典型房企的融資總額為1204.7億元，環(huán)比上升18.5%，同比增長(zhǎng)13.7%。

　　另?yè)?jù)中金公司(港股03908)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2019年一季度，中資地產(chǎn)美元債總發(fā)行量達(dá)269億美元，占總體發(fā)行量的53%，相當(dāng)于2018年全年中資地產(chǎn)美元債的56.99%。結(jié)合中信建投的研報(bào)來(lái)看，2019年中資房地產(chǎn)美元債的到期規(guī)模為225.8億美元。

　　這就意味著，2019年第一季度的中資房地產(chǎn)美元融資規(guī)模，已大大超過(guò)所需償還的數(shù)額。

　　不過(guò)，一季度的境外融資成本尚較低。時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前主流房企的境外融資成本在6% 8%之間，遠(yuǎn)比2018年動(dòng)則8%以上的成本要低得多。

　　“在大量短債即將到期的情況下，許多房企發(fā)債的主要目的都是借新還舊。不過(guò)，發(fā)債的規(guī)模越大，意味著日后償還的規(guī)模也越大?！辈痪呙鹑谌耸繉?duì)時(shí)代周報(bào)記者分析表示，“一旦出現(xiàn)融資端的收緊，會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。”