上周行情看起來(lái)很熱鬧，但從全周漲跌來(lái)看A股主要指數(shù)都沒(méi)怎么漲，創(chuàng)業(yè)板甚至跌了近2%，從個(gè)股來(lái)看會(huì)更慘烈一些。

　　不過(guò)上周兩市有一個(gè)崽特別亮眼---地產(chǎn)。

　　對(duì)于這一輪地產(chǎn)的行情，我只能說(shuō)，這是一輪教科書般的行情...這輪地產(chǎn)行情把市場(chǎng)的短視，投資者的人性，反應(yīng)的淋漓極致。

　　今年地產(chǎn)股的行情始于6月，在地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一輪嚴(yán)冬后，開始有大量政策出臺(tái)救市，各地紛紛放開限購(gòu)，總量政策比如房貸利率，首付比例也大幅改善。此外，地產(chǎn)的高頻銷售數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了明顯的改善，于是板塊在6月出現(xiàn)了一波不錯(cuò)的行情。

　　進(jìn)入7月后，大家發(fā)現(xiàn)，刺激政策是沒(méi)有用的，由于過(guò)去需求的大量透支，地產(chǎn)的刺激政策的效果非常差，雖然房貸利率來(lái)到了歷史低點(diǎn)，很多非核心城市也全面放開了限購(gòu)，但確實(shí)沒(méi)有需求。

　　于是在震蕩后，8月板塊開始調(diào)整回落。

　　進(jìn)入9月后，見到行業(yè)銷售依然無(wú)望，政策端再次發(fā)力，新的刺激政策大量出臺(tái)...地產(chǎn)行業(yè)也就此迎來(lái)了一輪新的行情成為了9月兩市漲幅最高的板塊。

　　就在這個(gè)時(shí)候，我和研究員討論，地產(chǎn)的大行情真的要來(lái)了。因?yàn)?月新政策的出臺(tái)意味著一件事，只要需求差，就會(huì)有新政策托底...因此展望未來(lái)，如果需求依然不好，那一定會(huì)有更多政策出臺(tái)支持；而如果需求很好，那板塊基本面也就出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)。

　　因此無(wú)論未來(lái)發(fā)生什么，地產(chǎn)板塊都會(huì)是當(dāng)時(shí)兩市邏輯最好的方向，有確定的估值修復(fù)空間...

　　站在今天來(lái)看我這個(gè)判斷，可以說(shuō)是非常準(zhǔn)確的。9月的刺激政策并沒(méi)有太大效果，于是在11月初，新的政策再次出爐。

　　就在上周，中債增直接幫助龍湖發(fā)出了200億的債券...杭州的地產(chǎn)政策也開始出現(xiàn)了調(diào)整，北京上海也有微調(diào)。

　　核心城市限購(gòu)開始松動(dòng)，中債增直接百億增信幫助民營(yíng)企業(yè)，供給端需求端政策進(jìn)一步加碼...

　　地產(chǎn)板塊大幅上漲，成為了上周市場(chǎng)最亮的崽。

　　周末，利好繼續(xù)發(fā)酵。發(fā)布新聞，相關(guān)部門發(fā)布金融16條措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。其中包括進(jìn)一步寬松個(gè)人房貸，允許銀行展期化解風(fēng)險(xiǎn)，支持信托支持房企合理融資需求等...

　　核心就反應(yīng)了我們?cè)?月提到的內(nèi)容，地產(chǎn)是確定性極強(qiáng)的方向，基本面不好就會(huì)有政策支持，基本面好行業(yè)就是基本面向好，怎么都是變好的。

　　現(xiàn)在后視鏡來(lái)看好像一切清晰，但大家還記得10月發(fā)生了什么么？

　　10月由于大會(huì)召開，并沒(méi)有新增地產(chǎn)政策出爐。在這段時(shí)間里，地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了非常大幅的回調(diào)。

　　當(dāng)時(shí)有很多關(guān)于地產(chǎn)的謠言，邏輯在進(jìn)行傳播。

　　有的人說(shuō)，政策已經(jīng)出臺(tái)完了，依舊沒(méi)有用，行業(yè)就是完了；也有人說(shuō)新領(lǐng)導(dǎo)新局面，政策刺激成為了過(guò)去時(shí)，未來(lái)不會(huì)再有政策啦...

　　回頭來(lái)看這些判斷，都是毫無(wú)邏輯，對(duì)行業(yè)毫無(wú)了解的判斷。

　　但就是這樣的市場(chǎng)情緒，帶動(dòng)板塊大幅調(diào)整...

　　我也被追著罵，說(shuō)我之前誤判了，每天都有人在公眾號(hào)下面留言狂噴...雖然這些人什么都不懂，但不妨礙他們看著K線圖罵人。

　　說(shuō)實(shí)話，在這種背景下，我也在質(zhì)疑自己了，質(zhì)疑自己的判斷是不是真的出現(xiàn)了問(wèn)題。

　　這就是典型的市場(chǎng)情緒...沒(méi)有道理，沒(méi)有邏輯，但由于這個(gè)市場(chǎng)的羊群效應(yīng)，不光造成了股價(jià)的巨大波動(dòng)，更會(huì)帶來(lái)投資者情緒的巨大波動(dòng)...

　　投資就是這樣一場(chǎng)艱難的旅程，你不光需要做充分的研究，理性的判斷，你更需要去培養(yǎng)對(duì)抗壓力，對(duì)抗市場(chǎng)情緒的能力。后者甚至比前者更重要。

　　受益方向有些區(qū)別

　　當(dāng)然這一輪政策出臺(tái)的方向和上一輪有一些區(qū)別。

　　這一輪政策對(duì)于需求側(cè)的刺激相對(duì)少一些，主要是對(duì)一些核心城市進(jìn)行政策調(diào)整和微調(diào)。

　　這一輪政策主要是供給側(cè)的調(diào)整，加大對(duì)一些困難但又沒(méi)有極端困難的房企的支持，幫助這些企業(yè)走出困境。

　　這樣的政策其實(shí)是非常智慧的。從我們目前看到的地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，二手房其實(shí)的銷售是在大幅回暖的，同比去年大幅提升，二手房銷量已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月同比去年回升了。但一手房銷售很差。

　　這里反應(yīng)的是市場(chǎng)有很多購(gòu)房需求，但由于新房是期房，消費(fèi)者擔(dān)心買了沒(méi)法交于是更多選擇買二手房。

　　因此這輪政策調(diào)整就是支持這些房企，幫助他們恢復(fù)流動(dòng)性，恢復(fù)造血功能，恢復(fù)市場(chǎng)信用，能夠重新實(shí)現(xiàn)保交樓，進(jìn)而恢復(fù)消費(fèi)者的信心，推動(dòng)市場(chǎng)銷售好轉(zhuǎn)，推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展。

　　在這樣的政策背景下，更受益的公司其實(shí)是以下三類。

　　第一，是一些經(jīng)營(yíng)情況還行的二線民營(yíng)企業(yè)，已經(jīng)爆的體無(wú)完膚的比如恒大，陽(yáng)光城，藍(lán)光什么的肯定是沒(méi)戲了。一些并沒(méi)有暴雷的比如碧桂園，龍湖，新城這類公司會(huì)充分受益，從現(xiàn)在的政策動(dòng)作來(lái)解讀，他們幾乎是一定會(huì)存活下來(lái)的。

　　支持發(fā)10億債券不夠，就發(fā)100億，總之不能再暴雷了...

　　第二，是一些建材企業(yè)。這些企業(yè)都有著針對(duì)這些民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款，在過(guò)去的場(chǎng)景下市場(chǎng)會(huì)擔(dān)心這些建材企業(yè)收不回這部分錢，從而導(dǎo)致公司經(jīng)營(yíng)情況大幅惡化。

　　但現(xiàn)在情況不同了，這些公司恢復(fù)造血功能后，建材企業(yè)也就能收到錢了，信用風(fēng)險(xiǎn)降低。

　　第三是銀行，銀行受益和建材邏輯是相似的，他們有這些民營(yíng)房企的貸款，之前有壞賬風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在沒(méi)有了。

　　當(dāng)然，頭部經(jīng)營(yíng)情況本就還好的央企國(guó)企一定也是受益的，一方面會(huì)受益于行業(yè)整體信用恢復(fù)帶來(lái)的行業(yè)回暖，另一方面也會(huì)受益于相關(guān)政策的放松，比如周末的金融16條，這些央企也會(huì)充分受益。只是由于前期跌幅不大，彈性相對(duì)小一些。