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　　證監(jiān)會系統(tǒng)多位人士12月8日在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上介紹了事關(guān)REITs改革與發(fā)展的最新動向。

　　證監(jiān)會副主席李超表示，加快推動市場高質(zhì)量發(fā)展，走好中國特色的REITs市場發(fā)展之路。加快打造REITs市場保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。

　　談及建設(shè)高質(zhì)量的中國版REITs市場，上交所理事長邱勇表示，上交所將穩(wěn)步擴(kuò)大試點范圍，加大對保障產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、保民生等領(lǐng)域項目的支持力度，助力宏觀經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)定和高質(zhì)量發(fā)展。

　　為盡快拓寬市場的廣度和深度，上交所總經(jīng)理蔡建春認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)加快建立多層次的REITs市場，鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

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　　研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域；

　　進(jìn)一步推進(jìn)REITs各項基礎(chǔ)制度改革創(chuàng)新；

　　積極探索建立多層次REITs市場；

　　研究制定符合REITs特點的大類資產(chǎn)信息披露指引；

　　系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點及中國國情的法規(guī)制度安排；

　　進(jìn)一步明確REITs稅收征管細(xì)則；

　　積極培育專業(yè)化REITs投資者群體；

　　進(jìn)一步健全REITs綜合推動機(jī)制；

　　加大對保障產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、保民生等領(lǐng)域項目的支持力度；

　　積極助力優(yōu)質(zhì)民企參與REITs試點；

　　加速落地清潔能源、IDC等新型基礎(chǔ)設(shè)施項目；

　　逐步探索建立與REITs更加匹配的估值管理體系和發(fā)行交易機(jī)制；

　　研究推出REITs指數(shù)，優(yōu)化REITs做市商考核機(jī)制，探索以REITs為標(biāo)的的ETF產(chǎn)品

　　李超：積極探索建立多層次REITs市場

　　“證監(jiān)會將堅持服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的根本宗旨，強(qiáng)化系統(tǒng)思維、市場觀念，以推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行為抓手，加快推動市場高質(zhì)量發(fā)展，走好中國特色的REITs市場發(fā)展之路?！崩畛赋?。

　　具體而言，保持常態(tài)化發(fā)行，充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)。繼續(xù)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落實落地，推動更多優(yōu)質(zhì)項目發(fā)行上市。進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。

　　完善市場體系，推進(jìn)多層次市場體系建設(shè)。貫徹落實國辦《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》有關(guān)要求，進(jìn)一步推進(jìn)REITs各項基礎(chǔ)制度改革創(chuàng)新。盡快推動首批擴(kuò)募項目落地。促進(jìn)暢通從Pre-REITs培育孵化、運營提質(zhì)到公募REITs上市的渠道機(jī)制，積極探索建立多層次REITs市場。

　　強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，促進(jìn)市場平穩(wěn)運行。證監(jiān)會已構(gòu)建起全流程全鏈條的監(jiān)管機(jī)制，突出以“管資產(chǎn)”為核心，加強(qiáng)對基礎(chǔ)資產(chǎn)的穿透監(jiān)管；研究制定符合REITs特點的大類資產(chǎn)信息披露指引，強(qiáng)化信息披露監(jiān)管；促進(jìn)各類市場主體歸位盡責(zé)，健全綜合監(jiān)管體系，逐步培育市場規(guī)范有序、主體依法合規(guī)、投資者有效保護(hù)的良好市場生態(tài)。

　　完善法規(guī)制度，夯實市場長遠(yuǎn)發(fā)展基礎(chǔ)?？偨Y(jié)試點經(jīng)驗，借鑒境外成熟市場實踐，在《公司法》《證券法》框架下，研究推動專門立法，系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點及中國國情的法規(guī)制度安排。加強(qiáng)與相關(guān)部門溝通，進(jìn)一步明確REITs稅收征管細(xì)則。推動社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機(jī)構(gòu)投資者參與投資，積極培育專業(yè)化REITs投資者群體。

　　發(fā)揮各方合力，推動市場持續(xù)健康發(fā)展。當(dāng)前，各相關(guān)部門、各地方政府、各參與機(jī)構(gòu)對REITs市場逐步形成了廣泛共識和工作合力。證監(jiān)會將會同國家發(fā)改委等進(jìn)一步健全REITs綜合推動機(jī)制，統(tǒng)籌解決REITs發(fā)展涉及的項目合規(guī)、國資轉(zhuǎn)讓、權(quán)益確認(rèn)等共性問題，保障常態(tài)化項目供給，促進(jìn)市場規(guī)范發(fā)展。

　　李超還表示，2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點啟動以來，各項工作平穩(wěn)有序推進(jìn)，市場認(rèn)可度較高，運行總體平穩(wěn)，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。截至今年11月底，產(chǎn)權(quán)類REITs對應(yīng)現(xiàn)金流分派率平均為3.67%，特許經(jīng)營權(quán)類REITs對應(yīng)內(nèi)部收益率平均為5.51%，估值總體處于合理區(qū)間。

　　邱勇：加大對保障產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、

　　保民生等領(lǐng)域項目的支持力度

　　邱勇表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點以來，上交所認(rèn)真落實注冊制改革理念，不斷完善REITs市場運行機(jī)制和監(jiān)管制度，積極推進(jìn)優(yōu)質(zhì)項目參與試點，REITs市場規(guī)模與范圍穩(wěn)步擴(kuò)大，試點資產(chǎn)類型不斷豐富，市場運行總體平穩(wěn)。

　　具體來看，上交所REITs產(chǎn)品類型不斷豐富，底層資產(chǎn)涵蓋高速公路、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、現(xiàn)代倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等類型，募集資金重點投向科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展、民生等補短板領(lǐng)域。

　　“今年以來，我們修訂發(fā)布擴(kuò)募規(guī)則，推動形成‘產(chǎn)品新發(fā)’與‘基金擴(kuò)募’雙輪驅(qū)動的良性發(fā)展格局；發(fā)布保障性租賃住房REITs規(guī)則指引；民企公募REITs實現(xiàn)零的突破。二級市場上，截至目前，流動性和價格發(fā)現(xiàn)機(jī)制運行較好?？偟膩砜?，試點效果符合預(yù)期。我們還推動成立了長三角REITs產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，加大對長三角基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支持力度。”邱勇進(jìn)一步指出。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月底，上交所市場共發(fā)行15只REITs，募集資金541億元，已上市REITs總市值達(dá)572億元，對于盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)良性投資循環(huán)、提升直接融資比重，起到了較好的示范效應(yīng)。

　　在邱勇看來，建設(shè)高質(zhì)量的中國版REITs市場，是上交所的使命任務(wù)，REITs作為“舶來品”，必須結(jié)合我國實際進(jìn)行本土化。在實踐中，上交所作出了一系列具有中國特色的制度安排。在底層資產(chǎn)的選擇、產(chǎn)品架構(gòu)、收益結(jié)構(gòu)、審核把關(guān)等多個方面，都體現(xiàn)了鮮明的中國特色和發(fā)展階段特征。”

　　邱勇透露，下一步，上交所將穩(wěn)步擴(kuò)大試點范圍，加大對保障產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、保民生等領(lǐng)域項目的支持力度，助力宏觀經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)定和高質(zhì)量發(fā)展；將立足國情和實際，一步一個腳印，推動具有中國特色的REITs市場行穩(wěn)致遠(yuǎn)；將在市場組織培育、制度建設(shè)、基礎(chǔ)資產(chǎn)拓展、項目常態(tài)化發(fā)行、投資者宣傳教育等方面持續(xù)發(fā)力，推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展；將不斷總結(jié)試點經(jīng)驗，更加廣泛地凝聚共識，更加積極主動地匯報溝通，共同推動REITs試點平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　蔡建春：鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托

　　符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)

　　發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs

　　蔡建春認(rèn)為，隨著REITs市場常態(tài)化建設(shè)加速，REITs發(fā)展呈現(xiàn)出新態(tài)勢。一方面，資產(chǎn)擴(kuò)面與基金擴(kuò)募統(tǒng)籌推進(jìn)，為REITs市場發(fā)展打開廣闊空間。另一方面，市場需求和國家政策雙輪驅(qū)動，為REITs市場發(fā)展提供強(qiáng)大動力。

　　“為進(jìn)一步實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場建設(shè)目標(biāo)，充分發(fā)揮REITs產(chǎn)品功能，需要加快推進(jìn)REITs市場常態(tài)化發(fā)展?！辈探ù罕硎荆瑧?yīng)當(dāng)緊緊圍繞盤活存量資產(chǎn)和擴(kuò)大有效投資的目標(biāo)，精準(zhǔn)有效支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板領(lǐng)域建設(shè)，優(yōu)先支持綜合交通、物流樞紐、大型清潔能源基地、環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施等重點領(lǐng)域項目，重點支持“十四五”規(guī)劃102項重大工程。

　　為盡快拓寬市場的廣度和深度，蔡建春認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)加快建立多層次的REITs市場，推動保障性租賃住房REITs的常態(tài)化發(fā)行，打造REITs市場的保租房板塊。鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。進(jìn)一步拓寬REITs試點覆蓋的資產(chǎn)類型，鼓勵新能源、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施項目開展REITs試點。

　　與此同時，在蔡建春看來，建制度是保障，應(yīng)系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點的制度安排；政府引導(dǎo)是關(guān)鍵，應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化REITs市場發(fā)展的政策環(huán)境；同時還應(yīng)按照注冊制理念，遵循市場化、法治化原則，在項目挖掘、估值定價等環(huán)節(jié)促進(jìn)市場主體發(fā)揮主導(dǎo)作用。

　　蔡建春表示，上交所將在中國證監(jiān)會領(lǐng)導(dǎo)下，深入總結(jié)試點經(jīng)驗，認(rèn)真解決存在問題與不足，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，包括完善審核機(jī)制，嚴(yán)把入口關(guān)；深入項目前端，做好市場培育。持續(xù)做好央企、省屬國企項目輔導(dǎo)對接工作，積極助力優(yōu)質(zhì)民企參與REITs試點，盡快推動重大標(biāo)志性項目落地，加速落地清潔能源、IDC等新型基礎(chǔ)設(shè)施項目；加強(qiáng)市場建設(shè)，營造良好生態(tài)。逐步探索建立與REITs更加匹配的估值管理體系和發(fā)行交易機(jī)制，研究推出REITs指數(shù)，優(yōu)化REITs做市商考核機(jī)制，探索以REITs為標(biāo)的的ETF產(chǎn)品，穩(wěn)步拓展基金通平臺業(yè)務(wù)功能；完善信披安排，督促規(guī)范運營。