在京東集團位于廊坊的一處自動化立體倉庫內(nèi)，10臺堆垛機在自動立庫中穿梭自如，有序地進行商品存儲、上架和揀貨。“該立體庫內(nèi)部配有數(shù)以萬計的托盤位，并配有高密度托盤存儲系統(tǒng)，堆垛機雙循環(huán)運轉(zhuǎn)。”京東集團高級副總裁、京東產(chǎn)發(fā)CEO胡偉為記者介紹說。

　　2月8日，伴隨著上交所的鳴鑼聲，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT正式上市，金融活水注入實體經(jīng)濟，前述高標準倉庫在資本市場的助力下煥發(fā)出新的生命力。

　　類似的故事，自2021年以來已有近30個。從高速公路到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，從污水處理到環(huán)保發(fā)電，從安居保障房到智慧物流倉儲，我國公募REITs正加速推進，增量擴容、存量擴募，基礎(chǔ)資產(chǎn)不斷豐富，逐漸形成“資產(chǎn)-REITs-資金-投資-資產(chǎn)”的投融資良性循環(huán)。

　　形成合力公募REITs受捧

　　截至2月8日，已上市的公募REITs項目共25個，項目涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類型。

　　“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是我國穩(wěn)投資、補短板的重要金融工具?！贝ㄘ斪C券首席經(jīng)濟學家、研究所所長陳靂對記者表示。

　　以嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT為例，該REIT初始投資的項目包括京東旗下的三個現(xiàn)代化倉儲物流園項目，京東“亞洲一號”廊坊經(jīng)開物流園項目就是其中之一。

　　“倉儲物流行業(yè)作為典型的實體經(jīng)濟領(lǐng)域，投資回報期較長，資金占用成本高，一定程度上限制了倉儲物流行業(yè)的發(fā)展?！焙鷤ケ硎荆詡}儲物流基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)開展公募REITs，有利于盤活存量倉儲物流資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)，吸引更專業(yè)的市場機構(gòu)參與運營管理，借助數(shù)字技術(shù)提高倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)和運營管理效率。

　　證監(jiān)會副主席李超在2022年底的一次演講中稱，當前所批準的基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品所募集資金重點用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補短板領(lǐng)域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元，形成了良好示范效應。

　　從市場反應來看，已上市的25只公募REITs無論在發(fā)行階段還是上市之后，均受到不同程度的熱捧。

　　2022年11月，華夏基金華潤有巢REIT刷新公募REITs網(wǎng)下詢價紀錄，該只REIT網(wǎng)下詢價階段擬認購數(shù)量為298.53億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量（1.4億份）的213.24倍。除此之外，在上述25只公募REITs中，還有10只在網(wǎng)下詢價階段獲得超100倍的擬認購數(shù)量。此外，面向公眾投資者發(fā)售部分，25只公募REITs均提前結(jié)束募集。其中，有24只三日內(nèi)“售罄”，9只一日“售罄”。

　　陳靂認為，公募REITs受到多方熱捧，主要是因為其獨特的金融屬性。一方面，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的項目需要經(jīng)過嚴苛篩選，往往有著良好的底層資產(chǎn)，這使得其投資風險相對較小，且結(jié)合其強制分紅的特性，往往能夠給投資者產(chǎn)生較為持續(xù)、穩(wěn)定的收益；另一方面，公募REITs二級市場交易便捷、活躍，擁有較高流動性。

　　增量擴容存量擴募

　　無論從增量資產(chǎn)的類型，還是從存量資產(chǎn)的擴容機制來看，近兩年，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點呈現(xiàn)“加速發(fā)展”的態(tài)勢。

　　2022年度推出的公募REITs項目達14個，較2021年增加3個。募集規(guī)模上，2022年底，公募REITs整體規(guī)模逾800億元，較2021年末增加逾400億元。

　　2022年12月，監(jiān)管方面表示，進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。當年年底，REITs項目迎來受理高峰，其中，國電投新能源REIT和京能光伏REIT均系全國首批受理的新能源項目，標志著基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍進一步擴大，為盤活風電、光伏發(fā)電等新能源資產(chǎn)起到了良好的示范效應和帶動作用。

　　“國內(nèi)公募REITs市場自首批項目落地以來，試點資產(chǎn)類型呈現(xiàn)多樣化發(fā)展趨勢，推動清潔能源、保租房、大數(shù)據(jù)中心等項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，可以為這些領(lǐng)域的新項目帶來源頭活水，更好貫徹落實國家重大戰(zhàn)略，助力穩(wěn)定投資增長、穩(wěn)住經(jīng)濟大盤、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展?！比A夏基金基礎(chǔ)設(shè)施和不動產(chǎn)投資部行政負責人莫一帆對記者表示。

　　2022年9月，首批5只REITs發(fā)布了擴募公告，我國公募REITs在擴募層面取得了重大進展。

　　“擴募作為REITs成長性的來源之一，賦予了REITs本身成長的生命力，使得REITs的資產(chǎn)投資運營管理成為一個動態(tài)的成長過程。”嘉實基金董事總經(jīng)理、嘉實基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管理部負責人王藝軍表示，REITs擴募可在一定程度上實現(xiàn)資產(chǎn)的分散化，令REITs項目在資產(chǎn)業(yè)態(tài)、資產(chǎn)區(qū)域等方面進行合理布局，以降低收入的波動性，提高現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。此外，擴募可以增厚REITs的分紅收益率，從而提高投資者的現(xiàn)金分紅收益。

　　助力經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展

　　業(yè)內(nèi)人士認為，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs肩負服務實體經(jīng)濟的重要使命，已迎來投融資良性循環(huán)之下難得的發(fā)展機遇。

　　王藝軍認為，過去二十多年，在經(jīng)濟高速發(fā)展之下，我國已經(jīng)建成積淀了大批優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs可有效盤活存量資產(chǎn)，推動實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的建設(shè)，打通了基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的“資產(chǎn)-REITs-資金-投資-資產(chǎn)”的投融資良性循環(huán)。REITs作為創(chuàng)新性金融產(chǎn)品，在打通基礎(chǔ)設(shè)施投融資退出渠道、縮短投資回收期等方面發(fā)揮著重要作用。

　　陳靂認為，進一步加大公募REITs試點范圍，有利于加強對我國產(chǎn)業(yè)鏈、供應鏈和民生等領(lǐng)域的保障，有益于保障我國宏觀經(jīng)濟大盤穩(wěn)定，助力經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展。我國REITs市場發(fā)展?jié)摿^大，原始權(quán)益人應抓住這一歷史機遇，積極盤活存量資產(chǎn)，并積極運用所籌資金開展相關(guān)項目投資建設(shè)，助力實體經(jīng)濟發(fā)展。

　　來源：·中證網(wǎng)作者：楊皖玉