3月31日上午，萬(wàn)科舉行2022年度業(yè)績(jī)推介會(huì)。每次公開亮相，萬(wàn)科和郁亮的一言一行，總能給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)一定的“化學(xué)效應(yīng)”，從活下去、到管理紅利時(shí)代、再到“黑鐵時(shí)代”，這一次郁亮談到了頂與底。他認(rèn)為市場(chǎng)既沒(méi)有“狂飆”，也沒(méi)有“倒春寒”，市場(chǎng)仍處在一個(gè)溫和復(fù)蘇階段。對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)需求，郁亮給出了“上有天花板，下有保底線”的答案。

　　12萬(wàn)億需求的保底線

　　如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，成為每家房企業(yè)績(jī)會(huì)上的必答題。對(duì)此，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，目前市場(chǎng)有兩大觀點(diǎn)：有人說(shuō)是“狂飆”階段，也有人說(shuō)是“倒春寒”，似乎市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出“狂飆”與“倒春寒”并存的態(tài)勢(shì)。但在萬(wàn)科看來(lái)，當(dāng)前市場(chǎng)仍處在一個(gè)溫和恢復(fù)階段。

　　郁亮稱，對(duì)比1月來(lái)看，2月房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯回升，尤其是一二線城市2月比1月環(huán)比上升46%，所以據(jù)此很多人認(rèn)為市場(chǎng)在“狂飆”。

　　但也要關(guān)注市場(chǎng)“狂飆”背后的原因。去年12月與今年1月的部分需求，積累到2月得到集中釋放；而且今年春節(jié)較早，對(duì)1月銷售產(chǎn)生影響；另外，受當(dāng)前政策環(huán)境比較友好，從中央到地方都出臺(tái)了相當(dāng)多支持住房合理需求的政策，市場(chǎng)信心有所回升?！胺?jī)r(jià)有所調(diào)整，對(duì)于自住需求而言性價(jià)比提高，成為一個(gè)合理的入市時(shí)間點(diǎn)?！庇袅琳f(shuō)。

　　從今年1-2月整體來(lái)看，一、二線城市新房成交同比增長(zhǎng)僅7.2%，增速談不上“狂飆”。3月以來(lái)，成交水平仍超過(guò)了2022年的最高點(diǎn)，因此也沒(méi)有“倒春寒”，市場(chǎng)還處在溫和復(fù)蘇階段。

　　對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)需求，郁亮給出了“上有天花板，下有保底線”的答案。在他看來(lái)，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)40平方米，再加上近幾年大規(guī)模建設(shè)的住房也在陸續(xù)交付，存量和新增疊加下，新房市場(chǎng)無(wú)法再回到2021年的歷史峰值，這是新房市場(chǎng)的天花板。不過(guò)，在外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化的情況下，一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)仍能保持12億平方米左右的需求，這是新房市場(chǎng)的保底線。

　　基于上述判斷，郁亮直言，市場(chǎng)短期的上下波動(dòng)都屬于正?，F(xiàn)象，作為企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要認(rèn)清大勢(shì)，行業(yè)已經(jīng)再也回不到對(duì)住宅開發(fā)過(guò)于依賴的階段，開發(fā)與經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重是企業(yè)的必然選擇。

　　經(jīng)營(yíng)服務(wù)賺的是小錢、長(zhǎng)錢和辛苦錢

　　正如市場(chǎng)的頂與底，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是萬(wàn)科穩(wěn)固基本盤的底，經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)成為萬(wàn)科向上拓展的頂。

　　會(huì)上，關(guān)于萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)表現(xiàn)問(wèn)題，郁亮回應(yīng)稱，在房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展階段下，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)對(duì)投資者的吸引力在明顯變強(qiáng)。之前經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的回報(bào)率是劣勢(shì)，但現(xiàn)在這種差距在不斷縮小，尤其是穩(wěn)定回報(bào)優(yōu)勢(shì)變得更加明顯。與此同時(shí)，融資渠道的開放將實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)“投融建管退”的閉環(huán)。目前政策層面對(duì)經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)重視度越來(lái)越高，REITs、不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金、長(zhǎng)期租賃住房貸款等都已逐步開放。

　　地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，REITs等一些工具的運(yùn)用，最主要是解決開發(fā)企業(yè)“退”的問(wèn)題，尤其是重資產(chǎn)的“轉(zhuǎn)身”。我國(guó)REITs雖起步較晚，但發(fā)展速度很快，這對(duì)于側(cè)重經(jīng)營(yíng)服務(wù)的企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)機(jī)會(huì)。

　　郁亮認(rèn)為，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)在于方向?qū)?、起步早、布局全、協(xié)同多?！跋嚓P(guān)業(yè)務(wù)起步比較早，而且該交的學(xué)費(fèi)基本已經(jīng)交完了。而且布局賽道比較全，各個(gè)業(yè)態(tài)都有，并在各自領(lǐng)域做到了數(shù)一數(shù)二，各個(gè)業(yè)務(wù)之間可以協(xié)同，例如目前已經(jīng)在共同參與綜合性城市更新項(xiàng)目，共同服務(wù)大客戶等。”

　　郁亮對(duì)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的未來(lái)表達(dá)了信心，稱從中長(zhǎng)期看，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)處在增長(zhǎng)軌道上，整體收入今年會(huì)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，對(duì)集團(tuán)貢獻(xiàn)更多的正向盈利。不過(guò)，郁亮也提到，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)賺的是小錢、長(zhǎng)錢和辛苦錢，賺這個(gè)錢要更有耐心。

　　財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)保持了雙位數(shù)增長(zhǎng)，全口徑收入達(dá)512.6億元，同比增長(zhǎng)23.1%。