融創(chuàng)境內(nèi)境外債務將全部完成重組，是出險房企中速度最快的一家。

　　3月29日，融創(chuàng)中國重組方案重磅出爐，不包括有抵押的債務，境外債的本金總額是90.48億美元，約合人民幣622億元。

　　根據(jù)公告，目前已超過30%的債權(quán)人按當前的方案（二選一）完成重組協(xié)議的簽署，預計降低債務規(guī)模約30億美元。

　　相比恒大1400億的境外債務來說，融創(chuàng)的規(guī)模還算小的。從方案內(nèi)容來看，融創(chuàng)更加有誠意。自出險以來，融創(chuàng)獲得多家央企、AMC的支持，盤活資產(chǎn)近千億，創(chuàng)新的自救模式為其他出險房企打了個樣。

　　境外債務重組方案：債轉(zhuǎn)股+展期

　　融創(chuàng)的重組方案，內(nèi)容主要涉及兩個選項：

　　1、10億美元的現(xiàn)有債券，置換成新9年期的等額債券，該債券在重組生效后的前12個月可按每股20港元置換成融創(chuàng)中國股票；

　　2、17.5億美元現(xiàn)有債券，置換成五年零息的等額債券，該債券的25%在重組生效后的五年內(nèi)可按每股10港元轉(zhuǎn)換，剩下的部分按置換通知日前90個交易日的交易量加權(quán)平均價設定轉(zhuǎn)股價，最低4.58港元。

　　這個方案期限縮短成五年，相比于方案一，更加優(yōu)化了，時間優(yōu)化了，其轉(zhuǎn)股價轉(zhuǎn)低，折扣按4.5折，即100元可以轉(zhuǎn)換成45元的股票。

　　若選這個方案就必須接受零息，也就是說五年后你可以100%拿回來本金?；蛘呖梢袁F(xiàn)在直接換成45元的股票，但如果按現(xiàn)金流折現(xiàn)的角度分析，五年的100%本金到現(xiàn)在也是要打個大折扣。

　　這兩個已簽訂重組協(xié)議的方案可以說是TOP3房地產(chǎn)巨頭債務重組大幅減債的排頭兵，假若剩下70%的債權(quán)人也通過了，意味著90億美元的債務中，融創(chuàng)當前所認可的現(xiàn)金價值僅不到20億，大幅減債80%。

　　而這個重組方案的好處非常明顯，融創(chuàng)可以重組輕裝上陣；但是對于債務人來說，不管是轉(zhuǎn)換還是置換，要么接受現(xiàn)在的高折扣，要么需要至少5年或9年長期的等待來鎖定全額。

　　同時，為了讓投資者安心，融創(chuàng)還給出了更多誠意：新票據(jù)、可轉(zhuǎn)債和強制可轉(zhuǎn)債，都有公司的股份進行質(zhì)押擔保；對債權(quán)人劃分了層級，大股東孫宏斌的受償順序，次于新票據(jù)、可轉(zhuǎn)債和強制可轉(zhuǎn)債。

　　2021年底時，融創(chuàng)曾獲得孫宏斌4.5億美元的無息借款支持，如今為支持“債轉(zhuǎn)股”方案，該筆借款將根據(jù)可轉(zhuǎn)換債券相同的條款，同步同價轉(zhuǎn)換為融創(chuàng)中國的股權(quán)。

　　融創(chuàng)此番境外債務重組順利推進，也是繼去年底總計160億人民幣境內(nèi)債成功重組后，邁向“力爭回歸正常經(jīng)營”的一大步。

　　截止目前，已有多家出險房企的債務重組獲得了較大進展，除融創(chuàng)以外，富力、綠地、華夏幸福、花樣年等房企已完成境外債重組。

　　另外，佳兆業(yè)與景瑞控股已先后復牌，不過這兩家房企的債務重組尚未達成全面的解決方案。

　　在諸多出險房企中，恐怕沒有誰比融創(chuàng)更幸運的了：身邊有大量的“白衣騎士”集體拯救，如果境外債務重組成功，其將率先上岸。

　　創(chuàng)新自救模式：AMC帶資進組 融創(chuàng)日后回購

　　2022年，中國華融聯(lián)手6家銀行、中信信托開啟上海董家渡項目融資合作；東方資產(chǎn)與融創(chuàng)中國就武漢桃花源項目也達成融資合作。

　　甚至連陜西金資這家地方AMC也加入了紓困中國融創(chuàng)的大軍。三家AMC預計盤活項目總額近千億，這是目前為止踐行“金融16條”的一個最佳樣本。

　　根據(jù)東方資產(chǎn)與融創(chuàng)的合作協(xié)議，本次融資總規(guī)模33.11億元，所注入資金將用于化解原有債務以及支持項目的整體開發(fā)建設。合作達成后，東方資產(chǎn)將行使監(jiān)管職能，并保留使用融創(chuàng)品牌，融創(chuàng)仍然是操盤方，并會在未來融資償還后回購股權(quán)。

　　從合作方式來看，與中國華融牽頭融資上海董家渡項目如出一轍。據(jù)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，這是一種創(chuàng)新的紓困方式，此前從未出現(xiàn)過。過去10多年，金融領域創(chuàng)新不斷，拿出了很多精彩的服務產(chǎn)品。但隨著監(jiān)管的加強，金融創(chuàng)新越溝過坎，要求極高。尤其是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，更加不容易。

　　具體來看，中國華融、浦發(fā)銀行、中信信托與融創(chuàng)中國就上海董家渡項目融資合作完成股轉(zhuǎn)交易。

　　根據(jù)合作協(xié)議，中國華融、以浦發(fā)銀行牽頭的6家銀行（上海銀行、上海農(nóng)商行、交通銀行、興業(yè)銀行、北京銀行）組成的銀團、中信信托等合作方攜手對該項目注資，新增融資總量將超120億元，其中，中國華融和中信信托“輸血”80億。所注入資金用于該項目的整體開發(fā)、建設、運營。

　　此次合作的股權(quán)轉(zhuǎn)讓并非項目出售，而是華融資產(chǎn)與融創(chuàng)董家渡項目的股權(quán)融資合作，股權(quán)設計為信托收益權(quán)方式，由華融聯(lián)合銀團、信托機構(gòu)對項目進行大規(guī)模融資，融創(chuàng)還是操盤方，華融行使監(jiān)管職能，并保留使用融創(chuàng)品牌，融創(chuàng)會在未來融資償還后回購股權(quán)。退出時，AMC和銀行的融資享有優(yōu)先權(quán)，融創(chuàng)股權(quán)劣后并在融資全部償還后回購股權(quán)。

　　簡單來說，這是“AMC+銀行”的一次融資模式創(chuàng)新。

　　除了東方資產(chǎn)和中國華融，距離武漢700公里外的咸陽，陜西金資與融創(chuàng)就咸陽森嶼城項目的融資合作也已完成，這代表著國內(nèi)首筆地方AMC對地產(chǎn)項目紓困的順利落地。

　　融創(chuàng)森嶼城項目位于咸陽主城腹地，被市場稱為咸陽主城的一塊“白菜心”，而紓困方式同上述兩家AMC一樣，陜西金資行使監(jiān)管職能，并保留使用融創(chuàng)品牌，融創(chuàng)會在未來融資償還后回購股權(quán)。

　　從上海董家渡到咸陽森嶼城，再到武漢桃花源、多個項目接連獲得金融機構(gòu)的注資，是在金融16條等利好政策下，行業(yè)創(chuàng)新融資模式的加速推廣，也將有助于推動融創(chuàng)整體經(jīng)營加速恢復正常。

　　為何是融創(chuàng)？資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)+舍得

　　金融機構(gòu)紓困的前提之一，房企自己得有意愿有決心。正如融創(chuàng)當年大手筆買買買一樣，現(xiàn)在要忍痛割愛果斷賣賣賣。

　　舉一個反面例子，最開始出險的藍光到現(xiàn)在位置股權(quán)被數(shù)次拍賣，被金融機構(gòu)一窩蜂追債，債務重組也好，樓盤復工也罷進展非常緩慢，大部分原因是核心資產(chǎn)舍不得賣。而融創(chuàng)和佳兆業(yè)不僅舍得，也有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和項目。

　　截至2021年末，融創(chuàng)可售貨值（合聯(lián)營公司）約2萬億元，約80%位于核心一二線城市，整體資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)。

　　今年以來，融創(chuàng)天津、重慶、哈爾濱、沈陽、濟南等20個城市近70個項目，獲批總數(shù)超百億元的紓困基金。而董家渡一個項目的融資就超過此前所有項目的融資總額。

　　此外，今年以來融創(chuàng)至少已將4個項目出售予國資。具體包括：昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予華發(fā)，轉(zhuǎn)讓價為14億元；武漢一江源項目、武漢甘露山文創(chuàng)城部分股權(quán)，分別轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)和武漢城建；常州融譽置業(yè)轉(zhuǎn)予廈門國企建發(fā)及江蘇城開地產(chǎn)集團。

　　今年3月-9月，融創(chuàng)又先后退出廣州、合肥、重慶等地的多個項目，接盤方包括廈門國貿(mào)、金地商置、信達地產(chǎn)、華宇集團等。

　　融創(chuàng)中國還發(fā)售新股融資，獲得資金60億元；與美國摩根公司簽署配售與認購協(xié)議，融資45億港元；孫宏斌個人以無息貸款名義借給融創(chuàng)集團4.5億美元現(xiàn)金，回籠資金約300億元。

　　此外，融創(chuàng)的債務重組也正在加緊進行中，成功的可能性很大。那孫宏斌所說的“爭取2023年回歸良性”也并非是一句空話。