兩房債券，關于最近美國兩大房貸機構“房利美”和“美“房地產（以下簡稱“兩房”）從紐約證券證券交易所退市轉出一事，更多地了解美國的房利美和房地美及其股票和債券。準備了相關背景知識的解答。想要了解更多可以看下美國樓市

　　問題1:房利美和房地美是什么樣的企業(yè)？如何看待兩房在中， 美國金融體系中的地位？

　　答：“房利美和房地美”是美國，最大的兩個住房抵押貸款機構的簡稱，即聯(lián)邦國家抵押貸款協(xié)會（房利美）和聯(lián)邦住房抵押貸款公司。“房利美和房地美”是由美國國會成立的政府資助企業(yè)，旨在為住房抵押貸款市場提供穩(wěn)定和持續(xù)的支持，并提高住房抵押貸款的可用性。

　　這兩個機構開展的業(yè)務是美國住房政策的重要組成部分。美國住房政策是政府的公共政策之一。自1932年聯(lián)邦住房貸款銀行系體系建立以來，以“兩棟房子”為主，私人抵押貸款機構為輔的二手房抵押貸款市場逐漸形成。通過政府干預和市場化運作相結合，為住房建設提供資金保障。房利美和房地美是美國房地產市場的支柱。兩家機構承銷或購買的房地產貸款約占美國居民房地產市場的50％，自次貸危機以來已達到80％以上。

　　房利美和房地美不僅在美國，的房地產市場中發(fā)揮著重要作用，而且在金融市場的穩(wěn)定中也發(fā)揮著重要作用。這兩家機構擁有和擔保的資產約為5.5萬億美元。在房利美和房地美債券的投資者中，70％以上是美國，的國內投資者，如養(yǎng)老基金、共同基金、商業(yè)銀行和保險公司，它們發(fā)揮著系統(tǒng)和關鍵的作用。

　　在次貸危機爆發(fā)之初，美國政府也依靠這兩家機構來緩解危機，并采取了一系列措施，如降低資本要求和擴大單一貸款上限，以增強它們在中危機解決中的作用。隨著危機的加深，美國的房地產市場得到了很大的調整，而由于自身管理不善，這兩家機構也出現(xiàn)了問題。隨后，美國政府接管了“兩房”，并明確表示支持。目前，除了財政部向兩房優(yōu)先股注資總計約1450億美元外，美國政府已承諾在2012年底前向兩家機構無限制注資，以彌補凈虧損。此后，兩家機構仍可在各自2000億美元的限額內申請財政部注資。此外，美聯(lián)儲和財政部購買了超過1.4萬億美元的美兩房債券，約占兩房擁有和擔保的總資產的25％，成為兩房債券的最大持有者。

　　美國政府曾多次承諾，未來的任何改革都將保證房利美和房地美償還相關債務的能力。不久前舉行的中，第二輪中-美戰(zhàn)略與經濟對話提出，要繼續(xù)加強對政府支持企業(yè)的監(jiān)管，確保它們有足夠的資金和能力履行財政責任，并聽取所有利益相關者的意見，采取適當措施進一步推進改革，確保政府支持企業(yè)有能力履行償債義務。

　　問題2:兩房發(fā)行的股票是什么狀態(tài)？為什么是退市？

　　答：房利美和美房地產分別于1970年和1989年在紐約， 美國的證券證券交易所上市，房利美也在芝加哥證券交易所上市。除優(yōu)先股外，房利美和美房地產分別有約11.4億股和6.5億股普通股在市場上流通。在2007年美國次貸危機前的十年里，房利美和房地美的股價長期穩(wěn)定在50-70 美元，它們經常是分紅，因此受到投資者的追捧。次貸危機爆發(fā)后，受美國，房地產市場持續(xù)放緩的影響，兩房遭受巨額虧損，股價大幅下跌。隨著危機的加劇，2008年9月政府接管了兩房，兩房股價跌破1 美元，之后長時間在1 美元以內波動。

　　自今年5月中交易首日以來，房利美股價已連續(xù)30個交易日收于平均1 美元以下。根據(jù)紐約證券證券交易所的規(guī)定，應選擇退市或采用反向分割，將股票價格恢復到1 美元以上。目前，美國政府持有兩房約80％的股份，成為其最大股東。其他股東的市值總額不到10億美元。事實上，房利美和房地美已經不再按照普通的商業(yè)模式運營。在這種情況下，房利美和房地美的監(jiān)管部門聯(lián)邦住房金融管理局宣布，房利美和房地美的股份于2010年7月7日在退市持有。退市，之后，“兩房”的股票將繼續(xù)在場外市場交易。

　　問3:房利美和房地美發(fā)行的普通機構債券有哪些？目前市場表現(xiàn)如何？

　　答：兩房發(fā)行的普通機構債券是指兩房發(fā)行的優(yōu)先無擔保債券?！皟煞俊蓖ㄟ^發(fā)行此類債券和籌集資金來投資住房抵押貸款及相關的證券產品，這兩家機構在美國一直被視為政府機構，兩房退市事件后，美國政府簽署的向兩房注資并補充資本的法律合同不會受到影響。房利美和房地美的債券仍然保持著最高的AAA信用評級?！皟煞俊眰袌鍪菄H金融市場上重要的債券投資領域之一，容量大，流動性好。2008年底，美聯(lián)儲宣布購買2000億美元的“兩房”普通機構債券，進一步提高了債券的安全性和流動性，保證了市場的平穩(wěn)運行，保證了舊債的正常償還和新債的發(fā)行。

　　以房利美為例，2009年，房利美發(fā)行了705億美元普通機構債券，是2007年發(fā)行規(guī)模的2.2倍。從投資者區(qū)域來看，美國約占73％；從投資者類型來看，共同基金、保險、養(yǎng)老黃金等機構投資者約占63％，中中環(huán)銀行約占19％?！皟煞俊逼胀C構債券收益率穩(wěn)定。收益率房利美和房地美在美國發(fā)行的普通機構債券的市場指數(shù)在2008年和2009年為10.7％，收益率自2010年以來為3.9％。

　　問題4:房利美和房地美擔保的抵押債券是什么？目前市場表現(xiàn)如何？

　　答：住房抵押貸款支持證券（MBS）是指金融機構發(fā)行的作為住房抵押貸款抵押品的債券。房利美和房地美等政府支持機構為符合其標準的抵押債券提供擔保，由其擔保的抵押債券稱為機構抵押債券。相比于房利美和房地美的普通機構債券，房利美和房地美擔保的抵押債券不僅有房利美的信用作為擔保，還有抵押資產池作為債務償還擔保，即具有“雙重擔保”。

　　2008年底，美聯(lián)儲宣布將購買1.25萬億美元的房利美和房地美擔保的抵押債券，這進一步增強了市場流動性。目前購買計劃已完成，市場反應良好，舊債還本付息、新債發(fā)行正常。房利美和房地美擔保的抵押債券收益率穩(wěn)定。主要由房利美和房地美擔保的抵押貸款債券組成的美國，機構抵押貸款債券市場指數(shù)在2008年和2009年累計收益率值為14.9％，自2010年以來收益率累計為4.6％。

　　問5:房利美和房地美債券在退市？之后的市場表現(xiàn)如何

　　答：兩房股票不同于兩房債券。一般來說，股票對應的是公司的所有權，債券對應的是公司的債權，在不同的市場進行交易。2010年6月16日，房利美和房地美的股票從退市證券交易所的消息中公布，房利美和房地美的債券價格沒有受到負面影響。

　　從市場表現(xiàn)來看，退市股市沒有對債券產生負面影響，各種期限的機構債券和抵押貸款支持債券（MBS）的息差較美國政府債券收窄，債券價格上漲。以30年期機構抵押債券市場指數(shù)為例。7月13日，其市場報價較退市公布時上漲約0.8％。

　　從新發(fā)，的債務情況來看，退市公告后，兩房債券的新融資活動并未受到負面影響，如房利美7月8日公開發(fā)行60億美元3年期普通機構債券。自7月份以來，兩房在新發(fā)擔保的抵押貸款支持債券總額超過366億美元?？傮w而言，兩房在新發(fā)的債券認購情況良好，二級市場交易活躍，流動性充足。