現(xiàn)在隨著我國經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展帶動(dòng)工業(yè)房地產(chǎn)的量能不斷增加，這也產(chǎn)生很大的效應(yīng)出來，因?yàn)閷?duì)于工業(yè)用地的規(guī)模也在不斷增大，說明后期要利用這些用地去處理更加好地產(chǎn)業(yè)，并讓地產(chǎn)也不斷的壯大。

　　工業(yè)地產(chǎn)是指為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供空間的房地產(chǎn)包括工業(yè)廠房、倉庫、高科技產(chǎn)業(yè)屋、研發(fā)屋等。工業(yè)地產(chǎn)既有銷售市場(chǎng)，也有租賃市場(chǎng)。

　　一般來說，因?yàn)橹匦凸I(yè)建筑的設(shè)計(jì)需要滿足特定的工藝流程和設(shè)備安裝的要求，所以通常只適合特定的用戶，不容易轉(zhuǎn)手。高科技產(chǎn)業(yè)住宅和研發(fā)住宅適應(yīng)性強(qiáng)。輕工業(yè)工廠介于上述兩者之間。隨著物流工業(yè)的發(fā)展，以自用為主的傳統(tǒng)倉房越來越多地用于租賃經(jīng)營(yíng)，成為工業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分。

　　工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展：

　　數(shù)據(jù)顯示，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，中國產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級(jí)、國家重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)、住宅房地產(chǎn)宏觀調(diào)控等諸多因素的影響下，工業(yè)房地產(chǎn)需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，投資價(jià)值逐步顯現(xiàn)，工業(yè)房地產(chǎn)租賃和銷售價(jià)格穩(wěn)步上升。

　　以上海市為例，2010年整個(gè)上海工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)租金走勢(shì)呈上升趨勢(shì)，其中增速在第三季度達(dá)到年度峰值，平均租金環(huán)比增長(zhǎng)1.65%。工業(yè)房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭。

　　首先，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入軍工地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)監(jiān)管力度加大的壓力，商業(yè)地產(chǎn)“大躍進(jìn)”的隱憂。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開始關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，15%的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)轉(zhuǎn)向工業(yè)園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目。其次，普洛斯、安博地產(chǎn)、豐樹地產(chǎn)、嘉民集團(tuán)等一大批國際資本紛紛聚焦中國市場(chǎng)，加大在華投資。另外私募股權(quán)基金、風(fēng)險(xiǎn)資本和信托已經(jīng)進(jìn)入中國工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，為工業(yè)地產(chǎn)帶來了新的融資方式。據(jù)分析，投資者熱衷于開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)，這與工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本低有關(guān)。工業(yè)地產(chǎn)的土地投資相對(duì)較低，基準(zhǔn)地價(jià)僅為商業(yè)地產(chǎn)土地的四分之一甚至五分之一到十分之一。因此，工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入門檻遠(yuǎn)低于其他房地產(chǎn)類別，工業(yè)地產(chǎn)未來的投資主體將更加多元化。

　　工業(yè)房地產(chǎn)分類：

　　重工業(yè)地產(chǎn)、輕工業(yè)地產(chǎn)、倉儲(chǔ)地產(chǎn)物流地產(chǎn)、保稅區(qū)地產(chǎn)(指有特殊政策的貿(mào)易加工類一般工業(yè)地產(chǎn))。

　　工業(yè)地產(chǎn)特性:投資規(guī)模大，起步快，提供增值服務(wù)，追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)。

　　工業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃是指工業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流和工廠的初步調(diào)查和建立，以及園區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、招商和布點(diǎn)后的物業(yè)管理總體規(guī)劃。

　　工業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃是另一種不同于房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的新的地產(chǎn)規(guī)劃。目前，我國工業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃市場(chǎng)還不成熟，需要不斷完善。工業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃涵蓋中國西南、珠三角和長(zhǎng)三角的許多重要工業(yè)區(qū)

　　工業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，包括戰(zhàn)略規(guī)劃、開發(fā)經(jīng)營(yíng)、投融資、招商引資和管理咨詢服務(wù)。

　　工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)模式是以工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式。

　　目前我國各級(jí)地方政府最常用的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)模式也是我國工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體，其經(jīng)營(yíng)主體一般是開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)的管委會(huì)下屬開發(fā)公司。

　　缺點(diǎn)：不熟悉工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式，項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)合理的定位和規(guī)劃等。導(dǎo)致其在工業(yè)園區(qū)的整體運(yùn)作中缺乏專業(yè)化，導(dǎo)致大多數(shù)工業(yè)園區(qū)的閑置和廢棄。

　　工業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)或其他地方取得工業(yè)用地，建設(shè)項(xiàng)目道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施，甚至建設(shè)工廠、倉庫、R&D等房地產(chǎn)項(xiàng)目，然后通過租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)等方式經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施，最終獲得合理的房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)的項(xiàng)目。

　　主企業(yè)導(dǎo)向模式指在產(chǎn)業(yè)某一領(lǐng)域綜合實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展，獲得更大的效益價(jià)值，通過獲得大量工業(yè)用地，以建設(shè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)落戶并率先的前提下，借助產(chǎn)業(yè)，企業(yè)強(qiáng)大的凝聚力和號(hào)召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租賃和銷售等方式，引進(jìn)其他類似企業(yè)集聚。從而建立和完善整個(gè)的產(chǎn)業(yè)鏈。

　　綜合運(yùn)營(yíng)模式是指工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，混合使用上述工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商模式。

　　私人業(yè)主發(fā)展模式是在小廠房中，私人業(yè)主的發(fā)展占了很大的比例。主要是廠房租金不斷上漲，收益率已經(jīng)超過商業(yè)地產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)建設(shè)相對(duì)簡(jiǎn)單。但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善，特別是工業(yè)用地的收縮，這種發(fā)展模式會(huì)逐漸減少。此外，私人業(yè)主開發(fā)的工廠在設(shè)計(jì)和配套設(shè)施上沒有競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)會(huì)逐步淘汰。

　　工業(yè)地產(chǎn)盈利模式主要是通過提高地價(jià)的價(jià)值來獲取利潤(rùn)。

　　項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成后，投資開發(fā)商將進(jìn)行項(xiàng)目的主題包裝和概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或全部土地的出讓，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)商。

　　進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，長(zhǎng)期持有營(yíng)業(yè)收入或銷售產(chǎn)品把項(xiàng)目投資開發(fā)商，獨(dú)立或聯(lián)合進(jìn)行項(xiàng)目的整體開發(fā)，通過出租、出售或完成的房地產(chǎn)項(xiàng)目租售結(jié)合的方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益。通常在項(xiàng)目地塊上建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)工廠、R&D中心、配套服務(wù)等設(shè)施后，邀請(qǐng)產(chǎn)業(yè)的固定主題企業(yè)招商引資，以獲得項(xiàng)目銷售帶來的利潤(rùn)或長(zhǎng)期持有項(xiàng)目獲得經(jīng)營(yíng)管理效益。比如物流普洛斯公司在收購?fù)恋睾螅M(jìn)行包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在內(nèi)的一流開發(fā)，搭建設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只從事房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理。物流的日常業(yè)務(wù)仍然是由客戶經(jīng)營(yíng)，其本質(zhì)是開發(fā)商而不是物流商人。

　　通過與工業(yè)企業(yè)合作，我們可以按需定制房地產(chǎn)開發(fā)模式并于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在獲得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝和概念推廣，然后與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)聯(lián)手，根據(jù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)的需求量身定制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。

　　國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的水平是從中國各城市的管理和發(fā)展來看：城市之間的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)促使各地區(qū)不同程度地增加了投資吸引力。各種形式的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)和工業(yè)園區(qū)，以及以產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和緊隨其后的產(chǎn)業(yè)，相關(guān)鏈相繼出現(xiàn)，極大地刺激了工業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)需求；政策層面：出于城市管理的戰(zhàn)略需要，基于對(duì)產(chǎn)業(yè)城市形態(tài)的布局和發(fā)展水平的考慮，以工業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)各類城市在政策、稅收、低價(jià)等諸多方面給予工業(yè)地產(chǎn)投資者實(shí)質(zhì)性的優(yōu)惠和支持。

　　中國工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀：

　　1)我國工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)還處于初級(jí)階段，與西部開發(fā)相比相對(duì)較晚。

　　地方工業(yè)用地：自我發(fā)展規(guī)劃發(fā)展引導(dǎo)發(fā)展集聚發(fā)展

　　工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和使用還處于非常初級(jí)的階段，降低投資者的投資成本已經(jīng)成為吸引企業(yè)投資落戶的主要手段。吸引的企業(yè)大多是勞動(dòng)密集型的低端產(chǎn)業(yè)，沒有起到預(yù)期的促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和提升產(chǎn)業(yè)高度的作用和效果

　　隨著圈地的使用機(jī)構(gòu)、企業(yè)、集體和個(gè)人都在圈地運(yùn)動(dòng)中規(guī)劃從工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中獲取豐厚的投資回報(bào)，導(dǎo)致土地資源的開發(fā)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際接受能力，大量閑置土地，大量空置廠房，甚至一些機(jī)構(gòu)和企業(yè)以工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的名義在圈地中囤積資源，尋求商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)的機(jī)會(huì)，以獲得更高的投資利潤(rùn)。

　　2)作為工業(yè)地產(chǎn)載體——工業(yè)園區(qū)建設(shè)中存在的問題

　　“明星公園”太少，重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重；上海，蘇州，東莞等等。“我們希望政府能夠?yàn)楣I(yè)園區(qū)制定一個(gè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并為工業(yè)園區(qū)設(shè)定一個(gè)門檻，以防止過度建設(shè)工業(yè)園區(qū)。”

　　招商機(jī)制不完善，沒有人拒絕來；政府(政績(jī))和入駐企業(yè)實(shí)現(xiàn)“雙贏”

　　3貪戀海洋，面對(duì)項(xiàng)目

　　資金供應(yīng)鏈不完善，融資成為瓶頸。

　　工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)：

　　1)發(fā)展趨勢(shì)的影響因素

　　(1)政府政策的影響：加強(qiáng)監(jiān)管有利于工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康規(guī)范成熟，吸引外資可持續(xù)發(fā)展；通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰，強(qiáng)大的企業(yè)得以保存；

　　市場(chǎng)供求的影響：經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持強(qiáng)勁的發(fā)展速度，有利于吸引外資；“世界工廠”的建立和對(duì)工業(yè)的重視；

　　(3)發(fā)展模式的影響：模式的轉(zhuǎn)變是以人性化發(fā)展為目標(biāo)，工業(yè)區(qū)的發(fā)展關(guān)系到大量人的生活條件、環(huán)境和發(fā)展；可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)模式：充分利用有限的土地，優(yōu)化配置，創(chuàng)造最大效益；

　　投資回報(bào)的影響：隨著工業(yè)地產(chǎn)的不斷擴(kuò)張，可開發(fā)的土地會(huì)越來越少，國家會(huì)加強(qiáng)對(duì)土地的調(diào)控，土地價(jià)值必然會(huì)上升。規(guī)范、透明、成熟的市場(chǎng)會(huì)導(dǎo)致激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資利潤(rùn)會(huì)下降。但長(zhǎng)期來看，工業(yè)地產(chǎn)需求旺盛，投資回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定。但是工業(yè)地產(chǎn)的銷售模式會(huì)和房地產(chǎn)有所不同。鑒于土地的升值和激烈的競(jìng)爭(zhēng)，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)持有人不會(huì)為了保護(hù)自己的產(chǎn)權(quán)而出售出租。隨著需求的增加和房地產(chǎn)的有限，房地產(chǎn)的租金會(huì)不斷上漲。

　　2)中國工業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)

　　(1)政策將強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)在資源配置中的作用

　　國外房地產(chǎn)巨頭聯(lián)手投資基金將是大勢(shì)所趨，運(yùn)營(yíng)模式將不斷創(chuàng)新。開發(fā)模式可以分為兩種：一種是定制開發(fā)，根據(jù)客戶需求設(shè)定工廠標(biāo)準(zhǔn)租給客戶；第二是以租代購，以租代購一些好的工業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品。這兩種模式的共同點(diǎn)是長(zhǎng)期持有房產(chǎn)等待上市同時(shí)等待價(jià)格，通過REITs打包上市，帶來大量資金。

　　由于產(chǎn)業(yè)在中國的整體轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的形成，投資熱點(diǎn)將繼續(xù)擴(kuò)大，更多城市將獲得發(fā)展機(jī)遇。再往后就像投資順德樓市一樣。

　　工業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式：

　　工業(yè)地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)其獨(dú)特的商業(yè)模式包括一系列的活動(dòng)，如提高資金，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目，提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)。工業(yè)產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)，用收入抵消支出，抵消支出后有盈余。相應(yīng)地工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式有四個(gè)特點(diǎn)：“大投入、快速啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”。

　　工業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)則

　　1.經(jīng)商：從規(guī)劃、管理和建設(shè)的角度構(gòu)建項(xiàng)目的投資資本。

　　2.引誘商業(yè)：設(shè)置誘因來引誘商業(yè)。

　　3.引用業(yè)務(wù)：以一種創(chuàng)造動(dòng)力并有所作為的方式管理注意力。

　　4.連鎖商戶：打開產(chǎn)業(yè)連鎖的上下游，連接更廣泛的業(yè)務(wù)。

　　5.采集業(yè)務(wù)：通過近親繁殖的方式，一次性采集目標(biāo)業(yè)務(wù)。

　　6.洽商：情感投資，攻擊客戶心理。

　　7.招商：制定招商政策，深度勾引商家。

　　8.業(yè)務(wù)選擇：選擇符合定位和格式的業(yè)務(wù)。

　　從上面的情況你可已看出來工業(yè)房地產(chǎn)在我國的發(fā)展已經(jīng)不斷在壯大，后期有許多的產(chǎn)業(yè)會(huì)投資到這里來，并不斷增加帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。