房?jī)r(jià)泡沫是指由于虛擬需求的過(guò)度膨脹導(dǎo)致價(jià)格水平相對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲。資產(chǎn)價(jià)格在上漲到難以承受的程度時(shí)，必然會(huì)發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱(chēng)“泡沫經(jīng)濟(jì)”。

　　主要特征有：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度較大、沒(méi)有穩(wěn)定的周期和頻率、貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加等。關(guān)于房地產(chǎn)“泡沫”的成因，有以下三個(gè)方面：投資者過(guò)度投機(jī)；消費(fèi)者及投資者對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)測(cè)偏高；銀行信貸非理性擴(kuò)張。一旦房地產(chǎn)“泡沫”破裂，則可能造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡、導(dǎo)致金融危機(jī)甚至引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)。

　　首先在房地產(chǎn)價(jià)格下跌初期人們會(huì)觀望，但是跌幅較為大時(shí)，也就是達(dá)到人們的一定預(yù)期，比如已經(jīng)跌了20-30%，從絕對(duì)價(jià)位上看數(shù)字較大，比如比高位100萬(wàn)跌去2、30萬(wàn)了，這時(shí)就會(huì)出現(xiàn)買(mǎi)進(jìn)的交易放大的現(xiàn)象，一部分人認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)再跌了因此而買(mǎi)進(jìn)。當(dāng)然這樣的房?jī)r(jià)還是遠(yuǎn)高于成本價(jià)，泡沫只是被擠去部分，還不能說(shuō)泡沫徹底破滅，炒房現(xiàn)象仍然不少。

　　在經(jīng)過(guò)一段反彈之后出現(xiàn)陰跌狀況，就像股市一樣，跌幅很小，成交量也十分稀少，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不會(huì)閑著，政府也不能容忍新項(xiàng)目大幅減少，否則就業(yè)壓力太大，于是檢查督促有地的開(kāi)發(fā)商趕快蓋新房，或者便宜批地政策支持稅收減免等辦法鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)開(kāi)工蓋房，但是新房質(zhì)量款式要比過(guò)去的好，而且價(jià)位肯定大打折扣，比未賣(mài)出去的空置房地產(chǎn)成品相比價(jià)廉物美，這樣把前面房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)中的高價(jià)房的價(jià)格往下拉，整體房?jī)r(jià)由此下跌，這就是泡沫破滅第二階段狀況，炒房已經(jīng)變得很謹(jǐn)慎。

　　實(shí)際上房地產(chǎn)泡沫破滅的第三階段，或者說(shuō)徹底粉碎泡沫經(jīng)濟(jì)的是在新型產(chǎn)業(yè)迅速擴(kuò)張帶動(dòng)整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇甚至增長(zhǎng)加快時(shí)，比如說(shuō)世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，中國(guó)外貿(mào)出口出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，這時(shí)外貿(mào)加工企業(yè)需要大量信貸和勞動(dòng)力，銀行必然會(huì)緊縮房地產(chǎn)信貸，炒房投機(jī)客會(huì)拋售房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一片蕭條慘淡。從2000-2002年那個(gè)階段就是股市泡沫破滅，房?jī)r(jià)低迷，甚至出現(xiàn)銀行大量廉價(jià)拍賣(mài)開(kāi)發(fā)商空置房，原因是即將加入WTO都在準(zhǔn)備開(kāi)辦外貿(mào)出口加工實(shí)體，實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金需求迅速擴(kuò)張，所以在2001-2002年是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格最低時(shí)段，幾乎看不到炒房的。

　　中央領(lǐng)導(dǎo)高層已經(jīng)明確今后經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整是重頭戲，那么實(shí)際上就是要培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，一旦新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)上來(lái)了，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫也就會(huì)被刺破?？梢钥闯鲋灰陨蟽蓚€(gè)方面：即世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和中國(guó)內(nèi)部新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)出現(xiàn)并迅速發(fā)展，出現(xiàn)其中之一，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)就成為房地產(chǎn)泡沫破滅的尖刀。

　　房地產(chǎn)泡沫破滅并不是那些危言聳聽(tīng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家所說(shuō)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)崩潰，而是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然結(jié)果。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整實(shí)現(xiàn)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)又將繼續(xù)高速前進(jìn)，不可能是日本和美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫破滅的結(jié)果，原因很簡(jiǎn)單他們是發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)生的泡沫經(jīng)濟(jì)，而且制造業(yè)已經(jīng)基本上空心化，所以長(zhǎng)期衰退，我們卻是發(fā)展中國(guó)家，即使是泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，也只是階段性經(jīng)濟(jì)調(diào)整，就像美國(guó)上個(gè)世紀(jì)初期1907年代出現(xiàn)短暫的調(diào)整，隨后繼續(xù)高速增長(zhǎng)。

　　從中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展角度看：房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)是好事，可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，盡管房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅有陣痛但是必要。對(duì)于中國(guó)這樣的發(fā)展中國(guó)家，經(jīng)歷泡沫經(jīng)濟(jì)膨脹到破滅洗禮將會(huì)更加健康平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展，才有可能邁向中等發(fā)展水平國(guó)家之列。當(dāng)然還需要更多次的經(jīng)濟(jì)危機(jī)磨煉才能成為強(qiáng)國(guó)。

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