產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的四種運(yùn)營(yíng)模式都有其內(nèi)在的資本運(yùn)營(yíng)邏輯、盈利模式和核心競(jìng)爭(zhēng)力要求。對(duì)于產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，尤其是新產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這四種模式?jīng)]有優(yōu)劣之分，只有適合和不適合。產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也需要在行業(yè)法律法規(guī)的范圍內(nèi)，根據(jù)自身的資源和能力選擇自己的運(yùn)營(yíng)模式，以幫助他們?cè)诋a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域少走彎路。那么什么叫產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)又有哪幾種運(yùn)作模式？

　　產(chǎn)業(yè)投資者模型

　　產(chǎn)業(yè)投資者模式是中國(guó)第一個(gè)實(shí)施“基礎(chǔ)基金”兩輪驅(qū)動(dòng)模式的開(kāi)發(fā)商。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商模式和產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)商模式相比，產(chǎn)業(yè)投資者不僅投資資金產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)，還投資資金園區(qū)企業(yè)。產(chǎn)業(yè)的投資者可以通過(guò)園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式、資本運(yùn)營(yíng)模式和基金管理模式獲利。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商模式

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商模式是指開(kāi)發(fā)商在工業(yè)園區(qū)或其他一些地方進(jìn)行收購(gòu)?fù)恋?，以整體設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)或定制開(kāi)發(fā)的形式打造文化產(chǎn)業(yè)物業(yè)公司產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)綜合體和總部綜合體，然后我們通過(guò)租賃、轉(zhuǎn)讓或合資方式以及經(jīng)營(yíng)和管理工作項(xiàng)目，最終能夠獲得資源開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的模式。實(shí)質(zhì)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商模式和傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)模式?jīng)]有太大的區(qū)別。它可以通過(guò)出售財(cái)產(chǎn)、出租財(cái)產(chǎn)和提供服務(wù)來(lái)獲利。

產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)商模型

　　產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)商模式也是國(guó)內(nèi)最早在產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵭蠵PP模式的開(kāi)發(fā)商，主要通過(guò)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)和二級(jí)土地開(kāi)發(fā)盈利。土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)企業(yè)有利可圖，新城，產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)商代替政府部門從事區(qū)域級(jí)開(kāi)發(fā)，如九連一平、公共服務(wù)設(shè)施發(fā)展建設(shè)等。因此，土地是其最大的產(chǎn)品，土地出讓收益也是土地開(kāi)發(fā)收益的最大層次。

　　此外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與產(chǎn)業(yè)商家等地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，稅收、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等非稅收入，以及地方財(cái)政能夠支付的專項(xiàng)收入，也是其一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的收入來(lái)源；二次土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，即開(kāi)發(fā)商取得房地產(chǎn)土地進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，通過(guò)出售房地產(chǎn)獲利。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售收入已經(jīng)成為新城，產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)商的重要收入來(lái)源，新城，產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)商至少應(yīng)具備三種能力：政府談判能力、區(qū)域規(guī)劃能力和資金募集能力。

　　基金投資者模型

　　基金投資者模式是國(guó)際上流行的以房地產(chǎn)投資信托基金為核心、輕資產(chǎn)運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)作模式。基金投資人主要可以通過(guò)以下兩種不同方式進(jìn)行盈利：財(cái)產(chǎn)租賃和財(cái)產(chǎn)資本化。